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天津北方网讯:一男子好端端住了十几年的住房,却在自己和家人并不知情的情况下,被评估后卖出。而这一切的“幕后操手”不是别人,正是他原本视为一家人的女婿。
法院经审理查明,1998年,倪振东以16万余元的价格购得位于津南区咸水沽镇的住房一套,一直居住至今。2000年,他的女儿嫁给本案被告张凯。2006年6月,张凯以报销暖气费为由,将倪振东的房屋产权证等相关手续骗到手。同月26日,张凯的员工黄得利与中国农业银行天津河西支行签订《个人购房担保借款合同》,以购买倪振东的住房为由,向该行贷款27万元。转天,张、黄二人签订《天津市房产买卖合同》,手握房屋产权证的张凯摇身一变,成为岳父并不知情的“委托代理人”,将倪振东的房屋以39万元的价格“卖”予黄得利。合同中约定,首付12万元,余款27万元待银行贷款下来后付清。随后,在倪振东毫不知情的情况下,房屋被过户到黄得利名下。后张凯得到那27万元贷款,用于自己的经营。事情在两年多后败露:2008年12月26日,倪振东持张凯返还的房屋产权证到房管局查询房屋状况时,被告知该产权证为假证。张凯被警方抓获后,不仅被法院以集资诈骗罪、合同诈骗罪、诈骗罪、滥用职权罪等数罪并罚,判处有期徒刑20年的重罚,同时也和倪振东女儿离婚。
而当法院判处那份意属欺骗的房屋买卖合同无效后,本案的另外一个关键人物黄得利对此提出异议。他表示,自己也受到了张凯的欺骗,在双方签订合同后,已经将12万元的首付款直接交给张凯。另外,在他和张凯签订的房屋买卖合同上,有倪振东的签字,因此他对张凯的话信以为真。他主张:这份买卖合同应是合法有效的。
法院日前在审理中认为,合同上的签字经倪振东表示系张凯伪造,此其一;张凯在狱中表示,自己在和黄得利签订合同时,已经明确告知这是“假过户”,此其二;黄得利虽然主张他交给了张凯12万元首付款,但拿不出收据等任何证据,与常情不符,此其三;买卖房屋是大事,他在没有和房主倪振东有过任何接触的情况下,便直接将其房屋“心安理得”过户到自己的名下,十分不正常,此其四;张凯被捕后,在倪振东始终住在诉争房的情况下,黄得利却始终没有主张过自己是房主的权利,也多少让人有些难以理解,此其五。综上所述,黄得利主张那份房屋买卖协议合法有效,证据不足,予以驳回。 (文中人物为化名)
法官说法
本案主审法官表示,行为人没有代理权、以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。具体到本案中,倪振东没有委托张凯出售房屋,张凯没有代理权,其与黄得利签订的房屋买卖合同,对倪振东是不发生效力的。另外,庭审中黄得利主张该合同是他善意取得房屋的意思表示。但善意取得是指无处分权人占有他人财产并将该财产所有权转让给第三人,受让人取得该财产基于善意取得该财产的所有权或者其他物权的制度。本案中,虽然张凯持有岳父的房产证书,但并未占有房屋。而黄得利在“买”到房后,也没有实际使用。因此,他的善意取得的主张,是不会受到法律支持的。本案还可从合同的角度考虑:法律规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,以合法形式掩盖非法目的的合同无效。张凯和黄得利签订房屋买卖合同,其目的并非卖出本不属于自己的房屋,而是为了获得银行贷款,所以这份合同当属无效。(记者王学军通讯员刘虹)