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跟中国楼市的状况恰恰相反,美国楼市的刚性需求比例正在不断萎缩,这或许正是美国地产市场难以回暖的根源之一。
美国月度房产市场调查显示,7月份全美首次购房者仅占总购房人数的39%,而此前这一比例曾经超过半数。与此同时,美国各大城市中曾经备受改善型购房者追捧的城区别墅等高价值产品也越来越难成交。首套住房和自住型改善买家构成了房地产市场中的刚性需求,而美国地产市场现在的趋势则表明,刚性需求人群似乎正开始撤军。
对于任何一个国家的地产市场来说,刚性需求都是推动其健康发展的重要力量。毕竟,首次置业者可以消耗和吸收楼市的库存产品,而自住型改善买家则能够替换出更多房源进入二手房市场,两者都能推动地产市场成交更加活跃。就市场来看,大量刚性需求支撑着中国很多大中型城市地产市场的高位运行,而刚需在美国市场的萎缩则让其成交量迅速跌至谷底。对于同样前景未卜的中美地产市场而言,刚性需求能否持续大量地出现,显然将决定市场发展的健康度和成熟度。
婚房、学区房等看似不可动摇的刚性需求现在也同样转向短期观望,对于开发企业来说,谁能制造刚性需求谁也就能赢得更大的市场。如何制造刚性需求呢?先天的区域选择与后天的产品吸引力都是可行之道。
越来越多的开发商在今年楼市扑朔迷离的环境下仍旧积极拿地,资金充裕者更是不惜血本地寻求市中心土地,这些都是在给项目积聚吸引刚性需求的先天条件。尽管如此,土地资源仍是可遇不可求,更多的开发企业只能从产品的后天下手——把首套住房买家人群细分,逐个击破;针对不同层面消费者定制户型;引入外地甚至外国的先进设计理念和生活配套,为业主提供不同的生活体验……在产品兑现之前,开发商们的承诺都很诱人,但刚性需求是个理性的市场,打动消费者需要货真价实。
中国楼市眼下的降温举措下,仍蕴藏大量的购买需求,开发商必须站在实际居住者的角度深入研究产品,为刚需人群定制高性价比产品,用心感受产品,才有可能激活楼市需求。
8月25日-9月1日,由美国南加州大学、北京精瑞住宅科技基金会、美国圣盖博市黄裕民市长主办的首届G2(中美)房地产峰会在美国洛杉矶市举行,此次峰会是中美之间规模最大、层级最高、影响最深的一次地产盛会。
就地产行业而言,中国和美国的市场发展情况存在比较明显的区别,但同时两者之间在经济联动、操作模式和技术支持等方面却又不可避免地存在着多重密切的关系。中国工商联房地产商会会长聂梅生表示,在经济成长阶段,中美双方面临的首要问题是寻求战略伙伴关系。“中国在发展的过程中,在提升人民生活水平之际,需要提升消费水平,这对美国是很好机会。一些高科技企业已经与美国同业展开合作,而房地产机会则需要在中美市场层面和专业层面进行启动。”聂会长表示,“海外市场尤其美国市场,是很多中国人出境投资的首选,因为这儿具有很好的投资环境及良好的氛围。不过,美国在目前的经济发展中,需要寻找更大的环境成长能力,而中国房地产市场在很多方面都存在巨大的合作空间。”
生态环保的专业科技与产业应用是中国和美国在地产行业最直接有效的合作点。聂梅生表示,中国工商联房地产商会对于环保和生态的指导现在已经处于第四版本,对于地产行业而言,生态环保不仅仅是对环境的保护,更是能够提升产业增值服务的手段。聂梅生直言,希望美国地产行业环保技术方面的专家和企业能够积极参与双方的产业合作互动计划。
中坤董事长黄怒波的其中一个身份是加州房地产商,他在洛杉矶投资,在田纳西州也为在美国度假的中国人开发地产项目,同时拥有资本界的重要支持。对于中美地产,黄怒波分析了双方市场的利弊。
“美国地产市场的制度和法规完善,所以减少了许多交易成本。”黄怒波认为,美国土地市场化程度与中国很不一样,但就眼下的金融环境相比较,中国的投资氛围更宽松些。
“中国地产蜜月期至少还有十年,现在城市化还是50%以下,另外城市化过程也是城市人口增加的过程,北京等地刚性需求很强,中国法律逐步保障私有财产,地产行业未来空间还是很大。这是我们同行的共同认识。”黄怒波坦言,相信十年内地产行业将会回归正常利润行业,类似于美国的现状,“到那时中国房地产业才会安全”。所以对于中小房地产企业来说,到美国谈判购买商业地产,很便宜也很有空间,是个很好的时机。“相信中美两国在房地产业的合作机会将会很大,G2只是起点。”
“中美两国的经济交流内容非常多,美国房地产是不是下一个引擎?中国房地产是不是还有很大的发展机会?如何突破这些命题是眼下中美两国地产行业发展的最大焦点。”CRIC联席执行总裁周忻支持中国和美国投资者都走出国门,多关注境外的投资机会。他负责的两家企业——中国房产信息集团和易居中国控股有限公司分别在美国纳斯达克与纽交所上市。
“技术和产品方面,在城市建筑构架方面有很大差别,不同历史和文化造就了两国不同的发展模式。”周忻直言,“在商务地产方面,此前30年中国是招商引资为主,而未来也许更该走出去。但是市场有风险,投资需谨慎。”