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天津北方网讯:2010天津夏季达沃斯论坛再次将世界目光聚焦中国、聚焦天津。“2010年,天津服务业发展占GDP比重有了较大提升,正从传统工业城市逐步转向发展现代化高端制造业和现代服务业相融合的城市。”市政府领导在日前新闻发布会上介绍。
与此同时,一批近两年开工建设的新一代城市综合体项目也在此期间集中亮相、上市,标志着天津城市建设及就业居住规划建设模式正向国际化城市迈进。“无论旧城改造建设,还是新区整体开发,包括商业、产业、住宅等多种业态的组合开发能够产生活力,并成为推动现代服务业发展、可持续的建设趋势。”专家提示,对购房者来说,城市综合体项目通常具有居住投资两相宜的特点,但是各类综合体项目定位及侧重点又不同,因此选购综合体住宅及公寓时,应根据需求从居住环境及升值潜力两方面综合考虑。
综合体新项目9月起密集面市
9月8日,中新生态城起步区首个低碳人居样板社区——世茂·湿地公元公开亮相,预计9月开盘。这是世茂集团中新天津生态城超大型综合体中的首期楼盘。世茂项目包括世茂天津酒店、住宅和生态展览馆。世茂住宅位于生态城起步区内,总建筑面积106万平方米,共分三期开发。规划4000平方米的中新天津生态城世茂生态展览馆设有室内外生态展示区、环保展示区,今年8月份已基本建成。世茂酒店位于生态城国家动漫产业综合示范园内,规划设计为超五星级中式现代园林式特色酒店,总建筑面积为7.5万平方米。这是今年以来,本市最受关注的超级综合体项目之一。
9月4日,天津大都会“VIP贵宾申请”招募在销售中心开启。该综合体总建筑面积约86万平方米,是集高端住宅、酒店式公寓、名流会所、5A级写字楼、精品商场中心等为一体的综合体项目。预计年底前开盘,该项目是本市今年高端标杆综合体项目。
记者了解到,9月起,本市将有十几个大品牌综合体项目开盘,这些综合体项目目前多已进入意向客招募期,将在9、10月份密集面市。其中备受关注的市区综合体项目主要有:总建筑规模约90万平方米的红星国际项目,是我市最大的商业综合体,将打造家居、百货双MALL标志性建筑,并成为全国领先的商业航母。其中规划了20万平方米公寓住宅。一期住宅部分共有8栋楼座,面向都市白领和精英人士。保利·玫瑰湾综合体项目,总建筑面积约70万平方米,包括住宅、公寓、商铺等业态。
8月中旬,海尔地产家国天下、风尚英伦举办了项目推介会,并计划在9月下旬开盘。海尔地产董事长卢铿透露,今年1月15日,海尔地产摘得津南区天嘉湖畔一块住宅综合用地,规划总建筑面积85万平方米。针对此地块未来的产品形态,将采取创新的“两核一芯”的集群开发模式,将该地块分为3个项目,南、北、中同时开发。南面为新中式“家国天下”,北面为新英式“风尚英伦”,中间以一条“东西市商业街”衔接。另外,总建筑面积约19万平方米,集商业、写字楼、高级公寓、五星级酒店为一体的商务综合体昆仑中心公寓目前也接受预约登记,预计10月份开盘。
今年开工亮相的项目主要有滨海新区响螺湾商务区的中惠熙元广场等,中惠熙元广场总建筑面积约24万平方米的商务综合体,建筑总高度为16.25米,建成后将成为响螺湾的地标建筑。
业态组合增多功能有侧重
尽管不断加大中心城区周边路网等基础设施建设,但是目前城市还存在“置业怪圈”——“要么还是集中在中心城区购房,要么在新区购房仅作投资之用。”
专业人士分析说,城市综合体“多中心”发展是现代城市发展的一大趋势,综合体本身具有的功能复合性和“城中城”特征,使得以其为中心能形成一定规模的居住生活圈,多个综合体的建设能够实现“集中的分散”的城市布局,有利于突破“单中心”的城市发展模式。
据大都会、红星国际等综合体项目负责人介绍,现在多数大中型新项目都是综合体项目,但功能定位和业态组合各有侧重,其中主要有以商务办公为主的商务型综合体项目、以娱乐购物为主的商业综合体项目,以及以住宅为主的住宅综合体项目,这些综合体中业态组合通常在3—10种,能够起到相互支撑并提高品质的作用。如近两年天津推出的标志性综合体项目中,环球金融中心是侧重于商务的商务型综合体、仁恒海河广场是侧重于住宅的综合体项目,而天津中心则是以酒店为核心的公务、度假型综合体。
今年面市的标志性城市综合体项目,在有侧重的基础上,其他载体功能又有所突破,综合品质更高。如位于和平区侧重居住功能的大都会综合体项目,其项目中包含了5种以上业态功能,同时突出了都市中的居住景观设计。以生态居住为主的世茂·湿地公元则在住宅中更加突出“生态、环保、节能、自然、宜居、和谐”的低碳社区环境,同时综合体为中国和全世界提供一个低污染、低排放、高效能为特征的低碳城市的样板,其中超5星级酒店等设计也将为提高居住价值的重要因素。而以家居商业见长的红星国际综合体项目中,大型家居高档MALL和百货MALL将为面向都市白领和精英人士的公寓提供更丰富的居家生活。
综合体环境决定价值
城市综合体已成为主流开发模式,不同于一般物业开发,选择城市综合体,功能组合环境是关键。专业人士提醒说“城市综合体对开发商统筹运营能力有着极大的要求,几幢住宅楼加上一片商业楼,不是真正意义上的城市综合体。城市综合体在功能布局上应既相互独立又相互支持依托。其价值首先体现在结构合理、功能完善的业态组合环境上。”
一个成熟理性的城市综合体的标志是持有物业的部分,如为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求,综合体应拥有一定规模的持有型购物中心、五星级酒店,或是高端写字楼。
大型居住型综合体建筑必须拥有齐备的生活系统;集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。
由于城市综合体项目中往往具有较高容积率,其居住环境就成为住宅产品的首选条件。有大面积绿化作为营造园林景观基础的居住型城市综合体具有更高的居住价值。
同时,城市综合体与城市的经济有着密切的联系,这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带,保证在综合体内人员出行的便利,有良好的交通环境。