|
||||
天津北方网讯:随着三套房贷收紧,差别化信贷政策进一步升级,二手房市场买卖双方又遇到了新问题。市面上“一房两证”或“一房多证”的房源将面临只能全款成交的局面。据了解,该类房源以大户型为主,包括部分“公产转私产”的房子和开发商为规避70/90政策拆分的大户型房。业内人士分析,在房贷新政等调控措施的夹击下,之前还能顺利交易的“一房多证”房源已如同烫手山芋,迟迟找不到买家。
典型案例
90万多证房首付需51万
家住红桥区的马先生,最近遇到一件烦心事。“我住的伙单(多家共同居住在同一单元内,各自有卧室的产权,共用厨房和卫生间)总共三室,原为公产房,多年前各家分别购买了房屋产权。”马先生说,“原先是父母住其中的一间,后来我们为方便照顾老人又买下对面一间。前年第三间房子的住户病逝了,我们又向其子女买下了那间房。”
据马先生介绍,房子是分三次购买的,所以他手上有3个房产证,现在想转让该套住房,谁知受调控新政影响,贷款成了问题,在中介挂牌4个多月始终未能成交。“这套房子在顶楼,我们年纪大了上下楼不方便,想换套一楼的房子。我开出90万元的价格不算高,却没有人愿意要。”
马先生委托的中介公司业务员介绍,购买马先生的住房相当于同时购买3套房子,受差别化信贷政策影响,购房人需要一次性拿出51万元(按每套30万元计算,一套房首付两成6万元,二套房首付五成15万元,三套房全款30万元)。“关注这种房源的一般是自住型用户,很少有能力一次性付清,况且房龄超过20年,申请贷款很难。”
记者调查
拆分大户型生出多证房
事实上,除因分多次购买一套住房造成“一房多证”外,还有一些房源从开发商处买来时就已是“一房多证”了。本市武清区某项目将一套120平方米的大户型分拆成一套70平方米和一套50平方米的两份产权,但由于是同一单元内,两份产权都要销售给同一购房人。而梅江地区更有号称能够“百变”的房型,即将空间分成若干份,每一份约20平方米至40平方米,业主可根据需求随意组合空间,自由规划房屋犹如搭积木,这种房屋的产权则更为复杂。
据悉,目前二手房市场,尚无数据显示究竟存在多少“一房两证”的房源。我爱我家企划总监陈萌说:“一房多证”现象主要包括,持有多个房产证的大户型房源以及打穿两套紧邻小户型的墙壁变成大户型转卖的情况。
弊病暴露
贷款变困难利用率降低
“一房多证”二手房在新政前交易不受影响,新政后却暴露前所未有的弊端。记者从多家大型二手房中介了解到,新政后“一房多证”的大户型很难成交。链家地产市场研究部观察,目前“多证房”即使通过申请和审批允许过户成交,但购买者如需要贷款,仍需按房产证上的房屋数量进行贷款审核,从而导致二套房甚至三套房被认定。如果消费者是首次置业,则其中一部分可作为首次置业,其余部分变成二套房、三套房,首付比例和贷款利率将上升;如果是二次置业,综合计算最低首付比例将超过7.5成,与全款置业相差不大。
业内人士分析,购买“一房多证”房屋后,不仅大大增加二次交易成本,还会使房屋利用率降低。从事室内设计4年的杜小姐认为,“一房多证”房屋中的每套房子功能齐全,合并后会产生浪费,房屋利用率降低。她算了笔账:一套组合拼成的150平方米的房子,如果开发商设计不合理,往往有10多平方米不能合理利用,如按当前市内六区新房成交均价每平方米15000元计算,相当于浪费15万元。
追根溯源
70/90政策催生潜规则
2006年5月29日,国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,俗称“70/90”政策,这限制了中高档开发商的建设规划和销售节奏。
为追求更高利润,部分开发商在实际操作中,将一套大户型中央加了一道非承重墙,将其分成两个“90平方米以下小户型”,房产证也自然一分为二,业主入住后再将墙拆掉,一时成为高端住宅潜规则。2007年前后,这一现象达到高峰,直到2009年前后该政策在执行上有松绑迹象,拆分才逐渐减少。