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上海规划国土资源局网站回应“土地期满无偿收回”
土地使用者提前一年提交续期申请住宅建设用地将自动续期
上海市规划和国土资源管理局回应页面截图。 |
日前,据第一财经日报报道,2011年上海土地交易市场首拍落幕,但其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。此规定一经报道即引起了广泛争论和质疑。
1月17日,上海市规划和国土资源管理局在其官方网站上发布通知,对报道中颇具争议的“土地期满出让人无偿收回”内容作出了正式回应。回应中提到“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”全文如下:
关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知
根据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八、二十九条的规定:
第二十七条本合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的,出让人应当予以批准。
住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。
出让人同意续期的,土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。
第二十八条土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,按本条第项约定履行:
(一)由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿;
(二)由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
第二十九条土地出让期限届满,土地使用者没有申请续期的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回,土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能,不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的,出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。
《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容,明确该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。
特此通知
土地使用权到期无偿收回引网民焦虑
网上舆情要览:最近上海关于土地使用权期满之后由出让人“无偿收回”的规定,再次引发了民众对70年后房子归属问题的新一轮焦虑。有评论认为,如何处理70年大限的问题,攸关几乎所有民众的切身利益,考验政府的智慧和执政能力,应尽快启动《土地管理法》的修订,明确相关规定。
新闻背景:
2011年上海土地交易市场首拍在上周结束,虽然这次拍卖土地的交投冷淡,没有吸引眼球的地王出现,但“预申请须知”中“出让人收回并补偿相应残余价值的规定”,却实实在在地挑战了一下在地产泡沫之中、几乎被人故意遗忘的“城镇国有土地使用权出让和转让”的70年大限。
网言网语:
网友:本来在中国买房就是买了70年的居住权,有些人还以为是能祖传给后代呢!
网友:这样关乎国家安定的大政方针是不容许儿戏的。各方面都应该深思。
网友:真可怕,这样谁还敢买房子了?
网友:房价的问题已经从年前说到年尾也没有完全弄明白。
媒体论道:
质疑:拼命买房成博傻游戏?
70年后,我们的房子会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”?这一直是横亘在公众心头的不动产忧虑。这个最受关注的核心问题至今也未得到明确。“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规,让人顿感振聋发聩。试想,土地70年后将被政府收回,房子成为“空中楼阁”,现在的房价岂不是被严重高估了,买房炒房岂不就是股市中的博傻游戏?“无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素,同时也彻底打破了买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想。因为,房子建在出让人将到期收回的土地之上,是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”,而且贬值速度更快。
毋庸置疑,上海的新规定,肯定涉嫌违反《物权法》和《土地管理法》;问题是,70年后续期是有偿还是无偿,有偿金额又会是多少,法律从未明确。落实到地方操作层面,是完全有可能将“自动续期”操作成“无偿收回”的。就说现在,那么多刚建成没几年的房子不是马上就以“危旧房改造”的名义强拆了吗?更何况,《土地管理法(修订草案征求意见稿)》已经用“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”;“出让人收回”甚至“无偿收回”,未必不能成为那个“有关规定”。
正是在这个意义上,上海首次规定土地出让期满无偿收回,让那些拼了几代人老命供养一套房子的房奴们惊出一身冷汗,同时也给那些发愁于土地财政无以为继的地方做了一个恶劣示范。
面对土地出让期满后无偿收回的上海新规,国家有关部门必须警觉并尽快做出表态,否则,“无偿收回”可能很快成为一种普遍的游戏规则。
疑问:70年后,哪里安放我们的房子
最近,上海市的一则关于土地使用权预申请的公告中规定,在土地使用权期满之后,由“出让人收回并补偿相应残余价值”。而在“上海国有建设用地使用权出让预申请须知”中则显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。
上海市的这些规定意味着,土地使用权期满之后,即使你的房子足够牢固,也面临着土地使用权被“无偿收回”、房屋无处安放的尴尬。这个规定引发了《物权法》之后,民众对于“70年”的新一轮焦虑。
70年之后土地使用权如何处理,在《物权法》立法的时候就引发了第一轮焦虑:是续期,还是收回?是有偿续期,还是无偿?最后并无结论。但起码,在土地使用权期满之后应当自动续期这一点上,是达成基本共识的。《物权法》由此共识规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”唯一没有明确的是,续期是无偿,还是有偿。
“70年”引发的第二轮焦虑是2009年三月,一份流传的名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件,这份意见稿中最受人关注的是住宅70年到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。显然,该征求意见稿没有违背《物权法》“自动续期”的规定。
上海市由出让人“无偿收回”的规定,倒退回《物权法》出台前。在1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》里,不仅规定了“居住用地最高年限为70年”,更是规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”
这个规定,充分体现了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位,也体现了对私人产权的不尊重的立法指导思想。历史总是在进步,3年之后出台的《城市房地产管理法》,相对于这个规定,就有明显的进步:房产土地使用权到期,房产所有人必须提前一年申请续期,否则土地使用权将会由国家无偿收回。
为什么上海市罔顾法治和理念的进步与变迁,公然做出既违背现有法律的基本精神,又让民众焦虑的明显倒退的规定,实在令人百思不得其解。
由“70年”引发的焦虑已由一个法律事件演化成一个影响中国社会未来的公共事件。高地价导致的高房价已让民众苦不堪言,用终其一生的收入购置房产之后,还要在70年后被“无偿收回”,谁人不焦虑?
在高房价已严重影响社会和谐的情况下,无论是法律层面,还是政策层面,都不宜用“70年”大限这样的问题来刺激民众。一些地方政府在土地资源衰竭的情况下,很有可能将“70年大限”之后的续期看成土地财政一个新的增长点,要么无偿收回,要么高价续期,这是民众无法接受的,更会影响民心的稳定。
公众期待,尽快启动《土地管理法》的修订,并在土地管理法中明确70年后“土地无偿续期”的原则,这既是得民心之举,更是贯彻《物权法》的法治原则和精神。地方政府即使要“有偿续期”,也只能是象征性收费,不能再度造成民众负担。眼下,建议有关部门和上海市,重新评估和纠正这个明显违背《物权法》原则的做法,抚慰民众的焦虑。
观点一:土地使用权期满后要慎言“无偿收回”
建筑作为土地上的附属物,所产生的房产所有权与土地使用权之间的冲突应该如何处理,一直悬而未决,《物权法》有期满自动续期的规定,但却要面临地方政府的挑战。上海的这种规定,虽有可能是为解决土地出让制度的一个尝试,或是为了房产税向物业税转化所做的铺垫,但如果不能在法律的层面上给予确定,恐怕会引发社会的不安定,也会颠覆现有法律的权威性。
在《物权法》出台之前,有关土地使用权与地上附属物产权之间的关系,就一直争议很大。而《物权法》正式出台之后,对这一问题只做了很含糊的表述,并未对房屋产权在土地使用权过期之后的权利给予明确规定。但随着时间的推移,越来越多的住宅、商铺将面临这一问题,所以应当及早解决。
建设用地使用权,从字面上就可以看出,它是用于建设,而如果在使用权到期之后,不能重新进行建设,也就失去了价值。所以,土地使用权期满后该如何处理地上建筑的问题,不但事关建筑产权所有人,也与土地产权所有人的利益非常密切。而作为土地产权所有人的政府,自然会倾向于保护自己再次出卖土地使用权的办法。但是,作为利益双方中的一方,政府就此问题进行规定,还是犯了既当裁判又当运动员、既当原告又当法官的毛病,会引发更多的与民争利行为。
根据国土资源部的公开数据显示,“十一五”期间,我国共批准新增建设用地3300多万亩,土地出让收入高达7万多亿元。而土地出让金是预算外收入,在地方财政支出预算中的比重越来越大,地方政府成为房地产市场蓬勃发展的最大受益者。但土地是有限的,如何把利益最大化,也是地方政府所需考虑的问题。近年来城市建设用地价格飞涨,就与地方政府一方面大面积拆迁以扩大“刚需”,另一方面严控土地供应有关。即使再严格控制,按目前的土地供应速度,如果不进行越来越频繁的拆迁,剩下的土地也供应不了多少年。在土地价格越来越高的情况下,拆迁补偿也越来越高,而这种土地使用权到期无偿收回的规定,无疑可以大幅降低拆迁成本。
不过,土地使用权到期无偿收回的办法,对于购房者来说,就使得购买房屋产权失去了意义,因为最多只是70年使用期,而使用期内还要面临交房产税等一系列风险。从部分业内人士的分析来看,有可能未来取消土地出让金,而以物业税的方式收取土地出让金。但这毕竟只是一种猜测,在土地财政、官员任期考核等状况没有实质改变的情况下,地方政府也不会轻易放弃出让金这块巨大的收益。
家乃安身立命之所,而一旦家只能是一个租来的房子时,将对国人的情感形成巨大的冲击,也将改变国人对法律保护财产权的认识。所以在土地使用权期满之后该如何解决的问题上,要慎之又慎,应该由全国人大在妥善考虑各方利益的情况下立法解决。
观点二:住宅70年大限之争确实意义不大
我说70年大限之争意义不大,道理也很简单――如果我们现在去争议一个人200岁以后能享受怎样的待遇,有现实意义吗?
《北京日报》曾发表文章说,北京乃至全国的一些建筑,远远没有达到设计使用年限,就因为各种“原因”被拆除,新建筑的平均使用寿命尚不足30年。
这也就是说,即便你花一辈子积蓄,买了70年产权的房子(而且你运气好,这个房子不是三五年就裂的豆腐渣),也基本上不用考虑70年以后的事情,因为只需等个30年左右,你就要面对拆迁的问题。
君不见,上世纪80年代盖的居民楼,现在不少都成了破破烂烂的危房吗?
但是根据现行的拆迁补偿条例,拆迁补偿费一般只包括旧房补偿、安置购房资金和过渡费、搬家费等,至于土地使用权,往往是无偿收缴的――很多地方一听说要拆迁,有院儿的居民就疯狂盖房,原因就在于院子的使用权很难得到补偿,只有都盖成房子,才能按照面积得到更多的拆迁费。
也就是说,与其争议70年以后的续期是有偿还是无偿,不如争一下如果30来年房子就被拆掉,剩下40年的土地使用权该怎么补偿――这才是大多数购房者必将面对的问题。
观点三:模糊的“住房70年大限”要尽早明晰
对于平常老百姓来说,一生中买房的机会不会太多,可能为一套房子耗尽所有的积蓄,甚至二三十年里每个月都要去银行月供自己的房子。然而,70年大限到期后,能否安然地继续住在自己的房子里面,至今没有一个明确的说法。专家说,今后续期付费还是不付费、付多少,把权力留给了政府。而在北京,已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传,但官方始终未予证实。
中国商品住宅土地使用权限为70年,最早确立于1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,并一直沿用至今。2007年施行的《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。《物权法》中关于住宅建设用地使用权到期之后自动续期的规定,似乎是给百姓吃了一颗“定心丸”,但是该法律并没有对续期是否缴费作出明确规定。法律的价值在于保证行为的可预期性。为了确保广大公民对于未来的投资决策和消费决策具有充分的思想准备,《物权法》或者《土地管理法》应该针对“土地使用权如何充值”给出具体解释。
如果土地使用权届满后,自动续期采取有偿原则,续期的土地使用权出让金如何合理收费?续多少年合适?土地使用权出让金的费用会不会和房价一样让众多业主不堪重负?这些执行细则是关系公民重大利益最实际的问题,应及早进入全体公民共同商讨的视野之中。
网民:买房等于交70年租金?
据报道,2011年上海土地交易市场首拍落幕,但其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。网友们掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
70年后房子会否成“空中楼阁”
有网友称,无论是“出让人无偿收回”,还是“出让人收回并补偿相应残余价值”,与现有国家法规中“按照国家有关规定自动续期”、“无偿自动续期”的规定,显然完全不同。若上海这个规定得到承认并落实,那将意味着,卖完地的地方政府在70年后又可以将所售土地收回来,重新再卖一次。
70年后,我们的房子会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”?这一直是横亘在公众心头的不动产忧虑。这个最受关注的核心问题至今也未得到明确。“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规,让人顿感振聋发聩。试想,土地70年后将被政府收回,房子成为“空中楼阁”,现在的房价岂不是被严重高估了,买房炒房岂不就是股市中的博傻游戏?
“无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素,同时也彻底打破了买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想。因为,房子建在出让人将到期收回的土地之上,是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”,而且贬值速度更快。
“自动续期”是“无偿”还是“有偿”
有网友分析称,《土地管理法》草案中并未明确“自动续期”是“无偿”还是“有偿”。事实上,土地使用权续期问题并非因《土地管理法》修订而产生。国务院于1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,第12条明文规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这一规定使得在中国内地发生的商品房买卖事实上都成了“使用权租售”,业主实为“承租人”,只不过是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。这一规定明显违背公平原则,因而自通过之日起就备受质疑。经过反复的立法博弈,八次审议方获通过的《物权法》终于在法律层面对此进行了校正。该法第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”
根据“上位法优于下位法”的原则,作为国家基本法律的《物权法》要优于作为行政法规的“暂行条例”。住宅建设用地使用权“自动续期”事实上已经取代了之前的“到期国家无偿收回”。但《物权法》所规定的“自动续期”并未明确是“无偿”还是“有偿”。如立法欲明确为“有偿自动续期”,还需要明确“有偿”的计算标准。
公权决策不能把民意甩到一边
有网络文章认为,若不能公平合理地解决土地使用权的“70年大限”问题,本已饱受煎熬的房地产业必将再受打击。房价本就高企,续期的费用无疑仍要列入房价。若是象征性地交费续期还好,一旦费用偏高,必将招致民怨沸腾。
与其将来面对激烈的社会冲突,不如尽早公开草案,引入立法博弈,并以此来争取更多的民意认同,防范潜在的社会风险。当务之急,立法机关应广开言路,面向社会征 集《 土地 管理 法(修订 草案)》,对初选入围的草案不论制订者为何方,都应及时公开,供民众参与讨论。《土地管理法》修订不能再走“部门立法”的老路了。
另有网友认为,出台“土地期满无偿收回”规定,事前应向社会公开信息,广泛听取民众的意见和建议,并在采纳民众合理建议、完善法定程序后才能实施。上海国土部门“不宣而战”的举动,与其说是一种来自出让人的风险告知,不如说是一种不公平,是违法。它的最大的不足,不在于它是否过于简单,而在于是否给了所有参与土地交易的人发表意见的机会。