 |
|
|||
|
|
|||
如果物权法第一百四十九条对住宅建设用地期满后自动续期的规定是强制性的,那么即使这次上海作出的“无偿收回土地”的规定中涉及住宅建设用地,那也是肯定无效的；但是如果为任意性规定,那么上海如果做出如上规定,可能还会有效
有专家认为,上海市有关规定引起争议的原因就是,在土地出让期限截止时土地出让使用权如何处理问题上,政府公布的处理方式与民众期望的处理方式不一致
从目前的情况来看,房屋产权“70年大限”涉及了4部法律法规,相关规定可谓错综复杂。因此许多业内人士呼吁,土地管理法应尽早修改完成,并能对土地使用权到期后的去留、补偿问题做出明确规定,才是止住各类猜测的最好办法
2011年上海土地交易市场首拍的预申请须知中,规定“出让人收回并补偿相应残余价值”。这一规定掀起了新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。尽管上海市有关部门回应称,无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后,土地使用者申请续期未获批准而言的。但仍有不少民众担心,购置的房产会在70年后变成砖头。
对于“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定,有专家认为,此举违反了物权法中“住宅建设用地期满后自动续期”的规定。也有专家称,上海市的规定并不能说与现行法律相抵触。
不过,专家们公认的一点是,解决“70年大限”恐慌,需要完善土地管理法,对土地使用权到期后的去留、补偿问题做出明确规定。
视点关注
不久前,上海房地产市场闪过一道晴天霹雳——在2011年上海土地交易市场首拍的预申请须知中,规定“出让人收回并补偿相应残余价值”。这一“史无前例”的规定掀起了新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
有不少上海市民担心,是不是使用期一到,房产就变“砖头”了?
尽管上海市有关部门随即对相关规定作了进一步澄清,但房产变“砖头”的想法仍让不少人忐忑不安。业内专家认为,仅仅一则消息就造成了公众的普遍惶恐,其深层次原因在于土地权属相关法律的模糊不清。
土地收回引发争议
根据上海市规划与国土资源管理局公布的《国有建设用地使用权出让预申请须知》,上海市嘉定、普陀等区域内的数幅地块在土地使用期满后,可“由出让人收回并补偿相应残余价值”,甚至可“由出让人无偿收回”。
这一说法,意味着在“70年大限之后”,买房人可能将面临房子被收回的境地。也就是说,买卖合同瞬间成了一纸租约,买房人为房屋所支付的房款成了提前预支的租金。
得知这一消息后,一名最近正在四处看房的购房者大惊,他对记者直言:“现在房子这么贵,那岂不是花了几百万元交了70年的租金。”
“我完全赞同‘租金说’,而且我个人认为买房相当于租房70年的想法也过于乐观。”土地管理师、中国人民大学土地管理博士张远索说,一是房屋建筑物本身物理寿命没有70年；二是等某些地方政府无地可卖后,可能将已购房群体作为二茬收入来源。
“当然,一直不买房靠租房生活的想法更不现实,租金会水涨船高,在日益严重的通胀压力下,房价租售比等指标在我国不适用。”张远索说。
针对种种质疑,上海市规划和国土资源管理局办公室主任余亮回应称,上海市规土局已于2011年1月17日在其网站上发布通告指出,无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后,土地使用者申请续期未获批准而言的。
通告还列出了《上海市国有建设用地使用权出让合同》范本中的第二十七、二十八、二十九条的规定,并提出《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容,明确该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。
一名房地产业内人士也认为,上述预申请须知中所提到的“土地期满后的处理方法”,是摘选自《上海市国有建设用地使用权出让合同》的部分语句。如果就此判定“土地到期即回收”,有点武断。
另据了解,“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定并非首次出现。早在2010年9月,上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”中,就有收回并补偿相应残余价值的规定,甚至在有的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”,比如,罗店新镇A1-3商住地块即是这样规定。
记者了解到,目前坊间还有一种观点认为,如果物权法第一百四十九条对住宅建设用地期满后自动续期的规定是强制性的,那么即使这次上海作出的“无偿收回土地”的规定中涉及住宅建设用地,那也是肯定无效的；但是如果为任意性规定,那么上海如果做出如上规定,可能还会有效。
对此,参加过物权法起草工作的中国人民大学法学院教授王轶告诉记者,物权法的这一规定涉及到广大人民群众切身利益,也事关公共利益,因此,“我更愿意将其视为强制性规定,地方政府不能随意进行更改”。
“我个人认为,这次民众的反应有些过度,这反映了民众,尤其是已买房人群的神经变得非常脆弱。”张远索分析说。
