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房贷还款方式:我的贷款我做主
如果小周的公司没有参加当地的住房公积金计划,或者小周的贷款条件不符合其他有关规定,那小周就无法申请公积金贷款。小周想购房,就只能选用普通商业性贷款,因为手续简单,审批速度快,相对于民众来说,房地产商更加热衷于购房者选用这种方式。有些房地产开发商公开宣称如果直接使用商业贷款,可以在原来房价的基础上直接打98折,一套100万元的房子,一下子可以少付近2万元房款。
因为小周的女朋友参加公积金计划不满半年,无法享受到公积金贷款,只有小周可以申请公积金贷款,额度最高为40万元,余下部分只能通过商业性贷款进行补充。
小周在办理银行商业性贷款手续的时候,看到申请表上的贷款还款方式一栏,上面有等额本金还款法和等额本息还款法两个选项。这下小周又有点犯难了,这有什么不同呢?
在购房贷款中有很多还款方式,而等额本金和等额本息是最常用的还款法。很多人在申请银行商业性贷款的时候,并不知道两者的区别,而是交由银行自动选取,至于选择的是否是最适合我们的,就无从考证了。
等额本息还款法
把按揭贷款的所借本金总额与未来需要额外偿还的所有利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,这样借款人在未来还款期限中的每个月还给银行的贷款金额就都是固定的。也就是说,每个月的还款金额中,本金和利息的总和是相同的,由此得名等额本息还款法。虽然每月还款总额相同,但其中每月还款中的本金和利息具体金额是不同的,所还本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。
优点:每月还款额相等,便于购房者计算和安排每期的资金支出。因为平均分摊了还款金额,所以还款压力也平均分摊,特别适合前期收入较低,经济压力大,每月还款负担较重的人士。
缺点:在每期还款金额中,前期利息占比较大,后期本金还款占比逐渐增大。总体计算下来,利息总支出是所有还款方式中最高的。
适合人群:家庭收入较为稳定的人群,特别是暂时收入比较少,经济压力比较大的人士。因为虽然每个月还款金额相同,但是所含本金和利息的比例不同,初期所还部分,利息占较大比例,而贷款本金所占的比例较低,不适合有提前还贷打算的人士。
等额本金还款法
将所借的本金平均分摊到每个月内,在每个月里面偿还的本金是相同的,故得名为等额本金还款法。在偿还平均分配的本金之余,再计算本期尚未偿还的时候,所欠本金总额实际在这个月需要支付的利息,将平均分配的本金叠加上本月应付利息,就得到当月需要支付的总金额。虽然每个月里面需要偿还的本金是相同的,但是利息随着所欠本金的逐渐减少而减少,也就是说,每月支付的总金额逐渐在减少,还款负担逐月递减。
优点:与等额本息相比,可以节省大量利息支出。
缺点:还款开始阶段每月还款金额比较高,前期压力比较大。
适合人群:因为最大还款压力来自前期,越往后利息支出越少,所以还款金额也跟着逐月减少。由于前期还款负担较重,比较适合购买房产的时候,已经具备一定经济实力,眼前偿还能力较强的人士。相比等额本息来说,等额本金付出的总利息较低。而且如借款人打算提前还款,等额本金还款法也不失为一个不错的选择。
我们以小周的贷款为例,如果小周需要商业贷款60万元,以年利率5.94%,还款年限20年计算,我们来比较一下等额本息与等额本金两种还款方式。同样是60万元的房贷,两种还款方式每月及总计还款金额和压力都有不同:等额本金还款法,每月还款从5470元逐渐过渡到2512元,前期压力大,之后压力逐渐减少。等额本息还款法,每月还款固定为4278元,压力均衡。
等额本金还款法,20年累积还款金额为957885元,其中利息支出为357885元。等额本息还款法,20年累积还款金额为1026684元,其中利息支出为426684元。两种还款法,最终支付利息相差68799元。
总结:在贷款还款中,公积金贷款基本集中在等额本金和等额本息两种还款法上。而商业贷款可以到期一次性还本付息或是按月分期偿还本金和利息,除此之外贷款人还可以利用银行新推出的各种更为灵活和方便的房贷还款方式。