春节前中央再发新“国八条”，从购房资格、交易税费、加大保障性住房建设等多方面力控楼市，且收紧信贷口子，首套优惠取消、二套房首付增加，对京城楼市造成了由量变到质变的影响。数据统计显示，新政出台月余，楼市住宅成交量大幅缩减。而不受政策限制的商住类项目则销售火爆，成为购房新宠。

　　调控政策效力显现

　　十大城市2月房价环比涨幅减半

　　有数据显示，全国100个城市房价环比涨幅放缓，2月份仅上涨0.48%，十大主要城市房价涨幅也几乎减半，广州楼市更是出现“内冷外热”局面。但不少开发商也表示，虽然房价上涨的幅度放缓，但短期还不会降价销售。

　　18城市房价环比下跌

　　中国指数研究院最新提供的数据显示，2011年2月份，全国100个重点监测的城市平均房价为8686元/平方米，环比1月份上涨了0.48%，其中，80个城市价格环比上涨，涨幅在1%之内的达到78个城市。北京、上海等十大城市平均价格为15737元/平方米，环比上涨0.48%。虽然总体房价继续维持上涨，但涨幅大幅下降，部分城市楼价已经开始出现回调趋势。1月份监测的100个城市房价环比涨幅为0.95%，几乎是2月份涨幅的一倍。

　　值得注意的是，被监测的100个城市房价1月份全部上涨，但上月已经有18个城市的房价出现下跌。而且涨幅超过2%的城市在1月份有六个，2月份仅有两个，而且最高涨幅也不及1月份。十大城市上月环比涨幅也远远低于1月份的0.89%。

　　业内人士表示，最近政策调控力度空前，限制了市场购买力，房价上涨已缺乏动力。

　　广州楼市

　　“内冷外热”

　　虽然广州上月出台的楼市调控显得“温和”，但各种因素叠加让楼市成交很受伤，2月份广州新房成交腰斩。业内分析认为，广州一手住宅成交量预计将延续低迷，但短期内房价将维持在高位盘整。

　　网易房产根据阳光家缘实时网签统计显示，2月1日~2月28日，广州市(十区二县)网签成交4200套，比上月的8867套大幅减少52.63%，同比则增长19%；网签销售面积为51.78万平方米，环比上月的103.60万平方米减少50.02%，同比上涨31%。“成交量减少是意料之中，首先是春节假期的影响，另外，开发商推盘速度放慢。同时，由于政策作用，部分购买力消失。”广州某开发商销售主管告诉记者。

　　价格方面，2月份广州市(十区二县)网签成交均价约为12157元/平方米，环比上月微降0.56%。从区域成交情况来看，中心六区2月一手住宅均价20632元/平方米，环比下跌3.45%。而新四区与二县市一手住宅均价则为9485元/平方米，环比涨幅达到13.54%。“中心城区受到调控影响比较明显，高价盘成交减少，拉低了成交均价。相反，周边地区确实因为中心城区的挤出效应而显得火热一些。”上述开发商人士称。

　　房企对策

　　地产巨头积极介入保障房和商业地产

　　面对楼市政策调控，包括万科、保利在内的开发商巨头纷纷开始转型，要么积极参与保障房市场，要么向二、三线城市扩张，或者加码商业地产布局。

　　保利地产刚刚公布的年报表示，2011年房地产市场将出现阶段性波动。保利今年要积极拓展发展潜力突出的二、三线城市，逐步发展养老地产与旅游地产。

　　万科加快商业地产布局的同时，也积极参与保障房建设。国八条出台当天，万科就用11.19亿元拿下上海保障房项目用地。万科董事长王石此前也通过微博表示，住建部公布了建1000万套廉租房公租房指标，万科将积极介入，预计2011年开工超200万平方米。

　　新房成交量锐减近七成

　　据北京房地产交易管理网数据显示，2月共成交商品住宅3535套，环比1月，成交套数下降69.4%、近七成，是历次调控以来显效最快、作用最大的一次，一举将楼市成交量压低到了近3年来的最低值。

　　亚豪机构副总任启鑫分析，连续三轮的调控明确传达给购房者从紧信号，严格的限购政策不仅限制了大量购房需求，也使得具备购房资格的消费者更慎重地做出购房决策，持币待购者增多，直接导致2月成交量重挫。

　　目前房产税已在上海、重庆正式试点征收，并有望在全国范围内推行，令购房者的心态发生改变，置业关注的重点由购房数量转移至物业的综合品质，使得2月成交商品住宅中，中高端住宅占比显著增加。统计显示，2月总价超过300万的中高端住宅占到了总成交量的26.2%，比1月高出了3个百分点。

　　二手房成交下降超六成

　　据北京房地产交易管理网数据显示，2月份北京二手房住宅签约量仅为8376套，环比1月份下降幅度达到了64.3%。这一成交量也创造了2009年1月7358套以后连续25个月来的最低成交量。而日均成交量更是不足300套。

　　北京中原分析认为，首先，限购等政策的影响，使得外地户籍不足年限的购房者无法再买住宅。而其他叠加措施也已经使得之前楼市需求中，占据一定比例的投资需求基本归零。其次，二手房市场增加的营业税全额，及即将出台的修改最低指导价等政策增加了购房者的交易成本。第三，贷款成本增加。相比1月份，银行信贷额度明显紧缩，首套房基本从8.5折全面上调到基准利率。

　　目前来看，政策依然会接连出台，北京落地的15条中部分政策还将细化，而处于两会期间的3月份，政策面依然趋紧，所以成交量很可能再次下调到1万套左右。

　　新增供应创历史新低

　　据北京房地产交易管理网的数据显示，自新“国八条”出台以来，至今北京仅有5个住宅项目入市，创下了历史新低。

　　数据显示，新“国八条”出台后的1月29日，颐泉家苑怀远居项目获得预售许可证，但仅有一套房子。2月北京仅有4个项目开盘。其中1个为首次开盘的纯新盘，位于房山长阳的徜徉集；还有3个项目是老项目后期，分别是房山长阳的绿地新都会·国际花都、密云长城环岛的保利花园以及昌平小汤山的御汤山。这4个项目共新增供应1831套商品住宅，供应面积21.55万平米，环比1月，供应套数减少44.1%。

　　任启鑫分析，多重因素利空之下，大量需求被严重抑制，开盘推售的条件并不充分，不少项目的推盘计划不得不延后，甚至搁置。2月的实际取证、推盘项目仅有4个，达到了有史以来的最低水平。这4个项目的户型面积普遍偏大，除御汤山为别墅类型，供应的户型是460-600平方米的独栋别墅产品以外，其他3个普通住宅项目均以三居户型为主力，套均供应面积都在100平方米左右。在购房套数成为了家庭购房资格的重要审核指标之后，舒适度较高、居住周期较长、空间规划更合理的面积偏大的户型受到了更多的关注和青睐，开发企业也相应地增加了此类房源的推盘力度。

　　-市场

　　商住盘成热销过渡产品

　　依据今年1月4日颁布的《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，商住类产品被叫停后，并未呈现明显稀缺增值，但却在新“国八条”以及京版细则颁布后转瞬崛起。据亚豪机构统计数据显示，自“京15条”出台后的2月17日至28日，北京成交量最高的前15个项目中商住类型楼盘占据了10席，共成交377套，相当于同期北京住宅成交总量的三成。

　　任启鑫分析，随着“京15条”对两类购房成本的明确：一是以限购令为代表的购置成本，二是以增贷、加息、补税为代表的支付成本的提高，让很多购房者在考虑对现有住房进行升级换代时显得格外谨慎。目前购买商住产品的购房人看重的是可以不占用限购配额和相对较低的支付成本，原本一直作为投资用途的商住房一跃成为中青年购房者过渡性产品，由此将会加快推动商住产品的消化速度。

　　租金出现较大幅度上涨

　　与买卖市场不同，租赁市场则在新“国八条”出台后有了明显升温。日前，记者走访京城一些中介门店发现，租金相比年前普遍出现了较大程度的上浮。

　　以三元桥附近的房子为例，记者年前调查时普通的两居室月租金在2800元—3000元，而现在中介表示，同样的房子现在的月租金在3400元—3500元的居多，想找3000元的都很难。

　　而阜成门附近的三居室，一年前是3200元/月，现在房东要求涨到4500元/月。

　　对于租金上浮的原因，中介普遍表示，按照市场惯例，节后都是租房高峰期，租金都会上浮；另一方面，政策的出台卡了一部分买房人，这个群体由购转租。

　　中介工作人员告诉记者，细则出台后，购房者骤减，但租房人很多，现在主要业务就偏向了租房。