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北方网专稿：《天津市物业管理条例》于12月1日正式实施，这是天津市建国以来制定的第一部规范物业管理服务行为、维护业主和物业管理服务企业合法权益的地方性法规。据房管局物业处有关官员介绍，其中四个方面的法条规定实现了重大突破。
权力--业主有权弹劾物业
《天津市物业管理条例》第十七条，业主委员会履行根据业主会的决定，代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同的职责。
与全国其他省市制定的同类物业法规相比，《天津市物业管理条例》一个最重大的突破就是，赋予业主选择物业管理服务企业的权利，由同一个物业管理区域内的全体业主组成的业主会成立后，有权确定管理服务企业。当业主会自主选择确定了某家物业管理服务企业后，一旦发现其做得不好，让业主们不满意，那么业主会有权炒这家物业管理服务企业的"鱿鱼"，重新选择其他物业管理服务企业。
良好的物业服务关乎业主的利益，同时也是物业公司生存的保障，然而这对"欢喜冤家"却矛盾不减，纠纷不断，有的甚至诉至法院。其实出现纠纷的原因关键是物业公司没有摆正自己的位置。物业管理企业实际上是业主的雇员，是全体业主的"管家"。从这个意义上说，物业企业应把自己的角色定位于服务者，而不能处处以管理者自居。它只有热心服务的义务，而没有对业主进行"管制"的特权。但现在一些物业企业反映的是开发商的意志，真正的后台老板是开发商。
业主委员会是一个小区内所有业主公共利益的代言人，业主公共权利的集中体现形式。物业公司与业主委员会之间是一种服务与被服务的关系，业主委员会在法律允许的范围内通过物业管理合同指挥、约束、要求物业管理公司的服务管理行为，而物业公司则应该竭尽所能的提供最好的服务，否则随时会有被炒掉的可能。但这并不意味着每一个单一业主如果有什么不满就可以弹劾物业。单一业主与物业公司之间只是简单的买卖型平等商业关系。业主接受物业公司服务，接受公共行为管理，并支付相关费用。至于是不是满意物业的服务，要不要炒这家物业管理服务企业的"鱿鱼"，重新选择其他物业管理服务企业，这应该是通过业主会来进行的。
业主委员会代表业主选择物业管理企业，并与其确立物业管理委托合同关系，负责监督物业管理企业服务质量，对违反物业管理委托服务合同的物业管理企业，可以依法解除合同，另行选择物业管理企业；业主委员会负责督促业主遵守国家法律法规和物业管理公约，按期交纳物业管理费；协调业主、物业管理企业之间的关系；协助物业搞好管理。而物业公司将强调"管理"和"服务"并重，不能凌驾于业主之上行使权力。
资质--物业开发不能一统
《天津市物业管理条例》第二十一条，物业管理服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。
从今年12月1日起成立的物业管理服务企业都必须具备独立的法人资格，以前物业管理服务企业依附于房地产开发企业的，将逐步改造分离。
房地产开发商与"物业公司"必须分离。开发企业派生物业公司，是指开发商指定自己的物业公司管理自家开发的项目。这些管理公司与开发商双方构成"父子"关系，物业企业并没有成为真正的法人。由于物业企业与开发商之前还存在连带关系，还没有完全"断奶"，所以面对开发商遗留下来的问题，物业企业只好"父债子还"，从而麻烦不断。不少开发商在促销时夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺，待业主入住后，发现实际情况与之存在很大差距，如房屋质量方面达不到设计标准，地板龟裂、卫、厨漏水等问题得不到及时解决，业主往往会迁怒于物业公司，并拒绝缴纳管理费及水电暖等费用，这就必然造成物业服务质量的下降，并产生恶性循环。即使"物业公司"与开发商没有财务上的联系，但由于他们之间有从属的关系，就难免存在着利益上的关联。开发商对建成的物业进行自我管理或变相自我管理，要么是想继续延伸开发商的服务，要么是为了"肥水不流外人田"以期得到更多的利润，这既不利于保护购房者的合法权益，也使物业管理的专业化、社会化、市场化水准受到很大限制。
实现开发商与物业管理公司的分离是切实保护业主利益的根本举措。据有关部门统计，目前我市70%物业管理公司是从房地产开发企业中分离出来的，有的是开发企业内的一个部门或子公司，这种开发与管理合一模式的弊端已经日益暴露出来：它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展，特别是它不利于切实保护购房者(业主)的利益。只有当物业管理公司与房地产商是各自独立的。物业管理公司才会尽全力向开发商和施工单位为业主争得利益，确保业主所购买的住房在质量上有保证，有问题也尽快修复解决。
公约--物管纠纷有章可循
《天津市物业管理条例》第二十七条，新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务合同。第二十九条，购房人购买新建商品房时，应当签署业主公约。业主公约的内容不得违反法律、法规和社会公共利益。
今后，市民买房不再是仅仅签订一份购房合同，同时还要签订《业主公约》并对开发企业与物业企业签订《前期物业管理服务合同》中有关物业提供服务的内容、标准和收费标准予以书面确认。这就意味着卖房人除了要签购房合同外，还要签物业管理服务合同、业主公约。房屋销售人员在售房时，除了要明确告知房价等相关内容外，还必须明明白白的告诉购房人物业管理服务费是多少、物业管理服务都包括哪些内容。而业主公约则是业主应当履行的义务。
在现象上种种物业纠纷是反映在物业管理阶段的，但其原因在开发阶段就已经存在。以前房屋交付的时候才签订物业管理服务合同，这样就可能造成在销售的时候，开发商都对物业管理费给予了很低的承诺，业主购房后到交付房屋时，根据开发商的安排准备签署物业管理服务合同的时侯，却发现物业管理费变高了，当然认为自己被愚弄了，所以在交房过程中发生了大量的纠纷。由于购房时没有就物业管理有关问题签订详细协议，入住后购房人的权益很难得到保障，开发企业和物业管理企业也觉得疲于应付。签订物业管理服务合同的目的就是要明确房屋售后开发企业、购房人、物业管理企业关于物业管理的权利和义务，减少和避免纠纷的产生。由于合同中以事先明示物业管理服务标准、收费标准等诸多内容，对开发商、物业公司和购房者均具有约束力，一旦纠纷发生，可以作为解决纠纷的依据。
为了配合《天津市物业管理条例》的实施，规范物业管理行为，与之相配套的四个示范文本将于12月出台。即将出台的《业主公约示范文本》明确了业主及其使用人在使用物业当中的具体行为，对维护公物、公共事务、环境秩序，保障物业安全和合理使用，对全体业主及其受让人、继承人、受赠人，以及物业管理服务企业都具有约束力。《物业管理服务合同》明确了物业企业提供服务的内容、标准、期限、违约责任和物业管理收费以及业主的权益义务等，物管纠纷将有章可循。
收费--物业费商量着定
《天津市物业管理条例》第四十八条，物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。普通住宅的物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定；其他住宅和非住宅物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业协商决定。
从明年开始，本市普通住宅的物业管理费将实行政府指导价格，物管双方可以在指导价格的范围内自主协商确定收费标准。根据《天津市物业管理条例》的规定，今后物业管理服务费将改变现行的定价方法，按照与服务管理内容、服务质量相适应的原则来确定。
很多业主认为物业管理企业并没提供多少服务，只是站站岗，扫扫地，收收水电费，每月交一二百元物业管理费太多了；物业管理企业则认为，每平方米不到一元的管理费，别说赢利了，能保住本儿就不错了。因此，物业管理费是高还是低，一直就是一场打不清的官司。从明年开始，本市普通住宅的物业管理费将实行政府指导价格，政府将提供一个价格浮动的上下范围，将其限制在广大住户能够接受的水平。物业管理费由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定。业主会可以要求物业管理企业拿出物业管理费用预算细项来。比如管理这个小区，用了多少保安人员、保洁人员、绿化养护人员，他们的工资、福利开支是多少？公共区域的水电费要花多少钱？清运垃圾、化粪池清掏、物业管理用房的费用是多少等等，具体费用经协商后最终敲定，避免管理费的纠纷。
个别业主或者使用人可以将物业管理合同以外特约服务事项委托物业企业，并支付特约服务费，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门可以将服务和收费事项委托物业管理服务企业，并支付代办服务费。有关部门表示，普通住宅的物业管理收费实行政府指导价格已经明确，只是政府指导价格标准还在制定当中，有望明年对外发布并实行。(图／文 北方网记者 王冰)
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