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北方网专稿：据有关资料显示，2002年天津商品房平均价格每平方米不足3000元。从全国来看，无论是单价还是增幅，均位于全国35个大中城市的中游水平，单价低于北京、上海、广州、深圳、青岛、杭州等城市。但是，随着海河开发改造动工及周边大规模危陋平房拆除，天津楼市连续几个月来呈现上涨态势。据统计，截至5月底，天津楼市销售均价为每平方米2728.52元。而截至6月底，天津累计销售现房261.13万平方米，同比增长18.4%。商品房每平方米平均价格增长124元。
市场是有“梯次消费”的，并不是人人都能消费得起水景豪宅。在楼市一片“涨”声中，最受普通百姓关注的其实还是那些低价房。
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| 河西区外环线附近新建的小区售价仅1980元/每平方米 |
低价房数量奇缺、偏居一隅
据市房管局统计科杨科长介绍，所谓低价房，是指售价在每平方米2500元以下的商品房，天津市内6区目前有17388套此类价格的房源。土地成本决定了市中心不可能建设低价位的商品房，这些房大多分布在河西区、南开区、河东区、河北区及红桥区的外缘地带。就目前天津新建约10万套左右商品房而言，这些低价房仅占近五分之一。
据介绍，在17388套低价房中，有31.8%的商品房售价在2000元/平方米以下，约为5529套。所有低价房总面积为156.17万平方米，其中河西区有1980套，共17.58万平方米；南开区有1859套，共15.24万平方米；河东区有5285套，共48.5万平方米；河北区有5175套，共47.3万平方米；红桥区有3149套，共27.55万平方米。
杨科长说，海河开发及危陋平房改造拉动天津楼价一路上扬毋庸置疑，由于很多开发商的土地储备都是在海河规划以前，土地价格较低，因此具有较大的价格上涨空间。同时，天津城市规划战略东移“北重南轻”的局面也势必带动和平区、河西区和南开区部分地区的楼市价格上扬。从6月份的统计可以看出，目前南开区商品房价格已明显上升，部分项目每平方米价格已上升了200元至300元。随着拆迁的进行，以加强经济、服务功能为目标的城市建设，必将带动天津新功能区及其辐射区内地段价值发生变化。人气集聚，热点形成，就会引起整个地段房产价格上涨，理所当然地带动房产增值，因此部分已开盘的项目可能会出现热销的情况。此外，拆迁还会带动附近二手房市场升温。
中低价商品房仍是主要需求
市消协去年下半年就购房消费对万户居民的一项调查表明，经济适用房与低价房仍是市场主力。调查显示，价格是决定市民住房消费的主要因素。调查结果表明，87.4%的消费者所能承受的商品房总价在30万元以下，其中选择20万元到30万元住房的消费者占总体比例的49.8%，选择20万元以下住房的消费者占37.6%。可以看出市民对中低价住房的需求相当强烈。
今年一季度的房屋销售也印证了“中低价商品房仍是居民主要需求”的观点。首季商品房销售中，每建筑平方米售价在2000元以下的商品房销售58.76万平方米，比去年同期增长57.3%，占全市商品房销售量的35.95%。此外，2500至3000元之间的销售增幅最大，一季度销售量为33.97万平方米，比去年同期增长126.4%，其市场占有率达到20.8%。
但现实并不容人们乐观。统计显示，今年一季度，大户型、高价位商品房上市量大增。户型面积在120平方米以上的商品房上市量占53.3%；每建筑平方米售价在4000元以上商品房上市量占37.8%。高价位、大户型开发数量加大，进一步加剧了高端市场的竞争。考虑到随着开发成本的不断提高，开发商大量开发2000元以下的商品房已不现实，未来市场的主导产品可能将趋向2500至3000元价位的区间。因此有业内人士称，未来几年内天津低价房源依然难觅。
近4成开发商也认为房价较高
2003年，天津房地产开发、销售均呈现增长势头。随着今年天津房地产投资、施工面积、竣工面积、销售商品房等6方面要创历史新高，天津房地产业将会进入一个快速发展的阶段。但市统计局企业调查队近日对天津80家房地产开发商的一项调查表明，近4成开发商认为目前天津商品房销售价格较高，只有5%的开发商认为偏低。
调查显示，从天津房地产开发商目前商品房销售情况看，21%的开发商认为较好，71%的开发商认为一般，8%的开发商认为较差；从对未来两年内商品房销售前景看，40%的开发商表示乐观，50%的开发商表示一般，10%的开发商表示不乐观。调查同时发现，影响个人购房的3个主要因素是：价格、家庭收入、区位，所占比例分别为36%、26%和20%。此外，调查中，近9成开发商反映，空置商品房的出现对销售已经产生了一定的影响。而在形成空置商品房增加的诸多因素中，由高到低依次是：居民购买力低、商品房过剩、盲目建设，所占比例分别为64%、14%和13%。
在目前天津居民的收入水平和未来经济增长速度前提下，天津房地产发展能否保持平衡呢？调查显示，未来两年，开发商开发投资意向首选居前3位的是：经济适用房、普通住宅、别墅和高档公寓，比例分别是39%、30%、24%，可以说，经济适用房和普通住宅仍是开发商开发的重点。但值得关注的是，近四分之一的房地产开发商已转移开发重点，将高档商品房纳入主要的投资领域。
从调查结果可以看出，居民的低购买力已限制了天津房地产的市场销售，产生空置商品房现象，由此对一些开发商的经营也产生一定程度的影响。但多数房地产开发商未来两年仍有增加投资的意向，总体投资规模可能还会高于开发商们认可的较为适当的投资规模，并且两成半的开发商依然将重点放在高档楼市场。
住房供应体系有待进一步完善
翻开房地产广告，每平方米售价3000元至4000元的住宅比比皆是。在市房管局提供的本市低价房源中，很多低价商品房都处于市区边缘，周边的公共交通、商业等配套设施也不尽完善，所以要想买到物美价廉的新居，消费者还得细细去“淘”。面对快速攀升的房价，许多家庭只能推迟购房日程表或者缩小理想购房面积。
天津财经学院房地产经济研究所所长谷俊青教授认为，经过近20年的努力，天津城镇居民人均住房面积从1978年的7.2平方米，增加到2001年的14.6平方米，使天津城镇告别了住房极度短缺的时代。但从当前住房供应体系的现状看，住房供应体系虽然构筑起框架，但并不很理想。
毋庸置疑，售价高昂的商品房可以为开发商带来最大化的利润和名气，但数量众多的普通市民也迫切呼唤着房价能回归到合理的轨道上。是否2000元左右就一定买不到中意的商品房？众多消费者的住房要求已经由简单的解决住房问题过渡到改善居住条件。他们在日益重视周边环境和小区配套设施的同时，对住房结构、住房类型、房间布局、室内装修等各个方面都提出了自己的要求。如何把这种潜力转化为消费者的购买力，是值得开发商深思的问题。
谷俊青教授说，目前天津经济适用房政策条款清楚，但执行模糊，与普通商品房难分难解。从政策调整上看，应加快运作住房保障系统。保障制度可分3个层次，一是合作建房。主要对象为中低收入者，明确政府的扶持政策，以组织住宅合作社的形式规范运作；二是公共房屋。主要对象为以租赁形式解决住房的中低收入者，公共房屋以成本租金为供应特点，由政府职能部门授权经营；三是廉租房。主要对象为民政部门的低保对象，由政府提供房源。推行住房保障系统，最为重要的是突破长期以来难以界定的中低收入标准线。这就需要成立征信系统，建立登记制度，发挥社会监督管理的作用。（记者/刘雁军）
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