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中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端23日上午在博鳌21世纪房地产论坛2003届年会开幕式上指出，中国房地产投资增长处于经济发展可容许的范围以内，并没有出现全国性过热现象。
张元端说，所谓房地产过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。例如，1992年国民经济增长14.2%，同期房地产开发增长则高达117.6%，是经济增长速度的8.3倍；1993年国民经济增长13.5%，同期房地产开发增长则高达165%，是经济增长速度的12.2倍。从而表明，当时的房地产开发己超出了经济发展可容许的范围，因此认为出现了过热现象。而从1997年到2002年的近六年来，国民经济增长分别为8.8%、9.2，7%、1,8%、7.3%和8%，而同期房地产开发投资则分别增长-3.4%、6.1%、11%、19.5%、25.3%和21.9%，与经济增长速度之比均在3.5倍以下。虽然房地产开发的增长速度高于经济增长速度，但由于我国房地产业正处于加速发展的阶段等原因，除个别年份增长速度稍高以外，总的看仍处于正常范围之内。
张元端认为，社会资源过多流向房地产开发的现象已得到控制。在1992年和1993年出现的房地产热，还表现为各行各业都搞房地产开发，过多的社会资源流向房地产。这几年情况却不同：一是有了股市等新投资对象；二是有了信息产业等投资容量很大的新兴产业；三是各行各业都有自已的发展天地；四是资金流向的监控大大加强。因此，尽管房地产业仍具有很大的魅力，但社会资源过多流向房地产开发的现象已得到控制。
张元端还指出，目前，商品房销售额增长率高于房地产投资增长率，呈现了一种需求拉动增长的好态势，这与1992年、1993两年房地产投资增长率大大高于商品房销售额增长率的情况也是不同的。今后,国家将继续执行扩大内需的政策，意味着对房地产业发展的长期利好。但是，投资增长率与销售额增长率也在逐年拉平，提醒我们要防止出现投资增长率远超过销售额增长率的不良态势。
张元端认为，到目前为止还没有出现全国性的房地产过热现象，但存在的一些问题也不容忽视。其中最大的问题是空置房持续增加。近6年来，每年的竣工面积都大于销售面积，而且产销差距拉得较大。今年上半年统计数据显示，商品房空置面积增长幅度为8.4%，其中空置商品住宅同比增长8.6%。如果把历年竣工和销售面积之差相加，未销出的商品房就达4亿多平方米。
张元端指出，光凭空置房的多少，并不足以得出过热还是不过热的结论。这是因为：首先，必须区分出正常空置和非正常空置两种情况。为了调节商品房开发的丰歉、抑制房地产价格的不正常上涨、为商品房消费者提供选择余地、以及应对“或有需求(可能会产生的需求)”等等，市场上需要有一定比例的空置房，这是正常的。关键是什么样的比例为适当。其次，非正常空置也不都是由于过热造成的，要具体分析其成因。行业外部的原因，如国内和世界经济宏观经济的变化，出现突发事件等。行业内部原因如，整体过热造成的空置，即行业经济发展不适度地超越了国民经济发展水平；由于市场预测不够、市场定位不准、盲目跟风逐流，导致结构性过热造成的空置积压；不适销对路造成的空置，例如地段不好、户型不好或陈旧、品质低劣、配套不全等；由于价位不当造成的空置。
据悉，博鳌21世纪房地产论坛创建于2001年，本届年会的主题是“金融紧缩下的中国房地产”，有来自中国各地的房地产专家学者、企业家、经济学家及有关部门负责人300多人与会。
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