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几个月内，意欲稳定房价、打击投机的宏观调控政策接连出台，各地楼市闻风而动，波澜起伏。
4、5月间，天津市区商品房交易量一降再降，跌幅超过20%，而价格反倒屡屡上涨。顺驰置业根据房管局公布数据统计，6月上旬市区商品房成交均价相比四月上涨了4.1%，上周交易单价更是史无前例地突破了5000元。
政策一出，成交量随即下滑，楼市的敏感程度出人意料。天津的房地产市场是否果真如某些专家所言，已经潜伏了“巨泡”？这个市场的真实的，刚性的需求究竟占到多少？楼市的风云变幻是受调控影响，还是另有原因？
商品房何以“涨价跌量”
天津中原市场研究部梁女士告诉记者，本市今年计划全年上市商品房1300万平方米，而1—3月的供应量仅为90万平方米，不及总量的1/10，据推测4—6月的供应也仅仅停留在100万平方米左右，也就是说上半年推出的房子还不足全年的零头，那么这种供应明显吃紧的状况将会引发什么结果呢？
宜人易居集团分析师张德东认为，天津楼市的主力需求集中在中低端，单价4500元左右、总价50万元以内的商品房是目前市场上的抢手货。那么在供应量不足的情况下，首先卖完的一定是这部分产品。随之产生的问题就是供应结构失衡，即高档房剩余、中低档房紧缺。众所周知，高档房的需求量总是有限的，供应结构的高端化倾向不可能改变和提升购买力，买便宜房子的人终归还是要买便宜房子，于是这部分需求只能转移到二手次新房市场，商品房成交量因此下滑。相应的，在此阶段成交的商品房中，由于大部分是中高档，成交结果必然是单价上涨。上述“价涨量跌”的现象因此形成。
需求有变吗
那么二手房的交易量是否上涨了呢？据顺驰置业总经理张志勇透露，2004年全年商品房与二手房交易量比例为1：0.67，而在今年1—5月，该比例为1：0.9。也就是说，今年前5个月二手房交易量已基本接近商品房，比去年上涨了34%，这便说明，二手房市场中的确存在大量由商品房转化而来的需求。
但是，这还不能说明近几个月来成交总量的变化。根据统计，4、5月间本市住宅交易总量呈下滑趋势，业内认为这是受到观望情绪的影响。张德东认为，政策出台后，大多数购房者对政策变化的解读并不专业，外力的影响改变了自住购房者的心理预期和投资购房者的收益预期，观望情绪一度形成。因此今年5月，商品房和二手房不约而同经历的成交量下滑风波，即是由这种预期所导致的。但随着供需关系对市场本身的调节，随着投机者因政策的出台陆续出局，市场逐步趋于理性，走向健康，怀疑也将被信心所取代。以车市作比，去年车价大幅降价后市场曾一度冷清，但几个月内销量便迅速回增，足见真实需求的作用。
据6月上半月的最新统计，楼市似乎已经挺过了敏感期，观望情绪开始解冻，市场呈现出阴转多云的迹象。目前来看，二手房需求量已经开始上升，价格也呈回暖趋势。
市场将稳中有升
在经济学中，市场是基础；在市场中，供需关系是基础，房地产市场亦不例外。一方面，商品房的价格决定着供应比例；另一方面，供求矛盾也在影响价格的变化。但经济学家认为，房地产的多种特殊要素使它不同于一般商品，仅靠市场自身的平抑机制难以实现健康发展，必须介入政策影响。而每一项调控都是有针对性的：比如拆迁，客观上扩大了刚性需求；比如土地供应和融资条件，提高了行业门槛；比如税费改革，抑制了投机，等等。
4、5两月，宏观调控的疾风暴雨袭遍了大江南北，各地楼市的天气却呈现出不同的反映。其实这并不难理解，山有山形、地有地貌，当风起时，平原上云涌，森林中寂寞。房地产市场也是如此，当调控对某地楼市属于“无病问医”时，楼市便不会太敏感。拿天津举例，它既不是毫无机遇的稚嫩市场，也不是投机遍布、热钱翻滚的一线城市，它表现出的观望、短期回落等现象恰恰是客观而真实的，也证实了市场稳中有升的发展趋势。
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