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商圈南移是今年天津市商业地产发展的重要特点之一。新老商业区和不同商业模式的交替发展开始逐步打破天津传统的商圈概念。业内专家认为，目前天津市商业地产正在进入新一轮的调整，预计3-5年内天津市的商业投资和住宅配套趋向都会因此发生不同程度的改变。
商圈发展呈现南移趋势
以小白楼为北部节点，新兴商圈主要分布在海河以西、中环线以南的城市南部，其中尤以河西区和南开区发展最快。友谊商厦扩建5000平方米，时代奥城45万平方米国际区，以及新澳购物、津河购物广场、欧尚超市等诸多大型商业项目的开张纳客，使天津人所习惯的购物区域开始悄然变化。21世纪不动产天津区域分部商业地产部负责人王新表示，周边居住人群的消费能力是决定商圈分布的重要原因。河西区、南开区等地作为近两年住宅开发比较集中的地段，汇聚了大量具有一定消费能力的居民，但一些新建居住区周边的生活配套又不够完善，这就给商业地产围绕新居住区的延伸开发提供了先天条件。
据非官方统计，今年本市正式开始发售的商业地产项目中，市内各区商业区位所占份额分别为，南开区和滨海区域各占29％，河西、河东、和平三个区各占14％。南开区和滨海区域商业设施建设分布各占本市商业总份额的将近三成，同时这两个区也是本市住宅开发发展最快的区域。有关专家认为，住宅开发的快速发展给商业配套提供了更大的发展空间。除了居住区蕴藏的消费潜力外，新建商业项目较大的可塑性也为后市发展和培养新的商业中心提供了基础。
中高档时尚类经营占主导
中高档时尚类消费是目前很多新兴商业地产项目都比较热衷的经营定位。但从长久经营角度考虑，有关专家表示，新兴商业圈还需要根据市场反应不断调整，其市场磨合期至少需要2年以上。
有关市场专家表示，与传统商圈多元化的经营模式相比较，新兴商业区和高档社区配套商业的消费定位更高，但由于其面对的消费人群相对单一，项目能否长久经营对于开发和管理者都还是个考验。虽然多数项目在先期定位中已经有具体的经营方案，但商铺正式经营后往往会出现部分业态与经营环境的不适应，或品牌需求出入等问题。尤其是在中高端市场业态过于集中的背景下，很多商业地产项目的经营状况都远远不能达到预期效果。因此管理公司在确定中高端消费人群的同时，还需要对经营业态进行及时调整和淘汰更新，以确保维持商圈品牌。
培养消费习惯需增吸引力
虽然新建商业项目的外观和品牌都经过精心设计，但要消费者认同并习惯新的购物场所，还需要赋予商业项目更多的吸引力。
对于消费者而言，新商圈在消费与交通习惯等方面还比较生疏，购物者需要一段时间适应并习惯新的购物场所。专家表示，培养消费者新的购物习惯和累积客源需要几年的时间，这期间商业项目会对周边住宅项目的销售和分布产生一定程度的影响，而投资者也会根据周围居住人群的状况考量投资价值，这种循环的最终作用，才是一个商圈稳定的局面。目前本市新旧商圈尚处于交替发展阶段，城市的商业格局正在进行新一轮的调整，投资者在选择投资项目时还需要更加谨慎地挑选，同时还要对远期经营局面进行更客观的评估。
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