|
心理博弈进入攻坚阶段
大量高档楼盘集中上市
房价在观望中持续走高
百姓难以承受总价升高
2005年是天津市房地产市场充满悬念与矛盾的一年，连续加息、土地控制、七部委新政等一系列宏观调控政策的出台让房地产市场悬念丛生；开发商期望房市的持续稳定走高，与老百姓持币观望、期待房价回落的心理，成为鲜明的矛盾点，并将在长时间影响商品房的供需市场。因此，2005年天津市的新盘走势引起了社会各界的广泛关注，希望能从新盘的走势上把握今年天津市房地产整体发展的脉搏。
房价依然上扬
从本市整体房地产市场来看，尽管宏观调控政策对市场的调节产生了一定的作用，但是整体楼市依然处于卖方市场阶段。好楼盘不愁卖的现象在区位优势明显的地区依然存在，尤其是河西、南开的楼盘，楼还没有盖完，房子已经售罄的情况比比皆是。南开区建委的一位负责人戏称，现在许多人找他买房已经不提优惠的问题，有没有房子才是最关心的话题，可见南开区房子的紧俏。巨大的需求市场必将导致本市房价的坚挺，据悉，目前许多新盘迟迟不定价的原因，就是在试探消费者的需求底线，而一些高档项目的内部定价已经达到了7000～8000元/平方米。另据市房管局的每日房价的监控显示，本市的商品房的价格还在稳步攀升，最近，本市商品房均价就突破了5000元每平方米大关，随着开发商与购房者的心理博弈进入攻坚阶段，房价稳步上升的势头在一段时间内还会继续保持。
中高档项目左右房市
今年，是本市中高档住宅大量上市年，仅上半年就已经有300万平方米左右的中高档住宅上市，下半年还将有大量的中高档项目出现。大量中高档房屋进入市场，尤其是华夏津典、领仕郡、富力城、泰达城等大体量项目的上市，将对区域房市产生强力的拉动作用，如坐落于红桥区的泰达城项目将在该地区形成集餐饮、娱乐、休闲中心，填补红桥区没有规模化、高档项目的空白，对提升红桥区房地产项目档次将产生积极的作用。大量中高档项目的集中上市，也将影响全市房地产价格和市场供需走势，成为本市房地产市场的风向标。
经济型户型是需求主体
今年本市的普通住宅项目的竞争将会越来越激烈，小海地、张贵庄地区普通商品房价格上涨，加之经济适用房项目的大量上市，促使开发企业在价格竞争的基础上转向户型设计等更细层面的竞争。消费者出于控制购房总价的考虑，对功能完备的经济型户型较为青睐，据中原地产的调查数据显示，在商品房的销售中60～80平方米的销售率为57%，80～100平方米为69%，100～120平方米为72%，可见80～100平方米的两居室和100～120平方米的三居室最受消费者欢迎。因此，许多开发企业在户型设计上也开始“缩减”，以迎合市场的需求。其中，120平方米的经济型三室出现在香水之约等项目中，率先打破梅江地区大户型豪宅的桎梏。市中心、中环线以外以及许多郊县的住宅项目户型也都有缩小的倾向，主力两室一厅户型从110平方米缩小到90平方米，主力三室两厅从140平方米缩小到120平方米，中心区项目大多以80～120平方米为主力户型，还出现了60平方米以下的“蜂鸟住宅”。经济型户型的需求旺盛表明，老百姓对房屋总价升高的承受力有所降低。
快速路沿线住宅成新热点
住宅交通环境永远是购房者关心的焦点，随着本市快速路建设速度的加快，周边地产项目也自然而然成为百姓谈论的热点话题。目前，本市规划的快速路长度达200公里，整个快速路工程预计2007年全部完工。快速路将设置31座互通式立交桥，20座分离式立交桥和10座下穿地道，便捷的交通环境将在很大程度上提升周边地产项目的价值。现在，阳光星期八、方正山海天等快速路周边新项目已经受到各方的极大关注，而且快速路沿线项目将成为今后两三年内本市房地产市场中的新焦点。
四大因素制约小户型
尽管近两年来本市的中小户型产品需求旺盛，众多的开发企业为了迎合市场在户型设计上也开始“缩水”，房间能小则小，功能也是能少则少，“只有小户型才能热销”似乎成了放之楼市皆准的准则。
由于市场需求旺盛，本市今年以小户型为主的项目越来越多，如红桥区的燕宇艺术城、水木天成，河东区的阳光星期八、第六大道，和平区的都市坐标、富顿中心等项目的小户型产品表现都异常活跃。不过与北京、上海等城市相比，本市的小户型发展步伐还相对缓慢，小户型产品不会成为本市房地产市场的主流，其发展受到四大因素的制约。
1.本市的外来人口远远少于上海、北京等城市，而且本地人口中有一大部分会选择婚前与父母居住，再加上租赁市场的分割作用，本市对过渡型住宅的需求远远低于北京、上海等流动人口多的城市。
2.与北京、上海、广州等城市相比，本市的居民收入水平还比较低，因此，以投资为目的的购房行为发生率较低，即房地产投资市场不如其他城市活跃，所以小户型在投资上的优势受到冲击。
3.随着本市拆迁面积的逐步减少，等待安居的潜在消费者逐步缩减，城市边缘地带的低价小户型、中小户型项目的受欢迎程度会逐渐降低。
4.小户型产品带有很强的商住、投资性质，但本市投资型客户以及成长型公司不如北京等城市活跃，因此，小户型产品不可能跻身于主流市场。
|
