二手房中介连锁高速扩张 成交量缓慢攀升

　　尽管目前二手房市场受到了“国八条”的影响仍处在调整阶段，市场交易量远没有恢复到两个月之前的状态，但是记者从有关方面获悉，在这短暂的调整期内，二手房中介企业连锁发展的步伐并没有放缓。除了传统的房屋中介企业继续圈地外，一批新兴的房屋中介企业雨后春笋般地出现。值得关注的是，这些“新生力量”不是那些传统的“夫妻店”门脸房，绝大多数采用连锁形式，统一门店形象，规模化发展布局。

　　业内人士分析认为，天津市的房屋中介市场将进入新一轮增长周期，而近一阶段房屋中介门店的增量完全可以看作是市场重新启动的一个先兆。表现半年连锁门店数量翻番“近来在考察市场的时候，发现有很多新的房屋中介品牌出现，像先锋、森瀛、德家等等，大大小小的牌子有二十几个。细心的人还能发现，在很多楼道里巷内，有许多这些中介公司张贴的小广告，不是宣传房源，而是吸引周边居民光顾的开业广告”，龙盛房地产经纪公司的王英总经理对记者说，“实际上，这些新的房屋中介公司多数是在今年‘五一’之前筹划成立的，房地产中介队伍的迅速扩张说明，目前本市的二手房市场继2003年高速扩张之后又进入了新一轮的增长周期”。

　　来自市房地产业协会的数据显示，目前本市各类在册的房屋中介服务企业有449家、二手房连锁店面540余家。但是记者在采访中了解到，截至今年六月份，业内对于本市二手房连锁门店数量的统一说法是1000家，这其中也包括了一些游弋于市场中的小中介与新兴连锁门店。易安置家的刘冰认为，这个数字相比去年应该实现了翻倍增长，这其中有传统中介企业的增量，一些新兴企业的增长也贡献了很大的份额。

　　尽管目前本市的二手房中介门店数量增长迅速，但很多业内人士认为与其他城市的差距仍旧很大。据了解，上海在三月份的高峰阶段二手房中介连锁门店数量达到了1.6万家，而目前剩下的也有一万家的庞大规模。北京市场也稳定地保持着2000家的规模，所以照此推算，天津的二手房中介市场发展潜力巨大。

　　“如果按照规模效应计算，一家房屋中介连锁企业的门店数量最少在40家才能实现良性运转，而只有达到了80至100家的规模才能稳定地占领市场，实现品牌的覆盖，所以每一个想做强的企业，扩张是必需的。”龙盛房地产的王颖如是说。

　　预期 二手房市场后势看好

　　二手房中介连锁企业今年爆发性地增长，很大程度上源于业内对未来市场的一种信心，而这已经成为一种共识。据了解，随着2008年奥运会的临近，城市建设步伐不断加快，二手房市场作为楼市梯级消费的重要一环，已经越发显现出它的重要性。一位业内人士介绍，尽管目前二手房市场受到政策的影响，出现了暂时性的调整，但根据全市每年不低于1000万平方米的流通量计算，今年本市的房屋交易也不会有太大的波动，这就意味着在经历了上半年的市场储备之后，从后半年到明年年中的一年时间内，本市的二手房市场肯定会有一个爆发的过程，这就是这些新中介企业执意在市场低谷期进入的原因。

　　“消费习惯的转变，也是这些中介企业采用连锁方式进入市场的主要因素，”易安置家的总经理刘冰介绍，根据市房管局六月份的统计，通过房屋中介连锁企业进行交易的比例达到了50%，这说明越来越多的消费者已经放弃了私下交易，逐渐认可由中介企业办理。简言之就是人们对于花1%的中介费换来放心交易已经认同。另外，之所以越来越多的新兴房屋中介企业选择连锁发展，逐渐摒弃了“小门脸”、“房虫子”的传统经营模式，还在于有关部门对于中介市场的规范已经让那些不规范的经营者生存空间尽失。特别是二手房交易环节的不断完善、资金管理制度的加强以及人们自我保护意识的增加，刺激了二手房中介连锁的发展。

　　与此同时，一些业内人士还分析，在目前股市低迷、房地产投机行为受到抑制的前提下，部分游资有可能为这些新的中介连锁企业提供资金支持。作为一种长线投资，二手房连锁可以在较短的时间内实现资金回笼，并能有一定的经营效益，这也为一些投资者提供了一种渠道。

　　风险 市场扩容洗牌加剧

　　“和任何一种业态的经营者有进有出一样，二手房市场有成功，就有失败，尽管多数人认为市场预期好，纷纷介入，但实际情况未必这样乐观。”易安置家的刘冰告诉记者，“据我们了解，在这些新企业中，一家规模为6家连锁的二手房中介企业，六月份的交易量只有两套，可想而知市场并非是想象的那么简单”。

　　据业内人士透露，目前二手房中介市场的准入门槛不是很高，如果投入100万元的资金，就能实现开业并迅速扩张至20家的规模。在赢利周期内，每家门店每个月至少会进账2万元，这样的市场诱惑着实让人心动。但是，目前本市二手房中介行业中真正的内行人很少，而在外行人手中真正实现盈利就非常困难了。龙盛房地产总经理王颖说，房屋中介公司并不在乎二手房市场的价格涨跌，因为这些企业多数是靠中介费维持生计，所以交易量的多少才是关键。但盈利需要一个完善的运营系统，并不是在某个中介企业担当过经纪人，有一定的操作经验就能掌控。王颖介绍，北京市场每年新增的门店数量为700家左右，而倒闭的门店数量与其相近，随着本市房屋中介市场的不断扩容，这种市场洗牌也将加剧。

　　二手房市场从低谷爬坡

　　本市相继公布了有关房地产营业税相关细则后，二手房市场逐渐复苏。本市二手房中介企业提供的近一周数据显示，二手房交易量相比六月份同期增长了20%。在个别中介公司内，作为衡量交易多少的客源与房源的比例，也由上个月的1∶4.5提高到了1∶2.2，说明参与交易的人数明显增加，二手房的平均价格并没有明显的变化。

　　据业内人士透露，六月份本市的二手房交易量为2895套，是五月份交易数量的一半，市场确实进入了低谷期。但是，随着有关部门明确了营业税缴纳比例及相关细则之后，目前市场的观望情绪有所改变，进而带动了交易数量的增加。最明显的就是买房人开始增加，尤其是价格在20万元以下的房屋交易最活跃。由于购买年限在两年内参与交易的房屋比例很小，所以“购买房屋不足两年转让征收5.5%营业税”的新政策对市场价格影响不大。

　　正规中介抢得半壁江山

　　二手房中介连锁企业的不断扩容，不但使本市的房屋中介市场越发成熟，也改变了购房者的消费习惯。越来越多的人开始放弃私下交易，选择正规的中介企业进行房屋买卖。据了解，六月份本市通过房屋中介连锁企业进行房屋交易的比例达到了50%，私下交易的市场空间越挤越小。

　　据了解，目前本市注册的各类房屋中介服务企业449家，二手房连锁店面的数量已经达到了1000家的规模。特别是在一些主要的道路两侧，各个品牌的房屋中介连锁店几乎比肩而立。正是由于房屋中介越来越多，改变了原来人们买房到街边找“房虫子”私下交易的方式，使得房屋中介连锁的市场份额逐月增加。仅以房管局五、六月份的统计显示，这两个月连锁店的交易比例分别达到了二手房总交易量的40%和50%。业内人士分析，人们认同花1%的中介费到正规连锁店内交易，这一方面反映了消费水平的提升，另一方面也表明了房屋买卖双方自我保护意识的增强。中介成为市民规避房屋交易风险的主要渠道。