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在房地产新政及市场需求的双重引导下，天津楼市小户型供应近期突然开始放量。无论是市中心楼盘还是郊区项目，无论是高档大盘还是中低档普通商品房，有效控制总面积已成为业内的共识。紧凑户型、酒店式公寓、SOHO住宅……各类小户型产品纷纷粉墨登场。小户型的大量上市，在一定程度上缓解了天津楼市的结构性矛盾，对于对总房款日益敏感的普通购房者而言，无疑是条利好消息。
天津楼市小户型遍地开花
对于小户型的标准，业内普遍观点是：一居室在60平方米左右、两居室在80平方米左右、三居室在100平方米左右。而近期上市的多个项目中，属于上述面积区间的产品数量增长明显。
上周末开盘的天津富力城，虽整体定位于高端市场，但在户型设计上推出了一批总面积在84平方米左右的两室产品，这种两室布局方正，所有房间均朝南，有效地控制了总价；芥园道上的津河壹号，100平方米以下的两室户型占到60%以上，而且还推出了一批纯南向的40余平方米的独单产品；卫津路上的金厦中恺国际广场，最小的一室一厅面积为57平方米，另外还有八九十平方米的两室等多种户型；南门外大街上的华门明筑，最小两室只有62平方米；万科假日风景也推出了大量100平方米左右的三室。
与此同时，一些已经销售一段时间的楼盘也纷纷推出此类产品。如万科水晶城推出一批总价50万元以下的一室、两室户型；水木天成增加了80平方米两室户型的供应，而且后期还将陆续推出。
另外，酒店式公寓、SOHO住宅等新型超小户型供应量近期也突然释放。诚基中心、时代奥城、摩登天空等项目，尽管每平方米都超过6000元，但由于总面积一般都控制在50平方米上下，所以凭借其低总价受到购房者的欢迎。
新政加需求刺激小户型放量
“国家出台的房地产政策对楼市产生了长远影响，户型控制将成为开发商拿到项目后首先考虑的问题，这也是造成目前市场上小户型供应量急剧加大的重要原因之一。”21世纪不动产天津区域分部副总经理张武分析说，“七部委出台政策两年内转让房屋收营业税，两年之后，对面积有一个要求，比如天津出台政策是144平方米以下面积为普通住宅，两年之后交易可以免税。开发商迎合国家政策进行新的产品定位，户型面积控制非常重要。”
造成小户型放量的另一重要原因，是市场对此类产品的迫切需求。在今年春季房交会上，本报与戴德梁行天津分公司联合进行的消费者需求调查显示，在购房面积上，需求量最大的为80至100平方米，比例为37.6%；其次为60至80平方米，比例为29.7%；再次为100至120平方米，比例为12.7%。在户型选择上，选择二室的购房者比例最高，为63.8%；其次为三室，比例为22.3%；再次为一室，比例为10.3%。
“除了面积80至100平方米是消费者的需求主力外，还有一个特点也值得注意，就是两室需求比例高达63.8%。”戴德梁行天津分公司研究顾问部经理王红分析说，“这也意味着购房者除了希望购买的房屋总面积尽量压缩，以便节省总房款外，还希望在有限的户型面积中功能分区尽量完善。因此同面积小户型，两室要比一室更受欢迎。”
新型设计层出不穷
和几年前天津小户型市场“摸着石头过河”有所不同，现在本市的小户型产品在设计上都有了很大的提高，特别是随着蝶式、点式高层等新型建筑形式的推广，小户型在设计上更加富于变化。
如金厦中恺国际广场，由于采用了蝶式高层楼体设计，使这些小户型不仅面积紧凑、明厨明卫，而且充分考虑了采光和通风，做到户户朝南，不仅东南、西南两边都能采光，而且受光时间更长。华门明筑推出62.39平方米的超小两居，这种在广州等南方市场非常流行的超紧凑户型和前些年市场中的老两室完全不同，虽然总面积不大，但户型布局合理，方正紧凑，各种空间功能分区非常完备。万科假日风景推出进深只有7米的宽景洋房，这种设计可以将客厅、餐厅横置，所有房间全部为明，这样就在很好地控制总面积的前提下最大限度地提高了居住者的舒适性。摩登天空推出“亲情小户型”，相邻两套小户型可以打通，方便了子女与父母相互照顾，而且能拿到两套产权证，将来出租转让都很便利。
另外，时代奥城、诚基中心等酒店式公寓项目，则尽量在完善配套服务上做文章。如奥城推出全部精装修、24小时集中管道热水、卫星接收终端、户式变频空调等配套；诚基中心则主推豪华大堂、业主会所、空中花园及繁华市中心地段等卖点。
未来小户型路向何方
“从建筑设计角度来讲，小户型的设计难度是很大的。”中磊房地产策划部销售经理郭以松说，“特别是对于南北通透的房子而言，需要保证一定的开间，这种条件下面积是很难压缩的。相比之下，高层住宅在户型设计上要比砖混更灵活，这应是未来小户型的发展方向。”
很多业内人士对此观点表示认同。据了解，广州、深圳等房地产市场发展较早的城市，两室主力面积一般在七、八十平方米左右，三室主力面积一般在100平方米左右。户型之所以可以做得如此小巧，除了墙体南方较北方偏薄之外，还有一个很大的原因就是南方居民对于朝向、采光的要求不高，高层塔楼是市场主流。而在这种建筑形式下，由于没有南北通透的限制，户型进深可以做得较小，总面积也能有效控制。
由于天津购房者更习惯于居住南北通透的住宅，对朝向、采光非常重视，因此这种高层塔楼要想推广，还需要设计者在楼体布局、景观、建筑保温隔热等方面进一步提高水准，以弥补塔楼在朝向方面的不足。
而对于市场中目前大量出现的50平方米以下的超小户型，多数业内人士都认为这只是一种过渡产品，并不会成为市场中的主流。中国建筑学会室内设计分会理事、高级室内设计师阚曙彬指出，目前这种超小户型多数设计得像单身宿舍，实际上这种产品可以设计得更人性化一些，比如加大层高设计成小复式、将管线安装在墙体内以节约面积、增加大堂等公共活动空间等。
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