在集中放量的下半年天津楼市中,大梅江板块无疑将成为最热的区域:10个新项目、近130万平方米的总建筑面积,而且大都计划在9、10月份上市。面对如此巨大且集中的供应量,无论是开发商还是地产咨询机构,无不对大梅江楼市下一阶段的走势表示担忧。特别是各项目之间无论在市场定位、产品类型上,还是在户型设计、价格区间上都非常相近,可以预见,一场异常残酷的“肉搏战”即将在大梅江展开。
新盘供应集中释放
“大梅江板块实际上是由梅江、梅江南及卫南洼三大居住区组合而成的地块。同时,解放南路、外环线以外一些项目由于地理位置和宣传定位的原因,一般也划定在大梅江板块范围内。”天津中原物业顾问有限公司研究部经理梁美娜分析说,“今年下半年,大梅江板块将迎来一个新盘集中上市的高峰。新项目10个,总建筑面积近130万平方米。”
据介绍,梅江南区域将有三个项目计划在9、10月份上市销售。其中,位于梅江南8号地块的卡梅尔,总建筑面积15万平方米,预计9月上市;位于梅江南10号地块的天鹅湖,一期13万平方米;位于梅江南5、6号地块的水岸公馆,总建筑面积20万平方米,这两个项目预计9、10月份上市。
梅江居住区二期将有两个项目年内上市。其中,总建筑面积50万平方米的华厦津典,一期12万平方米计划在10月中旬开盘。6万平方米的依云小镇计划在本月开盘。
卫南洼区域有两个项目年内上市。其中海逸长洲二期已经在上月23日开盘;总规模230万平方米的梅江湾,一期20万平方米,预计9、10月份上市。
另外,在大梅江板块边缘的一些项目,如解放南路上的第六田园二期、外环线旁的洛卡小镇和领世郡二期,也都计划在年内开盘。
产品定位日益趋同
大梅江板块下半年上市的新项目,不仅数量巨大、供应时间集中,而且在市场定位、产品类型、定价策略上也都非常接近。
中原物业的分析师认为,在市场定位上,从各项目所打出广告语就可以看出,无论是“梅江南生活蓝本”、“高品质生态居住社区”还是“由富及贵”,大梅江板块的所有项目基本上都定位于高端客户,而且大都瞄准的是那些在大梅江区域内多次购买住宅的小部分人群。
在产品类型上,很多项目也都是一样,如梅江南和卫南洼的几个新项目产品趋同性最大,虽然在建筑风格上打出了南加州、地中海、西班牙等多种概念,但基本产品形态无外乎二十多层的超高层公寓与低密度别墅的组合。只有依云小镇、第六田园等几个项目走的是纯低密度洋房、多层公寓的差异化路线。
在户型面积上,大梅江板块几乎所有的项目都以大户型为主。如梅江南卡梅尔的销售面积,别墅在160平方米至350平方米,高层公寓在180平方米至280平方米;依云小镇的主力户型在160平方米左右;天鹅湖主力户型为四室和五室,面积在250平方米左右;海逸长洲130平方米就可称得上是小户型;其他如水岸公馆、华厦津典、梅江湾等项目,户型面积也都较大。
而在价格方面,大梅江板块众多项目自然也是当仁不让,起步价基本都超过6000元/平方米,而项目均价则要接近7000元/平方米。
竞争残酷前景难料
“供应量如此之大,上市时间集中,产品类型雷同,价格定位相似,下半年大梅江板块的竞争肯定会异常残酷。”梁美娜对下一阶段大梅江板块楼市前景表示担忧。
她认为,一直以来大梅江板块就是天津高档项目最为集中的地区。而之前由于梅江高档楼盘各项目在设计理念、使用功能等方面都有自己的独到之处,因此不仅没有引起过度竞争,反而一同发力将区域建设成熟。如半岛蓝湾主打联排别墅、汐岸国际主打花园洋房、水晶城主打情景洋房、半岛豪庭主打高层、梅江起步区各项目则主打普通公寓,产品差异化比较明显,价位也从3000元/平方米到8000元/平方米不等。
“但大梅江板块今年下半年即将上市的这些新项目产品类型太接近了,都是高层加别墅的形式,户型面积也很大,最多仅在园林景观、建筑风格方面有所区别。而且在价格方面,各项目之间也没有拉开差距。”梁美娜说,“千军万马过独木桥,前景难料。”
一些开发商也表示出对下半年大梅江板块的一些忧虑。永泰红磡企划研发中心总监段立新认为,下半年大梅江地区新盘供应量的确有些过大,但这不是最主要的问题,最主要的问题仍是各项目之间同质化竞争严重,所有人都瞄准一种产品、一种客户,势必造成激烈的竞争。
华厦房地产经营分公司企划总监康军认为,很多开发商认为在大梅江区域做小户型产品会降低自身的档次,甚至对自己的品牌还会产生一定影响,这也造成大家都挤在高档次、大户型一条路上。
市场呼唤差异化经营
“要避免大梅江板块各项目之间的过度竞争,共同把区域做成熟,开发商应该多走差异化经营的道路。”梁美娜说。她认为,之前大梅江板块具有创新设计的各项目销售都比较理想,说明市场对于住宅产品人性化设计创新方面的需求仍有很大空间。而随着城市间交流的日益频繁,单纯地延续旧有设计、模仿外来设计,已经难以适应房地产市场日新月异的需求变化。怎样结合项目自身特色,分析定位客户群,打造具有特色的住宅产品,才是以后房地产住宅市场的良性发展道路。
据了解,下半年大梅江板块各项目之间最大的差异化之处就是景观设计,水景依旧是该地区各楼盘的主打卖点,但在一些细节处理上有所区别。如梅江湾以超大面积湖面为主,规划了近160万平方米的水面,而且在区域内保留了400余株直径20厘米的原生树木和十余种生物物种;华厦津典则讲究户户见水,每栋楼前都规划有潺潺小溪。
康军则认为,除了景观之外,在户型设计上也应走差异化道路。“现在市场上存在着一部分希望进入梅江区域居住的新型年轻购房群体,这部分人素质较高、需求也较大,但由于单套住宅面积较大、总房款过高而负担不起,从而对梅江望而却步。”康军说,“其实不应把他们排除在梅江之外。”
段立新也同意这种观点,他认为梅江的高层完全可以做一批八、九十平方米两室、120平方米三室这样的紧凑户型,把配套、景观做得好一些,既可以有效控制总价,档次也没有降低,但客户群却可以大大增加。
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