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天津商业地产正逐渐进入发展的快车道。根据专业报告显示，截至今年上半年，天津市各类商业设施总建筑面积达850万平方米，预计到2006年，商业地产投资还要增加400万平方米的供应量，这使得天津市人均商业设施面积将达到1.2平方米，接近中等发达国家水平。特别是近一段时期，康达时尚广场、顺驰又一城、梅江新海湾、水岸公馆商业板块等商业地产项目纷纷亮相，吸引着越来越多投资者的注意。有关专家指出，天津商业地产市场正呈现三大新特点。
特点一：逛商场如同逛公园
商业地产项目供应量不断增加，市场竞争也日趋激烈。在这种大背景下，各开发商纷纷在建筑规划方面狠下功夫，在住宅开发中常见的景观设计如今被越来越多地引入到商业地产建设中来。新上市的几个商业地产项目，纷纷打出景观牌，希望借此吸引投资者、消费者的眼球。
顺驰又一城定位于集餐饮、休闲、娱乐、商务度假、旅游于一体的商业社区，以水生态商业景观为主要卖点，设计了1.2万平方米的水景，打破传统商业街单调的线性结构，以四个相对独立又因水相连的组团集合为建筑群落，将商业、酒店、水景结合成一个整体，为商业运营提供支撑。
梅江·新海湾规划了精品街、酒吧街、美食街、艺术工坊四大主题商业街。最引人注目的是，项目内规划了一上一下两个水广场，占地面积约占项目面积的一半。在水广场周围，规划了酒吧街、精品店，并设计了亲水平台，今后消费者可以在此一边欣赏水景一边轻松购物。
天一摩尔将建设一个占地3万平方米的室内游乐场，该游乐场规划建筑高度达到50米，包括30多个游乐项目，由加拿大一家专门为美国迪斯尼、环球影城等主题乐园做娱乐设计的公司负责整体规划，所有娱乐设备将全部进口。建成后，将成为一个不受季节气候影响的室内嘉年华。
特点二：“商业地主”越来越多
以往商业地产项目开发，通常采取的是先进行商场建设，然后将商场分割出售给经营者和中小投资者的模式。而这种情况近期正在发生明显变化，本市新上市的一些商业地产项目，开发商并没有一卖了之，相反却持有一定数量物业以获得长期稳定的投资收益。
据了解，开发区泰达市民广场项目，商业部分全部由开发商滨海快速交通发展有限公司自己持有；华苑产业园区康达时尚广场和梅江新海湾项目，开发商自己拥有的商铺面积占到整体的近三分之一；其他如天津国际五金机电城、天一摩尔、中国北方五金城等项目，开发商自持物业部分也占绝大部分比例；大通建设集团甚至斥巨资收购了南京路上的老牌高档商场———国际商场，直接参与商业地产运营。
“国际通行的商业地产开发模式，一般是由大型房地产基金委托地产商进行开发，然后长期持有以获取稳定投资收益，一般不会将商铺拆散出售给小业主。”中国房地产业协会秘书长顾云昌说，“即使有出售产权的，大都邀请商业运营公司进行管理，小租户成立业主委员会，协调投资者与整个商业项目之间的各种关系。”
特点三：家门口购物更加方便
除滨江道、和平路、南京路、小白楼、大沽南路等传统商圈之外，随各新兴小区而建设的公建配套设施正在形成一个个新的次商圈，大梅江板块、奥运板块、地铁板块等都是商业地产开发的新兴热点。特别是大型住宅组团的城市郊区化、外围化令这些地区的商业地产项目具有巨大发展潜力，社区商业是这些地区商业地产发展的主力。
大梅江地区商业地产建设近段时间突然提速，梅江新海湾、水岸公馆商业板块、华厦津典商业板块、海逸心屿等商业地产项目纷纷启动，目标都瞄准大梅江地区600万平方米的整体开发量和15万的高端居住人群。奥城商业广场作为2008年北京奥运会天津分赛场的配套区，建成后将在城市南部板块形成一个新型高档商业区。顺驰又一城则主要依托卫国道沿线的各个新建小区。
在日前举行的大型高端社区商业定位与发展研讨会上，中国商业地产联盟秘书长王永平指出，近些年来我国大型社区建设得到较快发展，人们的居住环境、住房条件不断改善，但与此配套的社区商业却很滞后。实际上，社区商业的好坏关系到人们的生活质量。正因如此，国家现在非常重视社区商业的建设与发展，前不久商务部专门出台“推进全国社区商业发展”指导意见，并制定一系列促进社会发展的政策，而城市中大批量开发的现代化小区也为社区商业的发展客观上创造了可能。
相关链接：商业地产投资“望、闻、问、切”
望：区域商业规划
投资者除了要关注项目本身的地段、建筑结构、规模、定位外，还需要了解区域未来的商业发展规划和城市规划状况，如交通、道路的改善、老城区改造、市政动迁以及整个城市商业网点的分布规划等等。
闻：商圈综合环境
首先要考虑地理位置，临街、临出口的店铺位置人流量大，产生消费的概率就大；其次要看周围是否有互补的业态业种，如娱乐、休闲、餐饮等设施，不但可供消费者休息歇脚，而且延长消费者停留时间，也就增加了顾客的消费机会；再次要看有没有便利的停车位和交通进出口。
问：项目五证与业态
投资者首先应该要求对方出示相关土地证、预售证等“五证”，同时还要看清楚土地的使用年限，年限越长投资价值越高。投资者如果没有相关从业经历,建议还是投资可以进行委托经营的商铺，收取稳定收益。但是需要当心的是，这类商铺的投资一定要看经营团队是否具备专业管理和运营水准，富有从业经验和品牌影响力、创造力等。
切：亲身考察购物环境
去准备投资的商铺区域进行亲身体验，看看准备投资的商铺是否符合人们的行走习惯，是否在人们的适当购物精力和时间范围(通常是两三个小时)之内。另外，还应亲身调查周边的租金水平。
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