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随着天津住宅市场单价一路走高，天津市内六区楼市中4000元／平方米以下房地产项目逐渐销声匿迹。受此影响，普通购房者对户型的要求也发生改变，那些总面积不大但设计科学、功能区分明确、无面积浪费、可以有效控制总价的紧凑户型越来越受到市场追捧。需求急剧放大的同时，开发商也不得不转变思路，更多类似产品开始出现在市场中。有专家预测，这种产品供应结构的改变将有利于缓解长期存在的供需矛盾。
单价攀升：消费者退而求其次
从2003年7月起，天津新建商品房价格便开始一路攀升。目前，房价已进入一个高位盘整阶段。天津市国土资源和房屋管理局发布的每日房价信息显示，10月30日，全市新建商品房交易321套、面积34480.9平方米，平均价格每平方米4820元。其中，市内六区新建住宅交易179套，面积20273.7平方米，平均价格5404元／平方米。
随着住宅市场单价一路走高，天津购房者对商品房单价的心理承受底线也随之上升。在今年天津秋季房交会上，本报联合专业房地产顾问机构中原物业进行了一次消费者需求调查，结果显示，选择可接受总价在31至50万元的比例已达到63.7%。
虽然房价在一路走高，但能够保证基本生活分割的两居室户型仍受大多数购房者欢迎。调查显示，选择两居室的比例高达75.4%。不过由于单位价格的提升，消费者对居室面积的整体需求明显缩小。调查中，二室中选择76至90平方米的比例最高，达到了选择二室总人数的36%，选择61至75平方米的人数也占了选择二室样本量的15%。三室中，选择105至120平方米小三室的人数占32%以上。而这一比例较往届房交会有明显提高。
“单价不断上升，购房者在保证居住功能分区的同时，不得不缩减户室面积以控制总价，这也是购房者退而求其次的一种选择。”天津中原研究部经理梁美娜对记者说。
市场有变：开发商转变思路
市场需求结构已经发生明显变化，开发商也开始调整自己产品的供应类型。记者通过调查发现，今年以来天津房地产市场中户型面积整体呈现不断缩减的趋势。特别是近段时间，很多新项目推出小两室、小三室紧凑户型，一些去年开盘的项目也纷纷在二期中进一步压缩户型面积，楼市整体“瘦身”行动已经展开。
10月29日刚刚开盘的水语花城项目，主力两室户型都在80至100平方米之间，其中86至89平方米的小两室，虽面积紧凑，但功能分区合理，客厅开间3.9米，卧室开间3.6米，而且有独立餐厅，丝毫不影响居住品质。主力三室两厅两卫户型在125平方米左右，而最小的三室两厅一卫户型则只有103.36平方米，非常适合那些经济承受能力有限、但希望改善居住环境的三口之家。
同样是西部板块的假日风景项目，院景洋房三室最小面积117平方米，这种户型采用了6.6米横厅设计，便于采光观景。主卧近4米的大开间，双窗设计增大了采光面。厨房预留了冰箱摆放位置，卫生间干湿分离。整个户型虽面积小巧但在细节设计上考虑得非常周到。
俊城浅水湾即将推出的小高层产品，三室两厅一卫的户型面积最小同样可以控制在117平方米左右，而且为全明设计。两室两厅一卫的户型面积最小则可以控制在85平方米左右。太阳城五期、百合春天、水木天成小高层等，也都推出了110至130平方米的三室两厅和80平方米左右的两室两厅户型。华门明筑甚至还推出了60多平方米的超小两居，创下天津同类户型中的最小记录。
另外，一些高端项目也开始压缩主力户型的面积。如10月下旬开盘的时代奥城二期，一改一期时户型普遍超过200平方米的情况，推出的主力三室两厅两卫户型在160至170平方米左右，最小面积只有137平方米。
继续“瘦身”：未来市场一大趋势
实际上，天津市场的这一变化是供需双方经过相当长一段时间博弈才出现的结果。戴德梁行研究顾问部经理王红介绍，长期以来，天津楼市中主力两室面积都在100至110平方米左右，主力三室在140至150平方米之间。特别是从2003年开始，天津楼市出现井喷行情，旺盛的市场需求使得很多开发商不愿在设计上多下功夫，户型创新很少，消费者也只能被动接受。
“但是从今年开始，这种情况已经发生改变。”王红说，“一方面，普通购房者对新建商品房单价接受能力有限，不得不压缩面积以控制总价；另一方面，国家宏观调控显现威力，市场中观望气氛渐浓，开发商在严峻的形势面前不得不主动调整思路，顺应需求变化。因此，紧凑户型供应量才在最近有了集中释放。”
王红的这一观点在一些项目的销售人员那里也得到了印证。天津华厦房地产企划总监康军告诉记者，面积过大对于销售压力的确很大，特别是在目前高端项目上市量激增、竞争日趋激烈的情况下，适当压缩户型面积、找准项目正确定位非常关键。而记者从时代奥城得到消息，一期推出的300平方米主力户型，经过一年的销售，目前却只消化掉一半，而同档次的超大户型豪宅供应量今年却突然增加。因此，他们才在二期将主力户型面积压缩到了140到170平方米之间。
乐康置业策划部经理徐晓鹏认为，造成前一段市场中户型面积整体偏大的主要原因一是开发商害怕小面积户型过多会影响项目整体定位和档次；二是压缩户型面积会损失相当一部分开发利润；三是很多开发商准备不足，没有充分预见到需求的变化。不过，开发商肯定不会对新增需求视而不见的。相信今后楼市“瘦身”仍将继续，中低档楼盘主力户型都会在几年前的基础上缩减10至20平方米。
谨慎选择：百姓挑房睁大眼睛
专家指出，目前房地产市场中住宅一般可以分为三种：经济型住宅、改善型住宅、舒适型住宅。其中，经济型住宅总价较低，但户型多偏老，比如客厅是暗厅、没有独立餐厅等；改善型住宅房型面积紧凑、方正实用、总房款较低，多以80到90平方米的小两室、100到120平方米的小三室为主，也可被称为紧凑户型；舒适型住宅则更多地讲究功能完善、居住舒适等因素，面积、总价也相对较高。
在挑选紧凑户型时，观察户型进深最为关键。专家指出，户型进深即为住宅的实际长度，较短的户型进深可以保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，同时还可以最大限度地减少面积浪费。目前市场中最受欢迎的为板式住宅，这种住宅多是一梯两户、三户或两梯四户，每户均南北通透或全部朝南。这种住宅在设计户型时，在房屋开间标准不变情况下，只需将楼的整体进深缩短即可将总面积控制在一个比较小的范围内。如俊城浅水湾小高层的户型进深最短处为10.5米；假日风景宽景洋房进深只有7米；而像时代奥城二期这种20多层的超高层，进深也只有12米多。
不过，面积紧凑也并非没有底线。据建筑设计师介绍，房型设计需要遵循一定标准，否则在居住舒适度上就会打折扣。一般来讲，客厅开间不应小于3.6米，否则大屏幕电视、沙发等摆布起来就不太方便；卫生间应不小于4.5平方米，对于三口之家7平方米比较合适，可以做到干湿分离；主卧室面积一般在17平方米左右，这样才能保证房间内足够的空气容积，防止两个人在封闭空间内睡眠后出现头疼、憋气等不良反应；次卧室面积最好在10平方米左右，否则摆家具比较困难；书房面积最小标准则为6平方米。
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