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作者：中国社会科学院金融研究室主任易宪容
中国社会科学院财贸所《财贸经济》编辑部副主任张群群
近来，“房地产炒作”已成为一些媒体追踪报道的焦点，甚至成了舆论谴责的“众矢之的”。但是却有媒体公然说什么“炒房团惹了谁”，甚至于有人说，“所谓的炒房就是房产的买进和卖出，商品房作为商品是用买和卖的，禁止炒房就是禁止商品买卖，这是一种违背宪法之行为”。此报道之媒体也呼应之有一定的道理。这种言论不仅荒谬得令人发指，而且我们的媒体为什么也就不想一下，就呼应如何是之，只能说明我们媒体也亦步亦趋。对于“房地产炒作”之事件，早就众说纷纭，莫衷一是，但从政府房地产宏观政策来看，哪一次不是严重打击之对象。在此我们先从学理上来分析这种谬论。
纷争与质疑
有人认为，“房地产炒作”利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，制造了房地产市场泡沫。而这种泡沫终究是要破灭的，指望靠炒房者来刺激本地经济增长，其危害无异于饮鸩止渴。如果现在继续吹大房地产泡沫，那么将来的后果不堪设想。因此，政府不能再对“房地产炒作”的行为听之任之。可以说，这也是政府对房地产宏观主要理由。
但也有人认为，“房地产炒作”是市场经济发展中勇于创造和探索的英雄。因为它们在现有的制度规则下，活跃房地产市场，增加当地的GDP和税收，提高当地的房租收益等，所以，政府应该尽全力保护和鼓励他们在市场中活动与行为，并为这种交易行为创造优惠条件和大开绿灯。而房价虚高完全是政府管理不善的结果，对“房地产炒作”的干预就是政府生病让市场来吃药。当然，也有人认为这种行为宜疏不宜堵、炒房需要更多的监管等等。
对于上述言论，如果只是针对“房地产炒作”的行为本身来说，无论赞成者，还是反对者，每一方都可罗列一大堆理由，而这些理由谁也不能说它完全没有道理。但是，大家是否注意到，上述的讨论是建立在下面这条假定的基础之上，即国内的房地产市场完全是一个法律健全完善、产权界定清晰、竞争充分有序的市场。在这样的约束条件下，法律不禁止就是自由，只要遵守市场游戏规则，又有什么不可为之呢？
但是，上述假定条件是现实存在的吗？我们目前的房地产市场是一个法制较为完善的市场吗？如果是不完善的，它的竞争又是充分有序的吗？商品房的价格从何而来，是竞争定价，还是垄断定价？在土地由政府完全垄断供给，再加上房地产市场垄断性寡占的情况下，这种非竞争性定价的利润水平有多高？其暴利如何获得以及由谁获得？通过种种非市场的和非竞争性的方式大牟其利，这种市场的合理性又在哪里？还有，商品房的垄断性寡占定价以及对房子肆意地炒作，利益受损者又是谁？他们难道就应该遭受这种利益损失吗？
进而言之，一个地方的经济发展难道只是外资的引入、GDP的增长、税收的增加，而大多数人不仅不能分享经济增长的成果，反而要大受其害吗？而这种的现象不是与政府正在倡导和推行的科学的发展观、以人为本的思想背道而驰吗？退一步说，即使“房地产炒作”的这种行为是合法的，市场的假定条件也能成立，那么还需要追问，他们炒作房地产的资金从哪里来，完全都是自己的，还是来自银行贷款？如果大部分资金源自银行，一旦炒房出现风险，他们个人能够完全承担吗？假如不能的话，那必然会出现炒房获利归个人，而行市逆转的风险成本，到时候则可能由银行体系，进而让整个社会来承担。如果是这样，大规模炒房行为的合理性又在哪里？对于这些问题，我们只要一一给予澄清，“房地产炒作”现象的实质也就一目了然了。
市场垄断与价格刚性
可以说，目前国内的房地产市场不是一个完善的、充分竞争的市场，反而是一个垄断性的市场。在这个市场中，房地产产品本身的种种特殊性，加上某些现行制度安排的不完善，使得该市场完全处于垄断或寡头垄断的结构状态。在房地产市场，获得土地是企业进入市场最基本的条件，但是土地又是由政府垄断供给的，只有通过政府才能获得开发用地。如果土地是在规范、公开、透明的市场化方式下出让，那么，一方面政府可以通过对土地持续适度的供应来有效调节房地产的市场供给，另一方面土地出让的实际收益可以充分地纳入有效管理渠道，防止土地收益被倒卖地皮者从中渔利。但是，除广州等少数地方之外，国内的土地供应基本上是通过协议的方式出让，多年来以招标和拍卖等方式出让土地的比重一直非常之低，这一比重只是在近年来才稍有提高。在北京，从关于土地的33号文件颁布到4号文件颁布的短短9个月里，政府通过协议出让的土地达33号文件前10年北京住房建设用地的总和。协议出让土地的制度安排，即使土地市场价格机制扭曲，没有开发资质者可以获得土地，进而转手获利，同时又通过制度性壁垒，使垄断力量从土地市场向房产市场延伸。更可怕的是，一些地方在土地收购储备制度建立后，出于地方财政收入最大化的考虑，不但没有适量及时的供应土地，反而采取了维持土地市场“适度饥渴”的做法，使市场供求紧张状态更趋恶化。
在这种情况下，获得土地的房地产开发公司或者是与政府利益相关的企业，或者是具有特殊关系背景的人。而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下，假如开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内)，开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象，其实往往是有价无市)，消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。
对于资本密集性的房地产开发商来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。如国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果有人破了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这也就是目前不少地方，为什么房子老是卖不出去，房子价格仍然快速上涨的原因所在。这种价格合谋的行为加剧了国内住宅市场的垄断，推动房价的上涨。对住宅市场的价格垄断使开发商能够攫取超额利润，同时必然会降低企业的效率水平，妨碍优胜劣汰机制发挥作用，并将降低消费者的福利水平。
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