|
进入2005年12月以后，不断有媒体朋友打来电话，肯定我2005年提出的一些观点，特别是我对房价问题的预测，并约我谈谈2006年房地产市场的发展趋势。肯定我过去的观点我很欣慰，但谈预测多被我拒绝。因为谈预测是一件十分严肃、科学的事情，过去每次言及预测，我都额角渗汗、牙齿打颤，生怕背上“胡说”、“炒作”之名。当前中国房地产市场正处于特殊发展时期，影响它的因素和力量十分复杂，虽然大的发展趋势明朗，但要对年度动向和事件进行预测，既需要深厚、全面的相关学科知识，又需要能在思维和视野上把握大势，还需要跟中央高层决策者有些“心灵感应”——所以，预测者从来不是站在“十字”路口，而是“梅花”路口，想走错很容易，想预测对就有点儿“九天揽月”的味道了。
但是，在2005年的最后一天，我的手机受到了鞭炮般的信息“轰炸”——除了祝福，就是让我预测房价，而且强调“连搞房地产的教授都不说话”，就是“不顾学者的道义”、“没有责任感”、“没有胆量”。既然大家“孜孜以求”，我只好牺牲一点儿休息时间，跟大家随便谈谈。
1.房地产价格依然上涨，但变得“温顺”些。
估计将以7%为支点，上下波动2个百分点，即5%-9%，低于或接近GDP增长速度，其中以居于5%-7%的可能性为大。这是政府、开发商、消费者各方均可接受的增长速度，也是国家调控成绩的体现。虽然本人未从高层决策者那里嗅得什么信息，但我坚信5%-9%的增幅将是房地产价格调控的基本目标。
尽管总有学者主张强行下拉房价，但GDP仍在快速增长，要让房价“反其道而行之”，这无异于“痴人说梦”！要是低于5%，如果不是遇到了“非典”这样的极特殊事件，就表明数据有水分了。
2.城市土地控制会出现“紧中有松”迹象。
“8·31”大限之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场的管理还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达到目的，但要增加供给就要放地。
房价再大幅上涨，土地管理部门想置身事外，立个“洁身自好”的牌坊，大众也难答应啊！
3.“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复。
不会有2005年那样“排山倒海”的政策出台，但会有一些体现节能、省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理办法等。除了建设部外，这些政策、措施可能涉及国土资源部、税务总局、央行和地方政府。虽然“抑制”仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场继续观望下去不行。
4.对消费需求的引导可能引起中央政府的重视。
放松土地控制是不得已而为之，而且幅度十分有限，控制需求增长特别是住房过度需求将被提上议程。现在人均住宅建筑面积已经超过26平方米，如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。
住的小不是好事，住的太大也不是好事。别墅生活在中国将永远是异邦情调，不适合国情；住房越开发越大、买了不住等问题再不重视将给未来社会发展埋下隐患，最终咽下这个“苦果”的还是全体人民。不承认房地产业的支柱地位不对，过分倚重房地产业拉动经济增长也不行。
5.住房保障问题得到重视，货币补助将是大势所趋。
“住房保障”曾一度在政府的词典里消失了，各级政府都津津乐道于住房制度改革的成绩。2005年，经济适用房被媒体炒得“臭不可闻”，海内外学术界的无情批判更让政府不得不反思。一个亲民的政府不能不关注民意，再加上控制房价的压力巨大，于是一些地方政府开始积极兴建经济适用房，并开发或收购廉租房。但也会有一些地方政府开始探索货币化补助问题，这正是我积极倡导的。而且回龙观新楼地面塌陷事件让我更加深信不疑:实物补助或早或晚走投无路，货币补助才是住房保障的发展方向！
6.房地产理财观念更加深入人心。
穷人关注保障，而富人则关注理财。股市未老先衰，而房市则丰姿绰约，青春摇荡。尽管2005年房市“不听话”，中央政府对它来了个“泰山压顶”，但房价总体上不见下跌。除上海等个别城市外，房市依然妖娆迷人。现在的富人有很多受过高等教育，分析、把握大局的能力大大增强，尽管政府依然在实施房地产调控，我行我素者仍然不少，而且调控过程中的激烈讨论似乎更让房地产理财观念深入人心。这就给宏观调控带来了更大压力:光靠行政措施不行，立法手段必须登场了！
7.物业纠纷增加，冲突加剧，呼吁主管部门采取规范措施。
物业公司原本是以“微利”、“服务”面孔出现的，但业主们都说它是“天使的脸庞，魔鬼的心肠”。2005年虽有“从被窝里拖出业主”这样骇人听闻的司法干预，但也有美丽园业委会全面胜诉、物业费大降这样大快人心的消息——谁怕谁啊！于是，纠纷在增加，冲突在加剧，为服务质量，也为收费定价问题。纠纷还使人们开始反思物业管理模式问题:李建国的“物业革命”不无道理，本教授认为，业主委员会踢开物业公司闹革命，直接从市场上雇用专业服务力量也是可以探索的嘛！
8.著名房地产商将出现总部迁址进京的迹象。
有意做行业“龙头老大”的不止10家，胸怀挤进“TOP10”大志的更不下100家。但能否成为“龙”，除常规条件外，还与你是呆在“河里”还是“海里”有关。政治家们只有集中在北京才能运筹帷幄，科学家、理论家、艺术家离开北京大都难成气候。开发公司也不例外，要跨区域发展，不在北京，指挥棒就不灵——它不仅是全国最大、档次最高的市场，也是政策、信息的主要发源地和顶级合作者、顶级人才的聚集地。顺驰总部已迁至北京，2006年还会有顶级大佬做出类似决策，并引发其他大公司的思考。非去北京吗？是的！没办法，这就是“首都效应”，也是中国特色。
9.海外开发商开始做进入的前期准备。
按照现行法律规定，海外投资者要在中国内地注册独资房地产开发公司很困难，想进来只能以合资、合作的方式操作。但是，合资、合作是许多外国投资者不愿意的。随着时间的推进，外商自由进入内地市场为时不远。宏观调控后，内地房地产市场在土地拍卖、投资立项及配套费用的收取上将更加规范，投资程序也更加规范、合理，这增加了外国投资者进军中国市场的信心。
2006年，有意进入内地市场的海外房地产开发公司将开始进行前期调查、准备、选址，研究内地的房地产法律与开发项目定位，以及与内地各方的合作问题。对开发商来说，是“狼”要来了，但对消费者也许是好事。
10.海外REITs仍难在内地开展业务，但内地开发商开始考虑通过REITs谋求海外上市。
中国内地对涉外金融问题历来谨慎，尽管海外金融机构要求中央政府开放金融市场的呼声一直很高，但对一个大国来说，保持金融体系的相对独立性至关重要。虽然目前海外REITs(房地产信托投资基金)在中国内地活动比较频繁，但制约REITs发展的政策、法律保障和市场环境仍然十分明显，所以2006年海外REITs在内地还难有大的作为。但是，东方不亮西方亮，个别公司通过REITs在香港的成功上市，给了许多同行新的启示:像长颈鹿那样，把脖子伸到栅栏外，仍然是不会饿死的！
链接：董藩称易宪容绝对是炒作
去年6月间，董藩针对中国房地产市场形势发表了《两万言书》，掀起轩然大波。
董藩在《两万言书》中提出的“高房价不等于有泡沫”、“把房价拉下来是祸国殃民的想法”等一系列论断，让他背负起了“打着学术幌子凭屁股而非良心说话”的“商人”骂名。
谈及《两万言书》的发表初衷，董藩表示，现在的市场乱了，舆论乱了，特别是那些没有积累的专家，说了很多刺激消费者与民众情绪的话，为他们提供了对政策及政府不满的观点。他表示，“比如易宪容的很多东西(关于房价将下跌的言论)我都看过，全是滚刀肉。我得出一个结论，他绝对是炒作，我是很客观的。”
|
