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从去年三月国家对房地产市场展开新一轮宏观调控开始，到现在已经持续了整整一年时间。而日前国家发改委公布的2006年房地产调控工作重点中明确提出“鼓励居民适时适度消费”，又使整个楼市产生遐想：宏观调控会不会在今年出现松动？对普通购房者而言，今年该如何预期？对此，有专家预测，调控仍将继续，市场变革即将展开，百姓此时更应培养理性消费习惯。
趋势：宏观调控因地制宜
“今年房地产市场宏观调控仍将继续，但会更加因地制宜。”在日前举行的“城市发展与休闲经济论坛”上，建设部政策研究中心副主任秦虹对记者说。
她介绍说，去年宏观调控主要围绕房地产市场四大问题展开：一是投资规模过大，二是房价上涨过快，三是市场供应结构不合理，四是市场秩序混乱。从历次宏观调控经验看，每一轮周期都在三至五年左右。因此去年开始的本轮宏观调控今年仍将继续，不会有任何松动。只是调控主角已经从中央变为地方，各地会根据本地实际，针对以上四大问题制定具体政策，进行重点治理。
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生也认为，宏观调控政策今年不会改变，只不过像去年那种几个部委联合发文的形式不会再出现，将更多体现在具体法规条例的制定方面。比如在建立和谐社会方面，就有可能出台一些如何解决中低收入人群居住问题的具体政策。另外在房地产按揭贷款、商品房预售制度、房地产信托基金等方面，也可能会出台相应政策。
中原地产天津分公司研究部经理梁美娜分析认为，受今年经济增速可能放缓及通货紧缩压力影响，国家会继续加大对房地产业的扶持力度以带动内需，但宏观调控主基调不会改变，国家将继续打出组合拳，抑止投资过热。
机遇：调控催生三类企业
“本轮宏观调控实际上是对1998年房改的一次改革，这轮调控已经使中国发生非常深刻的变化，这种变化将极大地影响未来中国房地产市场乃至经济和社会发展。”聂梅生说。
聂梅生认为，在本轮宏观调控作用下，首先，房地产正在由最初房改时更多地承担经济功能向承担社会功能倾斜；其次，房地产金融加速破壳；第三，进一步促进了绿色节能建筑的产业化；第四，催生了企业发展新机遇。
“1993年海南的宏观调控，使得一大批企业出局，可也催生了中国初期的房地产经济并造就了冯伦、潘石屹等当今房地产界叱咤风云的人物；1998年的房改，使房地产成为支柱产业，并且形成一批骨干企业。”聂梅生对政策变化给房地产企业带来的机遇记忆犹新。那么，此次宏观调控又将催生一些什么样的房地产企业呢？对于这个问题，聂梅生不加思索地表示，首先是投资运营型企业，房地产将逐步向金融回归，房地产产业链将面临重组；其次是规模效益型企业，经过并购上市重组，会出现一批实力很强的企业；再次是技术创新型企业，先进的标准化住宅体系将给企业带来新的市场竞争力。
很多开发商也非常赞同聂梅生这一观点。天津富力城董事长谢强认为，市场越成熟，开发商越应该以产品取胜，让老百姓真正感觉到自己买的房子物有所值。天津万科金色家园项目经理宋哲表示，在震荡整理的市场中，就要看开发商的品牌效应、运营能力和市场口碑了，目前开发商所能做的只有尽最大努力提升产品品质。
思路：高品质小户型有市场
一些细微的变化已经出现在天津楼市。一方面，新建楼盘品质正在悄然提升；另一方面，户型控制已成为开发商拿到项目后首先考虑的问题。
“去年6月天津市出台了普通住房具体标准，由于市场供应有一个周期，从今年开始，符合这一标准的商品房开始越来越多地出现在市场中，这对缓解结构性矛盾将起到一定作用。”永泰集团企划研发中心总监段立新对记者说。
中原梁美娜介绍，目前市场中主力户型面积较以往有了明显缩减，两居室面积从过去的110至120平方米缩小到100平方米左右，有些楼盘甚至出现了八九十平方米的小两室；三居室面积从过去的150平方米左右缩小到120至130平方米。
据了解，下一阶段将有一大批主打户型在80至120平方米的楼盘亮相。除了去年已经上市的水语花城、百合春天、奥林匹克花园二期等老项目外，首创的宝翠花都、中新的后现代城、新世界的新逸嘉、万科的东丽湖·万科城二期、乐康的大地十二城等新项目，主力户型也都控制在80至120平方米区间，卡梅尔、海河大道等高端项目也纷纷推出紧凑的120平方米三室户型。
同时，各项目的品质也在不断提升，建筑品质更加高档、园林设计更加精致、配套服务更加完善。
对策：百姓购房按需而动
面对如今纷繁复杂的房地产市场，普通购房者也是越来越看不清方向。有些人面对飙升的房价，总怕自己抓不住“牛市”行情，本来没有需求也提早入市，超出自己实际承受能力去购房；有些人则坚定地“做空”，本来有很实际的购房需求却总幻想着房价大跌，结果错失一次又一次机会。在专家看来，这两种消费行为其实都是不理性的。
“买涨不买跌是消费者的普遍心态，在楼市出现‘井喷’行情时入市的购房者，实际上有相当一部分透支了自己的消费能力，在非理性市场热情的感染下，把几年以后的住房需求提前实现了。”聂梅生说，“而国家宏观调控又使一部分消费者信心严重受挫，原本必要的购房需求也因市场风向转变而被搁置。这说明消费者还不成熟，受政策和市场变化影响较大。”
中原地产天津分公司研究部经理梁美娜介绍说，最近几个月中原每周房价分析显示，房价都是在正负5个百分点内徘徊，这说明天津的房价体系已经进入一个相对平稳的发展通道。因此她认为，现在持有房产，如果是优质物业的话，可以视作是长远投资的一种工具，但想在短期内大笔获利则不太可能。
专家指出，在当前市场环境中，消费者理性购房最为重要，千万不要在各种概念和炒作的“忽悠”下一时冲动投资置业。应多从自身实际需求和承受能力出发，仔细考察产品的品质和性价比，毕竟今年市场供应量还是比较大的，百姓有更多的挑选余地。
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