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去年天津塘沽区二手房市场保持强劲增长态势，但今年形势发生逆转。市场价位高位徘徊时期已经到来。
本报曾在去年11月份刊发了《塘沽领跑天津二手房市场》的报道，介绍了去年塘沽区二手房市场始终保持的强劲增长态势。但从今年一月份开始，塘沽区二手房市场却出现逆转。记者从本市多家中介机构了解到，根据房管局公布的二手房交易情况，上月塘沽区二手房交易面积1.5万平方米，比一月份下降了35%，交易金额下降了37%。在本市各区交易排行中，塘沽区从去年连续几个月第一名，滑落到了第九名。
业内人士分析，塘沽区二手房的供需关系正在发生变化，市场价位高位徘徊时期已经到来。随着投资因素在交易比例中的份额减少，阶段性价格调整可能会出现，同时也将带来市场洗牌。
现象 交易规模下降房价高位徘徊
“今年1月份，市场上就已经出现交易走低的现象。”我爱我家负责人介绍说，根据其监测数据显示，去年10至12月份是塘沽区二手房交易高峰期，尽管我爱我家在塘沽区只有三家门店，但12月份需求数量就达到200套，而今年1月份需求数量骤然降到80套，现在更是不到40套。这种需求颓势在广厦、龙盛等房地产中介公司同样存在。龙盛房地产负责人介绍说，交易下降还体现在交易周期延长上，过去几个月内出现的房源抢手现象已经不存在了。
与需求减少带动交易数量走低不同，塘沽区二手房价格却高得“离谱”。“天津中心城区二手房价格从每平方米2000元水平到如今，经历了近两年时间，而塘沽区二手房价是在半年时间内迅速拔高的。”我爱我家负责人介绍，从去年9月份到现在，塘沽区二手房平均单价上涨了2000多元。以塘沽区福州道地区为例，一套100平方米的二手房价格如今标价65万元左右，而这个地段类似于河西区小海地；相对核心区域解放路、三槐路的一套建筑面积38平方米的独单，从半年前的17万元已经窜升至目前的30万元，单价直逼8000元大关。就整体而言，塘沽区二手房平均单价都已超过5000元。
原因 预期回落 炒客渐“收手”
在业内人士看来，就像游乐场的过山车，塘沽区二手房交易“上天入地”的原因并不复杂。21世纪不动产总经理张武认为，心理预期是左右市场变化的主要因素。在国家将滨海新区纳入“十一五”整体规划前，市场预期普遍看好，交易规模也最大。市场在短短半年时间内迅速放量。而当房价已经上涨到现在水平后，投资者发现市场饱和度已经显现，买卖双方都放慢了交易频率，市场观望气氛浓厚，交易规模收缩。当然，塘沽区二手房市场需求变化与刚性带动也有很大关系。据介绍，从去年八月份到现在，塘沽区城市改造速度很快，包括天津碱厂、胡家园等地区的改造拉动了交易短期内迅速攀升。但当房价上涨到一定水平、购房者发现二手房与开发区、塘沽区商品房均价没有太大差别时，交易规模自然会降下来。
此外，我爱我家负责人还认为，塘沽区投资者和炒房人数偏多，这在一定程度上刺激了前期房价。最明显的就是中介机构疯狂炒作。据透露，本市某著名中介公司曾经投入3000万元资金在塘沽区现金收房，从中牟利。中介公司收房后通常会加价3至5万元出售，助推房价上涨。由于现金收房在一定程度上会造成房源垄断，所以其它公司也争相抢夺房源。有的中介甚至下达硬性指标，每天必须收购一定量房源，即便收购价格高于竞争对手都在所不惜，导致房价持续上涨。而这次房价回落说明炒家的投入力度正在减弱。
影响 房价短期回调 市场加速洗牌
从去年高峰时的日交易百套到现在每天成交最低只有两三套，塘沽区二手房市场已经从卖方市场转向买方市场。广厦房地产经理周希娜认为，和去年国家出台抑制房价的营业税政策后市场出现“阵痛”一样，塘沽二手房市场也将进入这个周期。因为供求关系已经发生变化，供大于求是市场目前的特征，而且供应方提供的房屋，特别是那些房龄较长、面积较小的“老房”难以满足需求。我爱我家经理王炜甚至认为，这种“阵痛”可能比政策影响更为深刻、延续周期更长。
“市场低迷会打压区域内近乎直线上升的房价。”我爱我家负责人认为，有可能出现每平方米房价回调600至800元。“滨海新区相对于市中心而言，外来人口规模有限，而且现在很多购房者还是本区域内的，特别是在前期出现迅速膨胀后，市场已经出现阶段性饱和。”张武也认为，房价可能会出现短期下降，但这不代表整体趋势。这种降价有可能源于前期中介收购房源较多，而大量资金占压会形成一定的经营风险。
塘沽区二手房市场的火爆，已经引发该地区新兴房屋中介机构的“井喷”，目前塘沽区二手房门店总数已经接近500家规模，还有很多投资者看好市场潜力，正在斥资进入。而这一轮的低迷无疑会加速市场“洗牌”，一些没有实力、追求短期效应的小中介，或是没有从业经验的“门外汉”有可能会加速退出市场。 |
