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滨海新区无疑将成为今年房地产界最炙手可热的投资之地。在塘沽和开发区的滨海核心区内，已有数十家开发商率先行动，开发势头强劲。有不少机构预测，2006年滨海新区楼市会“大热”，大批新项目将集中上市，目前可算出的住宅供应量已超过500万平方米。然而有关专家指出，在市场火爆的背后，结构性矛盾正在显现。市场中高价位大户型所占比例过大、中低档中小户型产品难觅踪迹，这样的供应结构不利于滨海房地产市场健康稳步发展。
总价百万元很平常
天津市宇轩投资咨询有限公司研发部经理张勇向记者提供了一份最新的滨海新区房地产市场调研报告。报告显示，作为滨海新区最重要组成部分的塘沽和开发区两区中的项目，高价位和大户型已成为其最显著特点。
目前，开发区楼盘价位已攀升至6000元／平方米，一些较高档项目的均价甚至已经达到7000元／平方米，普遍高于开发区周边地区，已达到天津市区高档项目的价格水平。在户型面积上，开发区项目大多为150平方米以上的大户型，如伴景湾推出大量四室的主力户型，主要面积区间集中在180平方米、227平方米和330平方米，单套户型总价都在100万元以上。另外，由于开发区土地资源所限，各项目均以高层公寓为主，容积率较滨海其它区域更高，如云锦蓝庭容积率已达到4.82。
塘沽区目前主要在售项目如贻正嘉合、贻景花园、水域未来城、欧美风情小镇等，售价在4000至5000元/平方米区间，较开发区楼盘6000至7000元/平方米低2000元左右。这些项目户型面积均在100平方米以上，主力户型在130平方米以上，以两室和三室居多，还包括一部分四室，总房款在50万元以上。另外，塘沽区项目容积率在2至2.5之间，较开发区3.5至5的容积率低很多。
高额利润难以舍弃
“是开发区和塘沽区的强劲需求，刺激了滨海楼市高价位大户型的大量供应。同时，这也跟开发商的整体策略有很大关系。”张勇分析说。
据他介绍，目前开发区和塘沽区楼市的主要购买力，一类来自渤海石油、港务局、开发区管委会、泰达集团、摩托罗拉等大型企事业单位的从业人员，另一类来自从事货代、物流、外贸以及为大型企业提供配套服务的个体私营业主。这部分人群或收入很高、或有较高的公积金福利，因此具有很强购买力。
天津万通时尚置业有限公司执行总经理汪庆宏也同意这种观点。他介绍说，开发区、塘沽区的房价是从2004年左右开始攀升的，之前的均价一直低于市内六区。相比之下，开发区、塘沽区的人均收入却一直高于市内。这也造成了这两个区域房地产市场中的主力户型面积一直都比市区高出20平方米左右。
张勇还认为，这与开发商的整体策略也有一定关系。以开发区为例，要求住宅需要有足够的车位配比，而如果做中小户型的话，难度就非常大。再者，开发商更愿意把项目品质、形象拔高，这样才能获得更大利润空间。因此，市内户型“瘦身”风并没有吹到滨海。
小户型一房难求
然而，有关人士指出，目前滨海地区房地产市场供应结构性矛盾已经开始显现。在开发区，一些180平方米以上的超大户型产品销售开始出现一定阻力。而一些小户型产品，却出现严重的供不应求。
汪庆宏认为，开发区市场小户型需求非常大。目前开发区第二代建设者已经成长起来，而且随着滨海新区被正式纳入国家“十一五”发展规划，越来越多的外来人口正在不断补入。《2005年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报》显示，2005年末，天津开发区共有常住人口10.5万人，比上年增长21.6%。全区共有从业人员28.83万人，比上年增长11.7%。这些新生代及外来创业者的经济实力有限，目前滨海新区的房价已经进入较高价位区间，他们置业肯定会首选小户型。
张勇也认为，目前滨海新区特别是开发区的外来人口日益增加，租赁市场非常繁荣。但是开发区以前的二手房存量很少，并没有形成梯次消费。尽管早期也有国翔公寓等产品面向普通打工者，但都属于较低端的蓝领公寓。那些高端白领人士，或多人共租一套大面积公寓，或租住酒店式公寓。前者私密性较差，后者成本较高，而那些面积合适、档次较高的中小户型才更符合他们的需求。
周边区域成为缓冲区
天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫指出，滨海楼市潜藏的矛盾如不解决，其结果是，一会提高滨海新区定居门槛，将真正需要定居的人口阻挡在外；二会提高整个区域的商务成本，迫使一些企业离开；三会阻止中心市区的就业和定居人口进入。这都不利于滨海未来的发展。
张勇认为，作为滨海新区最核心区域，开发区生活区用地只有8平方公里左右，土地资源非常稀缺，未来在此区域大规模开发中小户型的空间已经不大。因此，应该加快滨海新区中一些新兴区域的发展速度。这些新兴区域土地资源相对丰富，地价相对较低，有空间开发一些非高档住宅。如将这些区域的公交、商业、医疗、教育等配套完善，对开发区、保税区将是有效补充。
汪庆宏认为，在开发区做小户型，档次、配套也应该坚持高端，因为整个开发区就是滨海新区的高档居住区，小户型档次过低和这一区域的整体定位不符。开发区结构性矛盾的解决，更多需要依靠周边区域的进一步开发。
据了解，目前滨海楼市一些项目也计划在下阶段推出部分小户型产品。万通新城·国际将在第二季度推出A3精装小户型产品，户型面积60至90平方米；第四杰座后期规划有酒店式公寓产品；水域·未来城计划在五六月份推出二期后续产品，户型面积也将进一步压缩，以90至100平方米为主。
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