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如今，拥有私家车的家庭越来越多，但由于配套设施的滞后，停车难的问题日益突出，住宅小区内的车位问题尤为让人头疼。小区车库(位)配套少、车位价格高、车位产权归属不明晰等问题随之涌现，法律盲点也由此凸现，引人关注。
没停车位车进小区遭拒
李小姐家住天津市某高档住宅小区。在购买房屋时，还是无车一族的李小姐并没有考虑车位及停车费的问题，入住半年后，由于上班路途较远，李小姐节衣缩食买下了一辆“千里马”。然而，新车购买后不久，李小姐就遇到了麻烦。原来，小区停车位每个标价10万元，租赁费每月高达300元，所以她一直都没有办理停车位使用手续，每次都是找个位置停车。日前，物业保安明确告知李小姐没有车位的车辆不得再进入小区。李小姐觉得，自己居住在这个小区，就算是没有车位，也有权把自己的车开进小区，毕竟自己购买的房屋面积中有公摊面积，对小区内的道路、绿地等公用设施享有业主权利，不应将车子放在小区外的马路上。
结合李小姐的问题，击水律师事务所卢同斌律师介绍说，小区停车费基本上有两种性质：一为土地使用费，一为保管费用。如果一个小区的全部土地成本已经摊到建成房屋每一平方米的建筑面积上去了，那么当业主支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区土地的转让成本，小区土地的使用权也就相应地转让给了全体业主。这时，若开发商再建设车库出卖或出租固定车位，就是一物二卖，涉嫌欺诈。因此，如果本案中李小姐所在小区的全部土地已经作为公摊面积被业主分摊，那么全体业主均享有土地使用权，物业公司因李小姐没有购买车位而拒绝她的汽车进入小区就没有法律依据。但从另一个方面看，李小姐也应当遵守小区物业管理的规定，在小区规定的区域内停放车辆，并交纳保管费。
车位单独出售是否违规
根据2005年1月1日起实施的《天津市建设项目配建停车场(库)标准》，对于新建建筑面积大于1000平方米的民用建筑物，每户建筑面积大于100平方米的住宅，要按每1户1个的标准配建机动车停车设施，每户建筑面积小于或等于100平方米的，按每户0.7个车位的标准配建停车场(库)。这些车位可以是独立建设的多层经营性停车位(场)，也可能是地面停车位、楼房首层架空层停车位或楼房地下停车位(场)。目前来看，大部分房地产开发商是将车位另行单独出售，即卖房子的同时也在卖车位。是否所有的车位都可以被开发商另行出售呢？
河东区法院研究室副主任胥晓航法官对此分析指出，如果车位的面积已经作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商显然是无权再将车位另行重复出售了。但是如果开发商在商品房买卖合同中明确约定地下车位面积并不计入公摊面积，并就车位另行租售问题作了约定，则应当认为，在不违反强制性法律规定的前提下，这种约定是合法的。
车位买卖买的什么权利
家住南开区某小区的董先生称，他花了10万元在小区内买到一个车位，但直到目前也没有办理权利登记，而停车位作为不动产的一种，其权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起，因此他担心自己的权利可能会没有保障。
胥晓航法官认为，董先生的这一担心并不是没有道理的。因为相对于商品房买卖而言，小区停车位的买卖并没有形式完备的范本合同和行政监管。当前，小区停车位的交易虽然存在，但就本市而言，具体的法律规定还不够完善。从法理上讲，由于不能办理产权证，业主同开发商订立的车位买卖合同，实质上只是车位租赁合同。而依据我国《合同法》，租赁合同期限不得超过20年，如果超过20年的，超过部分无效。在合同失效后，车位将重新归开发商所有，因此这就为购买车位的业主继续有保障地使用车位埋下了隐患，业主在签订此类合同时应注意到这一点。当然，要使这一问题得到根本解决尚须在物权立法方面进一步完善。
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