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公有住房置换是天津目前二手房交易中的重要组成部分。据了解，由于公产房特殊的历史背景和权属状况，其交易与其他私有产权房屋的交易存在本质的区别，但记者在调查中了解到，许多普通老百姓都不清楚这种区别，把公产房中介交易与私产房中介交易当成一回事。这就给许多不诚信的房产中介机构和人员以可乘之机，为了谋取不正当利益，以公产房交易中介服务为名给诸多购房者设下陷阱。
需要提醒承租人和购房者注意的是，除津房置换以外，其他房地产中介机构没有进行直管公产房置换业务的资格。据誉丰律师事务所合伙人庞世耀律师介绍：不法房地产中介机构在公产房交易中一般有五种常见的不法手段。
陷阱一：欺诈签约欺诈签约
所谓就是不法中介向置换双方隐瞒其不具有公产房置换资质的事实、或隐瞒挂牌转让的真实情况，由中介、公产房原承租人和有意购买者三方协议，协议名称或为房屋置换合同，或为公产房屋认购协议，或为房屋买卖(置换)合同。
其中最典型的是采用房屋买卖(置换)合同的方式，合同打印部分内容与私产房交易无异，向“售房人”(甲方)收取约定成交价的1%的中介费，向“购房人”(乙方)收取几千元的定金和1%的中介费。但其最厉害的陷阱设在合同后部手填的“其他约定”部分，不法中介告诉交易双方，公产房得到津房置换去办理过户手续，为了减少双方的费用，不用向中介方交代办过户手续费，“经甲乙双方协商，甲乙双方自行到津房置换办理该房过户手续”。这样，不法中介便轻轻松松赚到了几千元，所做的工作只是给双方牵个线定个约。当甲乙双方去津房置换办“过户手续”时才知道，他们之间的所谓置换合同根本无效，必须按正常的挂牌转让方式重新申请、交费和办理。而且，即使“购房人”参与竞价，要想以在不法中介处定约规定的成交价格摘牌也是几乎不可能完成的任务。等到再回去找不法中介，该中介非但不退费还振振有词，“我们已经为你进行了信息服务，付出了劳动，收费是应当的。”
陷阱二：操作摘牌
所谓操作摘牌，即不法中介误导置换双方通过抬高房屋摘牌价格来保证最终能按不法中介居中所签协议成交。
在前面的叙述中提到，“购房人”几乎不可能按照不法中介居中签订的置换或买卖协议在津房置换摘牌成交。于是，不法中介又想出新招。
张某想将承租的公产房出让，找到某中介公司，经其撮合，与李某达成房屋置换合同，约定交易价款为25万元；该中介公司收取2500元中介费， 1259元代办手续费和50元评估费，由张某和李某均摊。同时约定，中介公司代办挂牌和摘牌的全部手续，所产生的费用由双方根据置换规则承担。为了保证李某摘牌，熟悉摘牌程序的中介公司采取抬高价格的方式在竞价中高于其他竞价方而摘牌，但双方实际不按摘牌报价而按约定价款成交。合同签订后，某中介公司故意自行将房屋报价提高到30万为李某摘牌成功。张某了解了竞价中的报价大多高于25万元后，感到吃亏了，坚持按照摘牌价格执行。李某主张信守合约，两人打得不亦乐乎，但他们都没想到，双方是落入了黑中介的陷阱中。最终不但一拍两散，房屋交易泡汤，中介费用饱了黑中介，双方还落得一肚子闲气。 陷阱三：自立名目违法收费
据了解，现在的不法中介都在各类公产房交易合同中不以“中介服务费”或“代理服务费”名目收取费用。收费名目主要为信息服务费、代办过户手续费、评估费等。其中，“信息服务费”是记者目前在各不法中介处见到的公产房交易协议中的通用项目，其标准均为1%；而且大多约定“非丙方(即中介方)原因导致的合同不能履行，信息服务费一律不退”。这一招还真迷惑了不少人，按照中介费标准一套30万元的住房就要向双方收取6000元的信息费!其实，上述项目纯属不法中介自立名目的乱收费，违反了国家和我市房地产中介服务收费的规定。
市物价局《关于规范房地产中介服务收费的通知》中规定：“房地产中介服务机构必须提供质价相符的服务，不得多收费、少服务或变相强制委托人接受指定的服务并收取费用”。
市物价局《关于房地产中介服务收费的通知》中规定房地产咨询、评估及经纪服务收费实行政府指导价。其中，房屋买卖居间代理服务费最高收费标准为房产交易中心登记成交价的1%(向买卖双方收取)；代办贷款服务费最高收费600元(只向买方收取)；租赁中介经纪服务收费标准为1个月租金的50%(向承租出租双方收取)；提供有关房地产政策、法规、技术、信息等咨询服务的，口头咨询服务费收费标准为咨询每次10-50元，以普通咨询报告方式提供的书面咨询费标准为300-1000元；复杂的咨询报告最高收费标准不超过咨询标的千分之五。 陷阱四：压价收购
这是指不法中介利用公产房承租人缺乏置换知识和想快速变现的心理，虚假评估，巧言哄骗，自承租人处低价“收购”公产房。
4月初，北辰区的王老太，准备回老家河北省与子女团聚，想尽快将其承租的独单卖出，找到一中介后，该中介先是说免费给老太太进行评估，要走了房本和近期的缴纳租金发票。几天后，中介说评估结果出来了，该独单价值60000元。中介称，考虑老太太生活不容易，愿意以65000元收购，并将钱给存在她家附近的银行，存折交房时给她。老太太一看这中介这么“实诚”，便签下了收购协议。老太太乐呵呵地回了家，收拾收拾准备与子女团聚。可就在她把旧家具送给一起锻炼的老姐妹时，大家告诉她，本小区同样的独单，在津房置换按照市场价卖了80000元。(应当说明的是， 80000元是真实的市场价格，而不是因津房置换通过挂牌形式抬高房价的结果，说明中介公司故意隐瞒真实房价，恶意赚取差价的行为。)王老太回去找中介论理，中介说合同是她自愿签的，不能反悔，否则算违约，得交违约金2000元，否则房本和发票不退还。万般无奈，王老太用2000元“赎”回了自己的房本和发票，不但回老家与子女团聚的计划搁浅了，还气得犯病住进了医院。
陷阱五：压款自用
这种陷阱不是向急于购房者设的，不法中介签订置换协议时约定购房者应向其交纳全部或大部分房款，然后，如协议的“履行”顺利就找诸多借口延迟向出让方支付，常见借口如：钱款得按内部财务管理规定从总店转，或是款项太大得与银行预约等等；如协议出现纠纷，那就更合不法中介的心意了，中介就挑拨，扩大矛盾，甚至唆使一方提起诉讼或仲裁，这样一来，等到纠纷有了结论，房款也被不法中介压了几个月。压下的款绝不会在中介手中闲着，早用来收房赚差价去了。反正，退款时人们一般不要利息。
这其中，最恶劣的是利用虚假的房源(方便的是从津房置换网上找)或作托儿的承租人来引购房人上钩，最终购房人房屋是绝对买不到，房款是绝对别想短期要回。
避免落入陷阱律师给您支招
庞世耀律师深有感触地说，即使律师的经验再丰富，也无法全部揭示不法中介的黑吃伎俩。但它有千条计，咱也有一本策，只要大家记住下列各点，陷阱就会离你远一点。
首先，公产房置换，上津房置换；因为在其他中介公司介绍下签订的三方协议是无效协议。
其次，要看清协议中的手填条款；要求中介公司将其诸般保证承诺写入协议，同时要求注明如因中介公司原因协议不能执行，中介公司应向交易双方各赔10%，至少双倍返还所收取的费用。
再有，无论中介公司收取何种名目的费用，看清其有无物价局的许可，名目和标准必须一致。
另外，无论中介公司如何保证，绝不能将房本和交租发票交给他们；无论中介公司说得多么诱人，绝不将房款交给他们。
进行公产房交易究竟该了解什么？
什么是公产房
所谓公产房是指公有住房，它是相对于所有权属于个人的私有住房而言的。按照产权人的不同又分为三种：第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家经租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种。
在本市，公产房的产权人代表是天津市房产总公司，其日常管理机构是各区房管局所属的房管站。公产房的承租人持有房管站发放的《公有住房租赁合同》(俗称“房本”)。房产的权利包括四种：占有权、使用权、收益权、处分权。在法律上公产房承租人享有对所承租房屋的占有、使用权和一定的收益权，但没有将房屋以变卖、变更承租人方式自行处分的权利。
公产房置换应到什么机构办理
手续为了方便群众、统一管理、提高效率，天津市房产总公司对原比较混乱的公产房置换体系进行了整合， 2004年7月明确公示：天津市房产总公司授权天津市津房置换有限责任公司(以下简称津房置换)独家办理直管公产房使用权置换业务，其他单位和个人无权办理直管公产房使用权置换业务。这也就是说，除了津房置换，其他房地产中介，无权办理以置换、回购和代理转让方式进行的公产房中介业务。
津房置换为方便居民办理公产房置换业务，在全市各区设立了几十家连锁店，并建立了津房置换网站( ht tp://w w w.jfzh.com.c n)。在其连锁店和网站上，津房置换对所有有置换要求的公产房的地点、房型、面积、挂牌价格都进行了公示，也对公产房的置换方式、流程、手续进行了详细的介绍。
公产房置换的一般流程
据了解，公产房置换采取的是公开挂牌、竞价转让的方式，包括挂牌交易、房管部门审核、摘牌交接三个步骤。
如果公产房承租人想转让现有住房使用权，首先要委托津房置换对拟转让公产房进行评估以确定回购价格，再与津房置换进行回购意向沟通；达不成回购意向时，提交必要材料，与津房置换签订《公有住房使用权委托代理转让合同》，设定挂牌价格，在津房置换连锁店进行挂牌转让；然后挂牌公示三天。挂牌期间承租人应让有意购买者按约定时间看房，摘牌成功后及时腾房、办理置换手续，最后接收房款。
如你有意购买直管公有住房使用权，并在津房置换的网站上，或津房置换连锁店发现了理想房源后，看房、交纳保证金并于摘牌日按照“报价最高者成交及报价相同时间最先者成交”的原则进行摘牌。摘牌成功后付款、办理置换手续，最后领取房本、接收房屋。
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