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投15万，赚298万，馅饼还是陷阱？
——海口友谊商业广场“售后包租”亲历记
针对近期全国各地一些开发商以售后包租的形式，拆零销售未竣工的商品房，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，建设部新闻发言人5月22日发出风险提示：售后包租等销售形式存在很大的风险隐患，投资须慎重。
那么，售后包租到底是怎样的销售模式？这一模式又存在哪些投资风险？记者今天就此进行了采访。
今天中午12点40分左右，记者来到位于海口市大同路、龙华路交会处的海口市友谊商业广场售楼处。
在售楼处门口，记者看到两只1米高的音箱。一个女声说：“……投资股票太累……”另一个男声马上接口道：“那投资友谊商业广场啊……”一句句悦耳的广告词，伴随着优美的旋律，几乎让每一个行人都“过耳不忘”。
售楼大厅的墙壁上，挂着一面金色铜牌，写有“海口市政府重点项目——海口市人民政府2003年”的字样。由于时近中午，售楼大厅里面没有一位客人，4名销售人员均坐在吧台前聊天。见记者进来，马上热情地过来招呼。
记者声称是看到他们的广告前来投资买铺的，一位姓廖的职业顾问把记者带到大厅里最靠门的一张玻璃圆桌旁坐下，记者环顾大厅，像这样的小圆桌共有八九张，每张桌子旁都摆着三四个凳子，可以想象客人多时这里的热闹场面。
接着，廖小姐热情地端来了一杯矿泉水，拿着文件夹在记者对面坐下，记者趁她打开文件夹之机，迅速地打开了包里的录音笔。并悄悄地把麦克风对准了滔滔不绝的廖小姐。
记者问：“投资15万元，真能赚298万元吗？”
“可以啊，假如你投资154167元购买了一个8.6平方米的铺面，我们将按照8%的年回报给你，每年您可以收到1.2万元返现，12年以后经营权就归你所有了，到那时按照本地段商铺现行每月每平方米350~450元的租金来计算，一个月租金收入就是3010~3870元，您一年就可以收入36120~46440元。您一共可以拥有56年的产权，这就是说，56年里您一共能赚2022720~2600640元，再加上利息等，不就有290多万元了吗？”廖小姐绘声绘色地说。
“既然这么赚，你们商家干吗还要招商，不自己贷款经营呢？”记者问。
“我们还有其他的项目，不可能每个项目都要贷款来经营。”廖小姐回答说。
“您打算投资多少钱呢？”廖小姐问记者。
“最少要投资多少钱呢？有10万元左右的吗？”
“15万元档位的已经卖完了，现在最低的整价也要24万多元。但是你可以按揭，也就是说，你至少首付也要12万多元。”说着她给记者拿出了一份友谊商业广场预算表，并给记者以购买面积11.58平方米为标准做了个预算，一次性付款按照9.7折计算，记者需要付给他们238698元。如果按揭10年，就要按照9.9折计算，共需付给243632元。记者需要首付123612元,月供1339元。
“此后每年我们将返还19491元给您，12年后，您就拥有了这个铺面的自主经营权。”她说。“而且友谊商业广场所处的地段在海口来说是最繁华的地段。12年后您的铺面一定能变成龙头旺铺。”
“我们这些铺面自从3月18日开始发售，现在已经卖了70%,我们将在8月底交付使用,现在空调和一些基础设施已经装好了。您如果想投资,就得赶紧行动了。”说着，她拿出一张铜版纸广告给记者看，记者看到，这张底色为金黄色和大红色的广告纸上，在金沙和金币图案的映衬下，“钱近、钱进、钱进进”、“投15万赚298万”、“用数字说话，以赚钱为基本原则”等广告词十分扎眼。
根据这张广告，友谊商业广场开发商实行1~3年内可退机制，如果投资者需大量现金，开发商将无条件回购，使投资者“存”“取”自如。投资者坐享高额稳定回报。与此同时，开发商还将投入800万元承担友谊商业广场培育责任，实行12年返租策略，8%的年回报，12年之后不仅可以收回投资，同时还可以获得一个龙头旺铺。
这个广告还为未来的业主描绘了一幅“财富增值图”，按照这一图表计算，如果一个业主今天投15万元购买了友谊商业广场面积为8平方米的铺面，55年后不仅可以白赚一个龙头旺铺，还可以赚298万元。对于生活在海口的人来说，这笔钱可不是一个小数字。廖小姐告诉记者，该项目的广告已经在海口晚报、广播电台等媒体的不同时段滚动播出，反响很热烈，而在她要求记者填写的一本客户联系表上，记者看到，该表共18格，每格记录一位联系人。4月3日至5月23日共记录了24个人。表格中都注有姓名、性别、年龄、联系电话以及购买意向等。
她还告诉记者，如果有意的话，可以签订文本合同。记者只好推脱回家和妻子商量一下再定，起身告辞了。临行前，廖小姐还不忘把广告页、预算表以及她的一张名片塞到记者手中。
售后包租究竟有无可取之处？
相关专家表示，三五年内项目一旦销售完成，开发商即可能套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。
但该投资模式带来的风险还不仅仅如此，记者在采访中了解到，由于类似的以返租回报方式推售的楼盘基本上属预售性质，不可能有产权证，而按法律规章，未经确权的物业不出租。因此，开发商在预售阶段与小业主签订的所谓“租赁合约”是否合法还有待进一步研究。
另外，投资人由于转租或者回购等关系被牵扯到复杂的权利关系中，易引发债权债务纠纷。
因此，针对开发商以售后包租的形式，拆零销售未竣工的商品房屋的做法，相关专家劝阻投资者，不可只对收益反应灵敏而对风险感觉迟钝。而对于在媒体上大量刊登的此类广告，则要始终保持清醒的头脑，谨慎投资。
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