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北方网消息(记者常悦 通讯员吴梅 张振东)：天津市自今年5月9日在全市范围内实施新的基准地价标准之后，引起了社会各界的广泛关注。一个月来，很多读者来信来电希望能更加详细了解有关基准地价的具体内容。日前，记者走访了市国土房管局负责同志、部分开发企业、评估公司以及专家学者。
采访市国土房管局负责同志
最近，市政府批准了天津市新的基准地价标准，社会各界都很关注，基准地价对许多人而言是一个专业术语，能否介绍一下？
基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质区域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上的法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价主要反映各类均质区域(包括级别)的国有土地使用权平均价格的总体水平及变化趋势。
基准地价的主要作用，一是指导土地利用，宏观调控和引导房地产市场的重要手段，政府制定城市发展规划、城镇规划、土地利用布局和产业导向的参考依据，有利于合理引导土地使用者投资、利用和经营管理。二是利用基准地价进行评估，是土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、授权经营及清产核资、土地收购整理等宗地价格评估的主要方法。三是确定土地租金、土地使用税、费标准的依据。四是土地管理的重要依据，基准地价是确定协议出让土地最低价和审核土地转让申报价格、政府收购价格、政府优先购买价格的依据。
本次基准地价更新的背景如何？
1994年、1998年和2001年，天津市三次更新中心城区定级估价成果。2003年6月，市政府以《关于同意更新天津市中心城区土地级别的批复》批复了中心城区土地定级成果。原五县、西青区、津南区基准地价成果为2000年公布实施的标准，滨海三区基准地价成果于1994年1月30日由原市土地管理局批准试用。北辰区、东丽区环外部分及开发区、保税区无基准地价标准。
目前执行的基准地价存在时点不统一、内涵不明确等问题，部分区县无基准地价标准，或较长时间未进行更新，一定程度上影响了土地管理工作和土地市场的健康发展。
随着城市建设和小城镇建设的加快，以及城市化水平的不断提高，基准地价的制定和更新工作越来越显重要。为此，市领导多次批示，要求我们认真做好基准地价更新工作，确保地价管理科学规范。按照市领导指示，市国土房管局、物价局成立专门的土地价格调查领导小组，组织各区县进行土地价格调查工作，并对区县土地价格调查成果深化完善，将基准时日统一调整至2006年1月1日。
这次基准地价更新经历了怎样的工作过程？
从2003年起，根据国土资源部的统一安排，天津市开展了中心城区地价动态监测工作。在天津市中心城区334平方公里范围内(不包括外环线绿化带)，结合城市控制性详细规划单元，设立了334个地价监测点(108个商业、134个居住、92个工业)和100个土地市场交易点。定期按季度评估地价监测点，以土地级别为一级控制单元，以街坊为基础单元，遵照国土资源部《城市地价动态监测技术规范》，对地价监测点和市场交易样点地价资料进行标准化处理，计算各级各类用地地价指数，并利用市场交易样点地价进行校核。利用地价动态监测研究成果，在增加市场点的基础上，更新了中心城区土地级别和基准地价。在重点区段内遴选标准宗地，首次尝试建立了标定地价体系。
根据GIS软件的业内标准，选用主流软件Arcinfo开发平台，开发了地价动态监测管理地理信息系统。其技术路线为：通过反距离权重法(IDW模型)进行地价空间插值，以最大隶属度原则，将点地价扩展到面状空间，对空间相邻、地价相近的区段，按照坊、区段、区片和级逐级归并，确定各土地级别界线的基本走向，结合城市规划、用地布局、建筑类型等方面的差别而产生的地价分布异常情况；遵循《城镇土地分等定级规程》中关于土地级别界线确定的基本原则，确定级别界线，通过现场查勘复核，确定商业、居住、工业三类用地的土地级别。最后，依各级别内地价评价单元的平均值或众数，经校核和验证，确定该级别的基准地价。
根据以上技术路线，利用地价动态监测成果及时调整土地级别和基准地价，完成了与各区县同基准时日的调整方案，并进一步测算了土地还原利率和容积率修正系数，首次制定60个标定地价和商业用地的行业修正系数。
为扩大基准地价的覆盖面，统一基准地价时点，便于今后同步更新，各区县(包括开发区、保税区)根据要求，相应成立土地定级估价工作领导小组，采取以国土资源部门与有关院校、评估机构合作的方式，开展了定级估价成果更新工作。通过深入市场调查，广泛收集资料，征求各方面意见，相继形成了工作成果。
这次基准地价更新成果有哪些特点？
一是全市城镇基准地价首次实现同时点，覆盖中心城区、开发区、保税区、各区县政府所在地及主要中心镇，总面积达2002.86平方公里。
二是严格依据国家新的《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》及《城市地价动态监测技术规范》进行。
三是进行了创新性的研究。以地价动态监测工作为基础实现中心城区土地级别和基准地价更新工作，大大缩短更新的工作周期。尝试制定了标定地价。技术创新为今后基准地价即时更新奠定了基础。
本次基准地价更新进行了听证，请介绍一下这方面的情况。
对基准地价进行听证，是为了提高决策的科学性和民主性，必须履行的法定程序。天津市已经举办各类听证会20多次，但就基准地价调整进行听证尚属首次。市国土房管局、物价局在有关媒体上发布了听证公告，从报名人员中遴选了10名听证会代表。这些代表来自开发企业、评估机构、大专院校、政府管理部门和国有大型企业，具有广泛的代表性。
听证会代表认为，土地价值是城市载体功能的反映，也是天津作为经济中心、服务中心集聚效应的体现。近几年来，天津经济、社会和城市建设发展迅速，适时调整基准地价，既与城市发展水平相适应，也体现了土地的实际价值，非常及时和必要大家认为，基准地价更新成果体系完整，土地级别和地价变化与天津近年来房地产市场的发展比较吻合；调整工作与市场实际紧密结合，调整幅度适中；全市城镇基准地价成果统一时点，容积率修正、行业修正、地价监测等参数测算更加细致科学，对各类土地价格评估有更强的指导意义。
同时，代表们建议，滨海新区是天津新的经济增长点，开发企业对这一地区较为关注，建议今后基准地价调整时，将滨海新区作为整体考虑，根据市场发展及时调整。基准地价批准后，基准地价、标定地价、监测成果等资料向社会公开，并提供相关单位使用，增加管理工作的公开性和透明度。
代表们的意见和建议体现了大家对天津城市发展的关注，是我们工作的努力方向。 |
