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近年来，物业服务已经深入到普通百姓的生活中，然而，相应的物业服务合同纠纷也逐年增多。其中最典型的情况是，业主一方以物业服务不到位为由拒交物业费，而物业公司一方以拖欠物业费为由提起诉讼追讨物业费，各说各有理。这对矛盾究竟该如何处理？在什么样的情况下业主可以拒交物业费？
房屋质量问题不是拒交理由
吴先生自去年2月入住南开区某小区，入住不久就发现房屋漏水，一下雨，墙面就会出现大面积水渍。吴先生找到了物业公司，物业公司维修了多次却没修好，于是，吴先生开始拒交物业费。与吴先生同小区的刘女士家的卫生间也出现了渗漏情况，且一直都没修好。刘女士也决定以拒交物业费的方式以示抗议。那么，在上述情况下，业主能否拒交物业费？
结合业主的困惑，击水律师事务所律师王丽霞介绍说，吴先生与刘女士所反映的问题应该是开发商在开发建设期间遗留的问题，这类问题主要包括开发商擅自更改规划、不按标准建设配套设施、房屋质量有问题、面积缩水、公用面积分摊有争议等。因为房屋买卖合同关系与物业管理服务合同关系是两个不同的法律关系，所以，应由开发商承担责任的问题不能找物业管理公司解决，而开发商违约事实通常也不能作为拒交物业费的抗辩理由。对于房屋漏雨、卫生间渗漏等问题，《天津市物业管理条例》第33条第1款规定：“物业在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。”也就是说，除非另行约定房屋质量问题由物业管理公司负责，通常情况下房屋质量，包括电梯等房屋附属设备的质量问题，与物业费无关。
空置或者出租物业费应照交
孙先生购买了河西区某小区的一套房子，并在开发商的再三催促下于今年年初办了入住手续。其后，孙先生并未搬入此房。今年6月份，物业公司给孙先生打电话，要求其付清拖欠了半年的物业费，否则将诉至法院。孙先生认为房子一直空置，自己并没有接受物业管理服务，但同时又很担心被诉至法院。
击水律师事务所律师潘强认为，除非开发商与业主另有约定，一般在房产竣工验收合格交付业主后，物业管理服务费就开始由业主承担。虽然孙先生的房子空置，但物业管理费还是要交的。物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应按合同约定交纳物业费。对于出租的房子，物业管理服务合同中的接受服务方仍然是业主，承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。如果在房屋租赁合同中约定由承租人支付物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。但如果承租人到期没有支付物业管理费，业主有可能要承担连带支付责任。
服务质量不行物业费可拒付
某花园小区的业主张某连丢了两辆自行车，他认为，连续丢车足以说明物业公司管理混乱、服务质量有问题，所以决定不交物业费了。通常，业主不交物业费都会有自己的理由，如小区环境脏乱、物品丢失、物业服务质量不到位等。很多业主由于嫌麻烦，一般不愿起诉物业公司用法律维权，而以不交物业费对抗。那么，面对物业服务质量问题，业主能否采取拒交物业费的方式表达不满？
潘强律师分析说，按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本的合同义务，没有足够的抗辩理由而不交物业费是一种违约行为。但出现以下几种情况，业主可拒交物业费：1.物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准；2.物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的；3.物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。出现服务质量与收费价格不符的问题，业主可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区。
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