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近日，国家建设部、发改委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。其中重点包括加强商品房预售许可管理等内容，例如未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。记者昨日从天津市国土房管部门获悉，本市已经多次针对采取“内部认购”形式变相预售商品房的行为进行了处理，同时有关人士提示广大市民看清内部认购所带来的危害。
据了解，所谓“内部认购”一般是指：商品房项目尚未具备销售条件，开发企业在尚未取得《商品房销售许可证》的情况下，采取“放号”等方式让消费者订购商品房，与消费者签订“认购卡”、“订购卡”、“确认卡”、“派筹卡”等形式的订购协议，向消费者收取包括“定金”、“订金”、“预订金”、“诚意金”、“诚信金”等各种具有预付款性质的费用。此时的定金协议所指向的合同标的，是尚不具备销售条件的商品房，是尚不具备合法上市条件的商品，这种营销手段是一种变相的无证售房行为。
而通过内部认购方式购买的这种不符合商品房预售条件的商品房，存在着很大的不确定性风险。主要有四种：一是预期开发风险。不具备销售条件的商品房项目，如投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使建设和合法开盘日期都不能确定。二是价格风险。先期预订，开发企业一般在认购卡上并未对商品房价格进行约定，如果遇有商品房市场价格上涨，最终的开盘价将随之上涨，但遇有商品房市场价格回落，开发企业将会找出种种理由维持原价。三是设计变更风险。由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性，到项目正式开盘时，消费者可能会发现，待售房屋的情况和自己预想的条件不符。四是定金风险。由于开发企业经营不善或者恶意欺诈，消费者可能面临定金被侵吞的风险。
对于内部认购问题，有关人士指出，管理部门曾多次下发文件，对其违法本质予以揭示，同时对查证属实的无证售房违法行为从严从重实施处罚。但是一些买房心切的市民对购买商品房相关的法律法规不了解，或者为了图便宜而盲目跟风，见到新项目，争先恐后交钱买号，客观上无形中降低了开发商的违法成本。因此，广大市民不要通过内部认购方式购买不符合商品房预售条件的商品房，否则一旦产生纠纷，将得不到法律的保护。
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