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建设部对此前市场普遍疑虑的“九十平方米”和“百分之七十”两个概念的官方界定终于低调艰难问世。各媒体此前对建设部“九部委意见”解释性文件内容的种种猜测可算尘埃落定，但人们对本轮房地产宏观调控的种种疑虑并没有因此而化解。
根据《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，“九十平方米套型建筑面积”是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。自二00六年六月一日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积九十平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到百分之七十以上。
从内容上看，这份文件的确印证了之前“九十平方米确指建筑面积，百分之七十以上可以根据各地政府的实际情况进行区别对待”的说法。百分之七十界定为城市总量，对于大多数市中心项目，或已经在规划阶段的项目而言，无异于“大赦令”。多位开发商表示，百分之七十适用城市总量的说法相当于给出了一个具备灵活性的空间。
疑问一，政策实际操作困难较大各地如何操作？
“百分之七十的地区总量概念肯定难以真正落实，这在实际操作过程中的难度相当大。”与开发商的态度不同，专家对此表述并不乐观。业内人士表示，《意见》规定百分之七十的比例总量政府必须分摊到每个区域甚至每个项目，而指标分摊到每个项目并非易事，必须根据区域的市政配套、人口数量以及消费力来决定。因此各地如何操作仍然是个未知数。
以广州为例，数字显示，二00五年广州全市批准预售商品住宅的户均供应面积约为一百一十五平方米，九十平方米以下的商品住宅比例约为百分之二十五。今年上半年，全市批准预售商品住宅的户均供应面积约为一百二十八平方米，九十平方米以下的商品住宅比例约为百分之二十三。地产专家指出，广州执行百分之七十的比例要求有一定压力，因为目前广州住房结构比例是“倒三七”，也就是说大户型占到了全市商品房总面积的百分之七十。
疑问二，权力下放地方政府宏观调控效果谁来保证？
与一个多月前的“九部委意见”的严格量化要求不同，这次建设部的解释性文件对住房结构比例给出了稍显宽松和具有弹性的政策口径。专家表示，建设部对于“百分之七十”的规定相当于在操作层面上放开了一个口子，使得一些房地产业较发达的城市在这方面可以松一口气，在各配套环节制定详细的新政监控细则，是保证政策得以落实的关键。而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的，则要看地方政府下一步的执行情况。
从二00三年的“一二一文件”，到去年的“国八条”，面对一路飞涨的房价，此前一系列的房地产业宏观调控之所以被有媒体讥为“空调”，与地方政府的落实不力关系密切。
业内人士分析，多年来地方住房建设与地方政府的关系，应当说在相当程度上已经证明，现在一些地区房价之所以高居不下，其背后的推手就是地方政府，而这已是一个社会公开的秘密。在此前提下，如果没有相关配套监督制度出台，据以往经验推断，人们自然会认为，“各地可根据实际情况进行总量控制”的文件规定，很可能会在某些地方的实际“控制”中成为地方政府规避这次楼市调控新政与再次以楼市推动政绩的法宝，进而使今年的楼市调控新政遭到与去年房市调整一样的“失败”命运。
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