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国家一系列宏观调控政策出台令住宅投资客备感压力，他们同时将目光转向供应量日渐增加的社区商业。今年下半年，随着一大批住宅项目进入后期开发，为之配套的社区商铺也将大量上市。对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言，这种以服务周边住宅小区居民为主要目的的商业地产产品，具有投资额适中、成长潜力大等诱人优势，因此成为众人追逐焦点。然而有业内人士指出，应警惕社区商业集中放量所带来的后期运营风险。
配套项目密集上市
下半年，多个住宅项目的配套商业将集中上市，这些商业地产项目大多集中在海河沿岸、大梅江地区、老城厢地区、天津站后广场、滨海新区等板块，单位面积不大，主要以附近居民为目标客户。
大梅江地区，华厦津典商业配套项目津典时代，包括9880平方米时尚生活消费区和1.1万平方米环湖休闲娱乐服务区；第六田园商业配套和梅江新海年内将开业纳客。
老城厢地区天津富力城商业配套街———富力·星光大道也将在下半年上市，该项目为沿街社区商业长廊。位于海河开发第六节点的天津湾率先启动商业配套———中环广场建设，该项目总建筑面积12万平方米。
此外，南门外大街金茂·现场商业内街、黑牛城道五一阳光尚区商业街、金钟河大街爱家星河国际商业配套、南楼麦收国际等也将在年内亮相。
商业规划注重独立
这些住宅项目的配套商业大多采取街区式规划设计，紧邻城市道路，将住宅小区和城市有机结合起来，街道上漫步的人们可以很轻松地进入这些商业街区消费。
如4万平方米富力·星光大道，采取全景式规划，根据业态经营项目类别不同划分为北城街、鼓楼西街和南城街。
海河新天地配套商业街采取后现代主义设计风格，商业街中间3层、南端4层。商业街中部，设计师巧妙设计了一个椭圆形开放广场，既是小区入口又成为商业街一个开式交流空间。
5.6万平方米的梅江新海湾，最引人瞩目的是项目内规划了一上一下两个水广场，面积约占项目占地一半，消费者可以在此一边欣赏水景一边轻松购物。
规模效应短期难成
天津中原物业顾问有限公司研究部经理梁美娜介绍，社区商业配套主要以区域内住宅项目为依托，规划数量要看三大要素：首先是周边住宅小区居住户数；其次是周边居住人群实际购买能力，包括人均消费频次和金额；第三是该社区商业消费人群是否有可能被其他商业区分流。
“如此大体量社区商业同一时间集中放量存在一定风险。”梁美娜说：“新建住宅都要配备一定数量公建，政府有关部门做规划时更多是从城市整体角度出发，而商业地产操作难度大、盈利周期长，如果没有雄厚资金实力是无法成功的。”
梁美娜认为，社区商业以周边新楼盘居住人口为依托，居民入住速度直接影响到商业配套后续运营。然而，开发商为了快速回流资金，将大多数商铺拆散出售，缺少必要后期运营与管理，“养铺”不足导致商户入驻率低，因配套不完善业主也不愿入驻，这进一步导致商铺难以为继形成恶性循环。
商铺经营便民为主
业内人士指出，商铺经营应该以便民为主要准则，以百货、药房、冲印、美容、服装等服务类为经营内容，避免一味追求个性和特色。有关专家为商铺投资者开出了几贴良方：
第一，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。大型成熟社区最适宜投资，一些定位较高社区其业主素质和消费力也相应较高。
第二，发展商为了业主安全，通常会构造封闭式社区。因此，在这样的社区内选择商铺最好靠近门口、在小区主干线上的铺位。
第三，了解商铺使用功能。若是经营冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要考虑其临街方位及现时租金回报率；如投资饮食类商铺就要快出手，因通常对餐饮经营限制较严格，所以更显得物以稀为贵。
第四，将便民放在首位。发展商设计商铺初衷是为了方便业主，因此，商铺投资者应以服务类为主要经营内容，而不要一味追求“阳春白雪”。
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