四大因素影响二手房估价

　　现在，老百姓买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，都需要对房子进行评估。房地产估价与普通百姓的生活越来越近。据了解，估价结果除了受委托方提供的房地产资料的真实、完整程度，估价人员对委估及相应房地产现场查勘情况的详细程度以及搜集相关资料的真实性和可靠性外，房地产估价师和估价机构的专业水平更是不容忽视的。昨天，天津市评出了25名优秀房地产估价师，记者针对目前人们二手房过户中评估价格确定的问题采访了这些专业人士。据介绍，目前二手房(住宅)价格评估的高低主要受到区域、房屋自身、市场和消费者心理四大因素的影响。

　　地段交通、环境配套样样重要

　　区域因素主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。

　　地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地，它是影响房屋价格的重要因素。交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地铁经过、是否紧邻主干道等。交通条件是否便利对房屋价格有很大的影响。小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。小区环境的好坏，直接影响着人们的居住品质。目前，天津有许多小区几乎没有绿化，缺乏物业管理，显得较脏、较乱，这样的环境就会降低房屋价值。相反的，有一定的绿化、有停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价值的提升。配套设施是指小区周边的超市、银行、学校、医院、药店、邮局等配备是否齐全，是否方便。完善的生活配套设施，将会提高该区域的房屋价格。未来发展前景主要是指房屋所在的区域是否邻近规划中的商圈或交通要道。环境污染主要是指房屋紧邻铁路、工厂及污水河等所带来的噪音、灰尘及大气污染，这将在一定程度上降低房屋的价值。

　　花大钱装修未必能卖高价

　　房屋自身因素主要包括房屋成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期。成新率应按照理论折旧率进行计算，并结合该房屋的实际维护状况来综合判定。一般来说，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。楼层对房屋价格有较大的影响。多层住宅以二、五层为标准，顶层较差，一、三、四层较好。高层住宅则是楼层越高(顶层除外)，价格也越高。朝向对房屋的价格也有较大的影响，以有朝南向的房屋为好，只朝西向或北向的房屋为差。户型设计主要是指房屋整体布局是否合理，厅、厨房、卫生间的大小及可利用情况。许多房改房的厅都较小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一个过厅，这样的厅可利用程度就很差。房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修在五年以上的价值基本上降为0，因此那些认为装修花了大钱，理应卖个好价的想法是不合实际的。此外，房屋的燃气状况(管道天然气、管道煤气、液化气)、物业类型(多层、板式小高层、高层塔楼)、采光(主要考虑是否有遮挡)及景观等对房屋价格都有一定的影响。

　　市场供求对价格影响最大

　　市场因素主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会下降。当经济状况走好、房地产市场行情看涨时，房屋价格也会上涨。反之，房屋价格则会下降。

　　心理因素个人偏好不容忽视

　　消费者心理因素主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势，人们往往不愿去购买二手物品。因此，人们在买二手房时，对二手房的价格认同就有一个不可逾越的心理障碍。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。