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发改办价格[2006]2405号
国家发展改革委办公厅关于征求对《物业服务定价成本监审办法(试行)》(征求意见稿)意见的函
各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市发展改革委、物价局：
为提高政府定价的科学性和合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》(国家发展改革委42号令)的规定，我们起草了《物业服务定价成本监审办法(试行)》(征求意见稿)。现印发你们，请认真研究提出修改意见，于11月30日前将修改意见报送我委(价格司)，同时将意见的电子文档发送至我委价格司电子邮箱(gjjw0069@mx.cei.gov.cn或chengbenchu@npcs.gov.cn)。本通知附件电子文档请在国家发展改革委门户网站(www.ndrc.gov.cn)和全国成本调查网(www.npcs.gov.cn)下载。
联系人：万劲松010-68501097
附件：物业服务定价成本监审办法(试行)(征求意见稿)
附：
物业服务定价成本监审办法(试行)
(征求意见稿)
第一条为规范政府价格主管部门物业服务定价成本监审行为，提高政府制定物业服务价格的科学性、合理性，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》等法律、规章和有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定实行政府指导价的物业服务收费时，对提供相关物业服务的经营者实施定价成本监审的行为。
第三条本办法所称物业服务，是指物业服务经营者按照物业服务合同的约定，对所服务小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等的活动。
第四条物业服务定价成本审核应当遵循下列主要原则：
(一)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。
(二)合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。
(三)相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
(四)权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。
第五条物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告以及审核无误、手续齐备的原始凭证及账册为基础，做到真实、准确、完整、合理。
新投入使用的物业，物业服务经营者如不能提供上述资料，物业服务定价成本应以审查批准的前期物业管理方案为基础、按照本办法规定的成本项目、参照其他物业服务平均合理的费用支出水平测算确定。
第六条物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。
第七条管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费，是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。
第八条物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
第九条绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。
第十条清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。
第十一条秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。
第十二条物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
第十三条电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
第十四条办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。
管理费分摊，指上级物业服务经营者分摊的管理费用。
第十五条固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内、由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。
第十六条经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主大会同意由物业服务费开支的费用。
第十七条物业服务定价成本相关项目按本办法第十八条至第二十六条规定的方法和标准审核。
第十八条物业服务小区服务的从业人员指直接从事物业管理小区服务的物业服务人员，包括：在岗职工(含合同制职工)、临时工及其他聘用、留用的人员。
各项人员数指标均按年平均数确认。人员数量应符合国家规定的定员标准，实际人员数量超过定员标准上限的，按定员标准上限核定；实际人员数量低于定员标准下限的，按定员标准的下限核定。
第十九条人均工资原则上据实核定，但最高不能超过当地行业职工平均工资；当地行业职工平均工资按统计部门公布的数据确定，最高不得超过当地社会平均职工工资的1.2倍。人员工资总额按照核定的人员数量和人均工资核定。
第二十条社会保障费计提基数按照核定的相应工资水平确定，计提比例按当地政府规定比例确定。职工福利费按核定的工资总额14%计提。医疗保险费用已在职工福利费中列支的，不得在社会保障费中重复计算；其他应由职工福利费列支的费用，也不得在相关费用项目中重复计算。
第二十一条产权属业主所有的物业服务用固定资产不计提折旧;闲置超过9个月的固定资产，不计提折旧；固定资产提足折旧后，不论是否继续使用，均不得再提取折旧；提前报废的固定资产，也不能补提折旧。
固定资产折旧原则上按照监审核定的固定资产原值和财务制度规定的分类折旧年限中值核算。重要固定资产实际可使用年限超过财务制度规定的分类折旧年限上限10年以上的，价格主管部门可按照保护消费者利益和促进行业发展的原则合理确定其折旧年限。
第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。未进入专项维修资金部分应从物业服务成本中抵扣。
第二十三条针对特定物业安装设备、提供服务等发生的费用，应分别单独核算，并由特定物业业主承担。
第二十四条物业服务经营者对某些专业知识或专业技能较强的公共性服务内容采用承包形式外包给有关专业公司的，该项服务的成本按签订的服务承包合同所确定的承包金额核定。
第二十五条管理费分摊原则：从事物业服务的经营者只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业小区的物业服务计费面积或按应收物业服务费加权分摊；物业服务经营者兼营其它业务的，则按实现收入所占比重分摊。
第二十六条物业服务单位成本，根据物业管理面积按不同物业类型分别核算。
第二十七条本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。
第二十八条物业服务定价成本相关指标。
(一)服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号。
(二)服务小区绿化率，指小区绿化面积占其总占地面积的比率，计算公式为：
服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100%
(三)服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比率，计算公式为：
服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100%
(四)服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。
(五)物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营用房面积。
(六)物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100%
(七)服务小区公共配套设施项目，指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、阅览室、活动室、幼儿园等硬件配套设施设备。
第二十九条本办法由国家发展和改革委员会解释。
第三十条本办法自2007年月 日起施行。
国家发展和改革委员会办公厅
二○○六年十月二十四日
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