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统计报告为何与个人感受背离？房价为何降不下去？
“我没说过跌啊。”说这话的是上海一个房地产分析师。他所属的公司时常会作一些关于楼市的分析报告提供给媒体。11月5日，他在接受记者采访时开门见山地强调。
事实上，尽管作为一个房地产业内人士，他也很难对房价作出确切判断。所以，在最近的一些报告里，他总是努力回避房价，而用成交量说话。
分析师尚且如此，对于普通百姓来说，市面上虽然充斥着各种统计、分析、但房价更让他们如坠云雾。明年将要结婚的王先生对记者说：“各种统计说房价跌了，我怎么感觉房价没动。”
数据报告为什么和实际体会有这么大差距，上海房价的真相究竟是什么？
房价真相
“我们这里140平米以上的大房型出手价是下来了，而100平米的小房型、自住型的价格基本没动，部分甚至有所上升。”上海地田房产经纪有限公司大木桥路分公司店长王伟民在接受记者采访时反问记者，“你说房价是下降还是上升？”
上海市官方房地产交易中心网近日显示，上海内环商品住宅预售登记成交均价已经从6月的21094元／平方米下跌到9月份的15766元／平方米，跌幅超过25%。
但是在王伟民看来，跌幅并没有报告描述的那么大。王所处的大木桥路地处徐汇中心板块，毗邻徐家汇商业中心，是上海人眼中的好地段。他拿附近的新盘丝庐花语举例，“丝庐花语6-7月份卖价可以达到1.8万到1.9万／平米，现在一些大房型1.6万／平米也可以成交，然而跌幅超过25%的1.3万／平米就看不到了。”
周边一些多层、老公房以及100平米的小户型的房产，价格非常坚挺。而这一部分，恰恰是普通百姓需求量最大的。“我们这里1980年以后的老公房，价格都稳在1.2万／平米，不跌的。一部分100平米的小户型新房，价格还略有上涨。”王说。
在记者的多日走访中，这种“价格平稳，有涨有跌”的论调得到一致确认。“住商不动产”宛平店的汪静对记者说，“早些时候会有一些人迫于资金压力大降价抛售，但现在少很多了。目前周边新盘每平米的波动也就在2000元到3000元左右，而多层和小户型房产的价格基本没动。”在公认的炒房现象严重的浦东世纪公园板块，多家中介给记者的答复同样是“价格平稳”。
上海知名的房产中介企业“我爱我家”的业务支持经理渠福琴向记者介绍，目前跌价最多的是那些外环的、外环附近的楼盘。140平米以上的大房型房产也有较大跌幅，这一方面因为大房型房产总价高，这些房产的日常管理相对繁琐也直接导致了上海人的观念转变。而一些适合白领的酒店式公寓，次新房中的小房型抗跌性特别强。决定房价的主要原因还是“地域”和“交通便利程度”。
“房产之窗”分析师尹喻在接受记者采访时说：“6月到9月的上海楼市，我觉得房价有波动的仅仅是偏远的外环、外环以外、近郊环，但是市中心，譬如，虹口、黄浦那些地段价格并没有大动。”她向记者补充道，单价在3到4万元／平米左右、处于上海顶级地段的豪宅，价格非常坚挺。
从去年5月到今年5月，“房产之窗”监测了100个上海楼盘，发现3／4的楼盘价格稳中有升。
统计为何与感受背离？
渠福琴向记者解释，很多统计显示楼价跌了。这主要因为数据表示的价格是上海均价，而真正的区域价格不一样。那为什么一些人觉得房价下降，而有些人觉得不降反升？这主要是因为一些业主把所要缴纳的税费加在房价上。
渠福琴说：“上海楼市的均价是下来了，那是因为外环楼盘成交量大、楼盘大。市中心卖一套，外环卖十套。”
6月到9月上海市中心的房价会下降1／4。这是因为这段时间里调控政策的密集出台，一些投资者赶在前夜密集抛盘，对他们来说，一定幅度的下调价格远比缴税合算。其次，数据显示的是成交价。一些业主为了避税，有意作低房价，但这并不是实际成交价。“这种现象在这几个月里特别多”。
尹喻表示，目前很多统计都是用均价来表示房价，但这并不是每套房价的个案价格，目前供应量最大的是在上海偏远的外环、外郊环之间，从成交结构来看，外环的成交量拉下均价。
对峙现状
记者了解到，目前上海楼市的现状是：投资客所剩无几，成交量大幅下降，市场冷清。但是对于后者，我又得到了不同的解读。
王伟民对记者说：“其实现在要买房的人并不少，但是市场有效供应就少了。”他说的有效供应就是老百姓需求量最大的那些房型小、总价低、朝向好的房产。“这种房子用不了多久就能成交”。对于这个观点，绝大部分采访对象都表示赞同。
一位刚从楼市抽身的投资者告诉记者，现在投资楼市是没有意义的，没有人可以保证未来的房价涨幅会超过税率。
有房地产研究人士向记者表示：“目前上海楼市更确切的说是一种对峙局面。由于上海中心城区的地块逐渐减少，一些业主预计到房价的未来走势，在市场暂时不利的情况，就把房产退出交易。而一些觉得房价应该降的人，他在市场却也买不到房子。”
“房价索性就跌了，业主就会大幅抛盘减少损失；索性就涨了，买家也会逐渐跟进。问题是房价走势不明，其实从另一方面来说，上海楼市的现状是流通不畅。”
“目前的确有开发商捂盘的现象。”尹喻向记者表示。渠福琴告诉记者：“目前大部分业主因为出手价格达不到心理要求，或者以目前价格出售让其亏损严重，他就把房子转租，对于业主来说‘有租客，并不急着卖’，这样成交量就上不去了。”据统计，8月1日以后，“我爱我家”的出租业务比之前上升20%。
房价为何降不下去
一位业内人士向记者表示了他的疑问，如果现在仍然是“地段、交通便利程度”决定房价，那岂不是意味着调控对房价的抑制效果被快速吸收了。“难道上海楼市有了调控免疫力”？
是的，为什么任凭房价多么脱离普通百姓的承受力，任凭有多少空置房，房价就是下不来，这显然又是个迷局。
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