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住房保障制度成效调查
经济适用房的贡献和问题
“230平方米的超大面积、木地板、高档瓷砖的精装修、6个空调、6台电视、全套实木家具、跑步机等健身设备一应俱全”，这是某房产中介公司的售房广告，而这户豪华惹眼的房子，其性质却是经济适用房。
在北京著名的经济适用房回龙观小区里，宝马、甲壳虫、悍马等极品汽车轻易可见，而类似广本、帕萨特这样的中高档汽车更是遍及视野。
让人无法回避的问题是，原本强调保障功能、意在解决中低收入人群住房问题的经济适用房到底卖给了谁？
2005年，由全国工商联房地产商会建立的REICO工作室发布的《经济适用房政策评价》报告中显示：北京市经济适用房自用率仅为51.34%。也就是说，北京经济适用房中有将近一半被作为投资的房产出租出售。
按照1994年由建设部、财政部等部门联合颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》，经济适用房被定义为——由相关部门向中低收入家庭的住房困难户，提供按照国家住房建设标准而建设的、价格低于市场价的普通住房。按规定，购买者必须具备一定条件，以北京为例，条件之一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者必须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。
然而，在现实操作中，这个标准变成了一张从单位轻松获得的收入证明。“单位领导都希望你自己能解决住房问题，当然会竭尽全力帮助你开证明。这不就是一张纸和一个公章的问题吗？没人会难为你。”一位经济适用房的购买者对记者说，他是一位高级白领，光自己的年薪就至少数倍于6万元的标准。他在北京的天通苑小区买了套200平方米的经济适用房，把自己的父母从外地接过来安度晚年。
为了加强对经济适用房的审核，有地方政府出台政策，要求经济适用房的申请人必须将自己及其配偶姓名、核准盖章单位、可购买经济适用住房最高总价等情况在网上公示，公示期为10个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格。“这个的作用是什么呢？如果你在单位人缘不好，你买经济适用房就会有一定的危险性。否则，你说谁会去举报你呢？不在一个单位工作的人认都不认识。”一位经济适用房房主对记者说。
“客观评价，经济适用房作为住房保障制度的重要组成部分，的确为缓解住房紧张问题作出了很大贡献。为什么北京的房价比上海晚了两年起飞？这中间天通苑、回龙观等超大型社区是满足了大量有效住房需求的。但是它的每一个房子是否都在实现住房保障的功能？从现实情况看，也值得怀疑。”一位经济适用房专家对记者评论道。
廉租房如何降低门槛？
所谓“住房保障制度”，简单来说，就是实现“居者有其屋”。这并不是指让所有人在自己私人财富中都拥有住房这种资产，而是让买不起房子的人也有保障住上房子。因为住房是人生存的必要条件。“人人有房住”是一个文明社会起码的目标，也是市场经济下一个责任政府必须提供的“公共产品”。
除经济适用房外，廉租房是住房保障制度的另外一部分。与经济适用房的“低门槛”相比，廉租房的门槛则显得太高。以北京为例，目前北京市实施的廉租政策完全是附着于民政方面的低保体系中的，对于发放租金补贴的家庭，政府定的标准是：连续享受低保一年以上，人均住房面积不足7.5平方米。“只有吃上低保，才有权利吃廉租”。
北京市投资建设的全市惟一一栋廉租住宅——位于广渠门北里那栋政府廉租楼里，其进入门槛更高——必须是北京市确认的优抚家庭，即指持有《革命烈士证明书》、《革命伤残军人证》等6类证件的家庭。这栋楼里的居民以七八十岁的老人为主，他们按每月每平方米2.4元上交租金。由于该楼的房子尚未住满，今年北京市建委和市总工会又在考虑将市级以上老劳模纳入其中。
而除低保户以外，处于“夹心层”的人不在少数。所谓“夹心层”是指渴望住上廉租房的，还有那些既不够吃低保、又无力买房的人群。北京市廉租中心曾在市内的危改地区作过调研，得到这样一组经验数字：这几年每次城市拆迁中，拆不动的家庭占30%，其中只有5%符合低保条件，剩下的25%便成了“夹心层”。与廉租户相比，“夹心层”的居住窘境程度毫不“逊色”，然而，却因为收入略超出低保线而被廉租政策拒之门外。
限价房防止成为批条子工程
今年，北京市政府又推出为增加中低价房供应而制定的一项新政策，这就是“限价房”，即在竞标中便限制了市场价格和房屋套型的房屋。因为有房价限制，所以它不同于由开发商自主定价的商品房；也异于经济适用房，因为开发商需要缴纳相当数额的土地出让金。地方政府显然希望在控制房价的基础上，同时保证卖地的收益。
今年6月、7月，北京市公布七大地块为首批限价房地块。今年11月30日，北京城市开发集团以26亿元竞得这七块地之一——朝阳区广渠路36号住宅及配套用地的使用权。在所有参与投标的13家房企中，出价高过成交价的多达4家。
广渠路36号地规划建筑面积达46.04万平方米，东起九龙花园东路，西至化工设备厂东路，南至大郊亭路，北至广渠路，是目前CBD地区为数不多的一块宝地，被称为“地王”。按26亿元计算，如此该地楼面地价5647元左右。
业内人士估计，按照当前的房地产形势，广渠路36号地价格应该在40亿元人民币左右。因此，与成交额相比十几个亿的出入额度对开发商来说，获利空间是巨大的。目前该住宅意向销售价格为9500元／ 平方米。相对周边楼盘15000元左右的价格，9500元实是低得太多。
限价房的购买者要求限定经济水平、北京市户口且是首次购房。“事实证明，土地价价高者得，房价价低者得的办法，我认为不是非常可行。无论是限价房，还是限价地，很可能又会变成一个批条子的产物，反而破坏了市场秩序。”一位业内人士对记者说。
“你想想看，在周围价格那么高的楼盘里面，突然出现这么一个低价房，大家不会去抢吗？中国经历过那么多年的短缺时代，从买自行车到安电话，最后不都是靠关系，条子满天飞？从某种程度上说，限价房就是经济适用房的姐妹花。在这种背离市场规律的交易中，宏观调控的真正意图能够实现吗？”
在北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授看来，由于中国缺乏良好的信用监管制度和反映真实状况的收入监管体系，加上不同的文化背景，无论是经济适用房，还是限价房，最后都会出现变形和扭曲。而且考虑到现实条件，一个一直生活在城南的人，因为经济适用房建在北五环，他就得被迫改变以前所有的生活环境。所以他主张改补房子为补钱。“货币补助灵活性很大，买大买小、买新买旧、买在哪里都可以由被补助人自己决定。”
“问题的关键还是在于如何把这些真正需要帮助的穷人科学地遴选出来，这个问题无论是通过政府建经济适用房、廉租房，还是货币补助，都需要完成这项工作。但是我认为因为货币补助环节相对简单，中间寻租的机会可能会相对较小。”董藩说。
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