|
在不去除房地产泡沫将威胁中国经济健康与金融安全已成为决策层共识的情况下，房地产市场的调控业已演变为一场挤泡运动。政府所提出的调整住房结构满足中低收入阶层的住房需求，以及抑制房地产投资过快增长的目标，在挤泡与满足住房需要双重目标难以同时满足的情况下，在实践过程中也主要变成单向度的抑制房地产市场的规模扩张。
在这场挤泡运动中，房地产市场因噎废食，或者手段与目标背离的案例已有很多，最新的案例是土地增值税从预征制改为清算制。国税总局近日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从下月起正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。把一颗捏在手中已久的石子丢进了房地产行业的水中。这项1993年出台的税种长期以来因为服务于房地产业拉动中国经济发展这一大目标，而在具体的执行过程中被化骨绵掌化于无形。
土地增值税属于地税，此前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%-2%的比例进行预征，部分地区尚未开始预征，这与通知所强调的30%-60%的累进税率，不可同日而语。以往土地增值税的结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算，但新规使单期项目也成为结算单位，可见政府要求执行增值税征收的态度非常明确。
土地增值税重剑出击，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高。以万科为例，万科三年前开始为土地增值税的清算提留准备金，从2004-2006年三年，提留的准备金从4000万提高到9000万，直至3个亿。不用多费神就能想得出这些成本将如何消化，如果可以转嫁到房价上，房地产商绝对不会好心降低运营成本。恰恰相反，由于土地增值税扣除项目包括了土地价格与开发、配套设施等成本，反而给开发商提供了抬高成本的足够动力。
回过头来看，土地增值税这一税收是对地方政府收入的补偿。由于此前地方政府未实行或未严格实行土地的招拍挂政策，使得一些有关系的开发商土地获得成本极低，如果政府不通过税收弥补这块收入，将使地方政府收入锐减，造成严重的财政赤字。通过追偿土地增值税，地方政府失之东隅收之桑榆，使得以往的低价地获得了与目前的高价地一样的收入。
征收土地增值税对于建立公共财政有利，以税收方式获得的财政收入将纳入预算内，而不会像以往一样土地收入在预算外或者制度外流转，导致中央政府完全无法掌控。此举也可能使房产商的囤地之风有所收敛，以往谁能圈到大量廉价土地谁就能食地而肥的情况有可能得到改观，地方政府在征税时继续通过或明或暗的优惠政策对有关系的房地产商网开一面的成本将上升。
政府的调控目标远不止此，可能还包括抑制房地产商的土地投机，通过累进税制鼓励房地产商将目光从高端住宅转向中低收入能够消费的普通住宅，将无法承担税收成本的弱质房地产驱除出房地产市场，形成房地产市场由有信誉、资金来源充裕的大房地产商主导市场等等。
可以肯定的是，通过土地增值税这一项政策要达到数利并收的目标是不现实的，也显得过于贪婪。按照以往的房地产行业逻辑，由于土地增值税抬高了商人的成本，因此商人会选择多报成本减少征税额、扩大奢侈住房建筑比例获取超额利润回报等方式抵消政策的不利影响。只要有需求，房地产商就没必要改变目前的赢利模式。
土地增值税能带来土地市场的嬗变，能弥补地方政府的土地收入，能在某种程度上改变房地产的经营模式，却不能增加普通住房的市场供应量与提升普通购房者的利益。事实上，要让住房满足大众购房者的需求，政府需要的是给中低价位商品房交易减税，是少征甚至停征经济适用房的土地增值税，是鼓励民间个人集资建房的努力，是严格甄别经济适用房的购买对象。只有如此，才能培育普通住宅市场，盘活存量的房地产资源扩大供应量，使房地产商乐于建造普通商品房，并鼓励房地产领域市场主体的竞争行为冲击商人对超额利润的攫取，而所有这些行为的出发点都是让利于民、放松对具体市场行为的管制。政府能做到吗？
|
