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中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端：2006年房地产调控政策将在2007年落实到位
经历2006年建设部、央行和财税部门的合力调整，中国房地产市场扑朔迷离地进入2007年。
房地产市场是否已经出现泡沫，2007年房价是否会下降，政府是否续出宏调措施？围绕这些问题，《第一财经日报》日前专门与建设部房地产业司原司长、中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端进行了对话。
《第一财经日报》：回顾2006年房地产业形势，你作何判断？
张元端：我觉得当前房地产市场形势是很好的。
前一段不断有人“唱衰”房地产市场，说中国楼市要“崩溃”，等等。但在宏观调控政策的引导下，楼市不仅没有“崩溃”，而且仍然是稳步发展。从2003年开始，我国经济增长率一直在10%平台上加速。在这样的宏观背景下，中国楼市必然会稳步发展。
经验告诉我们，房地产投资增长为GDP增长的两倍左右为宜。而2006年GDP增幅为10.7%，而房地产开发投资16416亿元，同比增长24%，基本上是相匹配的。
以2006年1至11月份全国房地产市场数据来看，全国商品房销售面积4.6亿平方米，同比增长12%。同期全国完成土地开发面积1.98亿平方米，同比增长38.1%。
另外，从2006年5月份开始，全国楼房空置面积基本保持稳定。
这几个方面都表明了去年楼市的景气不衰。
《第一财经日报》：既然楼市景气不减，那么该如何评价2006年房地产的宏观调控成效？
张元端：与以往相比，这次房地产宏观调控有两大特点：一是既要治标，更要治本，从根本上入手来稳定房价；二是已经超越了经济层面，在以经济目标为指向的同时，努力促进社会公平、社会和谐。
这两大特点决定了调控不可能立竿见影。
去年开始的房地产宏观调控，其实质是重建房地产市场结构。即通过大比重地发展中小套型住宅来调整供应结构，使之与需求结构相匹配；通过控制由于拆迁安置带来的被动需求和抑制投资、投机需求来缓解供、求之间的矛盾。
既然是重建，就需要有一个过程、一定时间。供应结构的调整效果要在明后年才能显露出来。
对房产调控，我们不能期望市场商品房的价格下降，因为即使大幅下降，低收入者仍然只能“望楼兴叹”。而应期望住房保障制度完善，期望保障房的租、售价格，中低收入者能承担得了。
从住房保障来看，目前，许多城市都已公布了《“十一五”住房建设规划》。各城市的规划有一个共同特点：采取多种措施强化住房保障，切实提出了经济适用住房和廉租住房，以及供应“限套型、限房价”商品住宅用地等保障措施的定量指标。
这些都是治本的措施，假以时日，必见成效。因为不少国家都是走的这个路子，而且是有成效的。
《第一财经日报》：这一两年房价上涨并高位运行，有人认为是房改过程中过于市场化所致，你如何看待？
张元端：住房制度改革取得的成效应加以充分肯定。在计划经济时期，我国长期实行由国家或单位提供低租金公房的实物分配制度。由于住宅投资严重不足，1978年，城镇人均住房建筑面积只有7平方米，将近一半的城镇居民家庭缺房或无房。而到2005年，城镇人均住房建筑面积提高到26平方米以上，住宅私有率为81.62%。
当然，我们的人居状况还不尽如人意，特别是中低收入者的住房问题还有待于加快解决，需要进一步提高政府介入住房问题的认识和行动，真正形成住房的市场性分配和社会保障性分配两条腿走路的格局。这就是目前正在进行的房地产宏观调控要达到的根本目标。
《第一财经日报》：去年建设部在着力调控房市同时也开始反思住房保障制度建设，接下去政府将会如何应对住房保障工作？
张元端：我们对住房社会保障，从认识上、执行力度和管理上都存在欠缺。经济适用房投资连续几年出现负增长。但2006年局面得到扭转，经济适用房投资526亿元，增长10.4%。不过，经济适用房投资在整个商品住宅投资中所占比重仍然偏低，仅为4.5%。
为解决全社会的住房问题，我们将最终建立起三个“两条腿走路”的机制：1.市场性分配和社会保障性分配两条腿走路；2.买房和租房两条腿走路；3.新房市场和旧房市场两条腿走路。强化住房保障以后，将会加粗社会保障性分配这条“腿”，从而使解决广大低收入者居住问题的步伐加快。
这也将会从根本上减轻对市场性住房的需求压力，缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房的价格。
《第一财经日报》：你对2007年的调控方向有何预测？
张元端：2007年将是对2006年出台政策落实到位的一年，我们只要深刻理解调控的思路。那么为了实现这个思路，出台任何符合逻辑的深化细化已有政策的新的具体政策，都是不奇怪的。
《第一财经日报》：房地产市场有个区域特性，你对一线二线三线城市的房价走势有何看法？是否有地区存在房地产泡沫？
张元端：我们应多把市场、房价的规律性的东西研究清楚，少作具体而又具体的断言。一般情况下，决定房价变化有六个主要因素：购买力、开发成本、商品供求关系、货币供求关系、政策导向、市场预期。
房价的地域性很强，呈现出的一般规律是：房价的上限是购买力，下限是开发成本，房价随着商品供求关系或货币供求关系的变化，并受到政策导向和市场预期的影响(有时是强烈影响)，而在上限与下限之间浮动。
不管是一、二、三线城市，都应在此框架下来认识房价和寻找调控措施。
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