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图为北京市区的楼盘。2007年上半年京城住宅开盘整体均价为11352元/平方米，比2006年同期上涨了41.5%。
7月7日消息，在一轮疾风暴雨的上涨后，上海房价又成了市民们的焦点话题。6月份新推房源均价比此前价格上涨了24.1%。自住需求集中性爆发导致的供不应求，被视为此轮上涨的主因。不过，市场供不应求的现象被一些业内人士认为是一种“假象”。
北京赵先生2003年在通州区新华联小区购进一套面积为89.2平方米的两居室，当时的售价是3265元/平方米，总价为29万多元。在2006年赵先生以6400元/平方米的价格将这套房卖出，总价为57万多元。也就是说赵先生以三年的时间通过这套房子获利27万多元。来自北京房产中介“信一天不动产”的统计数据表明，在北京的购房人群中，投机性购房比重的占总体购房的26.7%，也就是说每四个购房人中就有一个是投机性购房者。短期的高收益率促使北京投机性购房者的队伍正在快速发展。
中大恒基不动产营销总经理赵晨明告诉记者，作为一种特殊商品，房地产具有必需品和投资品的双重特征，近几年来，随着房价的高涨，房地产的投资属性凸显，助长了普通购房人的投资和投机心理，在国内投资渠道匮乏的情况下，民间游资大量注入北京房地产市场，更进一步加剧了供需矛盾，推动房价上涨，形成恶性循环。
赵晨明认为，自2006年以来，政府也在通过多项调控政策打击房地产市场的投机行为，但仍没有抑制住北京房价的上涨，究其原因，是政策的调控多着眼于降低需求，对于增加供给作用不大。
在投机“炒房”行为的带动下，京城房价呈现大幅上涨的态势。今年一季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，其中北京以9.8%的涨幅位居前列。延续一季度上涨的趋势，四五月份北京房价继续以两位数的上涨幅度领跑，涨幅分别高达10.7%、10.3%。
对于民间游资疯涌楼市的情况，北京信一天房地产经纪有限责任公司市场部董学易认为，高利润是导致投机性购房的最主要原因。首先是目前国内投资渠道少，金融产品有限。住房作为一种耐用消费品具有投资属性，房地产投资需求逐渐凸现。房产投资相对于股市、债券的投资来说，更有风险小、收益稳定的特点。住房作为一种保值增值的金融工具作用凸现。
其次，目前中国国内相关法律法规对炒房与投资房产没有相关的界定，虽然有关部门和银行、银监会等机构都在喊停“炒房”，但是因为没有对炒房的相关界定标准，本身投资和炒房就是不太容易分清的事情。再加上目前我国还没有对住房消费和住房投资分开征税，因此，随着房价的上涨，越来越多的人把买房当作投资的一个渠道。
此外，由于北京因其城市的特殊性，房价位于全国之首，住房市场需求具有其它城市所不可比拟的多样性和雄厚实力，包括外籍的、外省市的、个人的、机构的、企业的等等各种各样的购房置业者云集北京，从而导致北京房价长期保持增长的势头，甚至一天一个价。
据“链家地产”统计，在当前北京市二手房市场的投资者当中，投资一套房产的比例82.7%，投资两套及以上的为17.3%；其中两套的占13.6%，三套的为2.5%，投资四套及以上房产的为1.2%。北京房产中介链家地产副总经理金育松说，这表明，在房产投资者当中，八成左右的投资者在拥有自住的房产外，受资金限制、投资偏好、投资分散等因素的影响，只投资了一套房产；而投资两套及以上房产的投资者，除了资金实力雄厚，还显示出对房产投资的偏好，这部分投资者往往已经形成了一定的投资理念，掌握一定的投资方法，比较专业。值得注意的是，近期投资两套以上房产的投资者正逐步增加，其中最主要是前期在股市获利在百万元以上的投资者，如部分企业的中高层管理人员，炒股只是他们的副业，也可以说并不擅长，在获利后进入更稳定的楼市的意愿比较强烈。经过狂飙式的猛涨，深圳市的房价目前已经成为国内名副其实房价最高的城市。记者近日在采访中了解到，今年前4个月，深圳的房价更是暴涨了50%，中心区突破2万元/平方米的关口，其价位之高、上涨之烈，让人咋舌。专家表示，深圳房价出现的井喷式增长，与深圳土地少人口多、置业需求旺盛的城市特征有关，具有合理的因素。但市场的炒作、人民币升值以及流动性过剩等原因绝对不容忽视，其泡沫特性依然不言自明。
专业炒家击鼓传花玩“干炒”
最近有媒体报道，近来深圳市商品住宅楼盘开盘销售中出现一个怪现象，不少楼盘往往在半夜开盘，购房者不得不彻夜排队等待选号、购房。还有些楼盘推出所谓的VIP卡，表面上说是为了打折，实际上是开发商计算购房者的数量，借以决定开盘的价格。深圳一位资深业内代理人士向记者透露，在深圳目前房价高企的情况下，有相当一部分购房者是专业炒家，而且他们玩的是“干炒”，即炒家卖给炒家，击鼓传花，先把房价炒上去，再等着有人来接盘。
尽管这部分炒家的数量很难作一个全面的统计。但可以参考的是，来自深圳香地房地产咨询公司的统计显示，在2005年深圳购买2套及以上房产的购房者达7553人，他们的交易量占全市交易套数、面积、金额的比例分别为20.16%、16.5%和21.5%。业内人士认为，假如这类购房者都以投资为主诉求的话，那么深圳投资客比例已经非常接近20%的警戒线。
另外，作为我国产品出口的主要通道，深圳的外贸出口连续14年位居全国大中城市榜首。这使得金融机构不得不利用人民币来应对外汇占款，造成深圳流动性过剩比较严重。在流动性过剩的压力下，深圳各个金融机构的信贷投放都呈现较快增长的态势。作为长期优质的贷款项目，房地产贷款成为了各家银行竞相争夺的对象。2006年深圳房地产贷款余额达到3000亿元，其中购房贷款2128亿元，二手房贷款同比增长123%。由此显而易见，大量的资金拥向深圳房地产市场，从而导致促使深圳房价快速上升。
高价位楼盘成为房价暴涨的催化剂
深圳的行政区划面积偏小，只是广州土地面积的八分之一，而管理人口已经突破1000万人，巨大的人口密度使深圳的房地产具备了价格上涨的原初动力。深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受本报记者采访时表示，深圳市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限，致使住房供应持续紧张。
记者了解到，2002年以来，深圳市每年用于住房建设的土地一直比较有限，仅为一二个平方公里，远远低于京沪穗等特大城市。尽管每年深圳市通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，但仍然无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求。
大批量热钱暗潜深圳楼市已近疯狂
作为紧临香港的城市，深圳的楼市还吸引着境外投资者的眼光。“我知道很多香港的教授都是将手中的港币换为人民币，再想方设法进入国内的股市和楼市。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。
国世平是香港的客座教授，经常往来两地，因此对香港大学校园里的动向非常清楚。“很多境外投资者都相信人民币会升值，而且可能要升三倍。他们这时候进入国内楼市，可以分享房地产市场的增长成果，等到人民币升值后，他们再转手卖掉还可以获得更大的利润。”国世平说，这种投资热钱的大量存在使得目前包括深圳在内的国内一线城市楼市已近疯狂。
“需要指出的是，这是在宏观大背景下出现的特殊现象，并不正常，也不可能持久。”国世平说。6月，本是楼市的销售淡季，但对上海房地产市场而言却是个十足的“疯狂”时节：买方排队抢购重现，卖方惜售反价频频；商品房均价再破万元，楼面地价直追新盘房价。业内人士分析，上海楼市既是全国的风向标，又曾是宏观调控的样本——2005年下半年起房价曾率先回调。眼下，其房价的强烈弹升从一个侧面反映出有限的调控效果在遭蚕食。
央行上海总部今年7月9日披露的最新数据显示，受房地产市场交易迅速升温的影响，6月份沪上中资商业银行个人住房贷款大幅增加45.5亿元，比5月份多增36.9亿元，占上半年个人住房贷款增量的2/3，其中当月新建房贷款增加43.7亿元，占上半年新建房贷款增加的95.8%。
上述数字传递出强烈信息：上海房地产市场又火了！上海房地系统官方网站“网上房地产”显示，从6月的第二周起，上海的商品住宅成交量快速上升，在6月的前28天，成交面积达243.86万平方米，比传统楼市旺季5月份的成交量还高出9.34万平方米。
活跃的交投带动了房价的全线上涨。在今年5月份上海一手房均价达到10439元/平方米的基础上，6月份的房价再涨，并且呈现出从原先的中心城区向郊区扩散的迹象。纵观上半年数据，前6个月上海商品房的总成交量比去年同期高出23.3%，达到1290.3万平方米。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增加22.9%。上海网上房地产公布的数据显示，上海上半年商品房平均成交价格已突破万元关口，从去年同期的9813元/平方米，上蹿到10028元/平方米。
不仅新房价量齐升，二手房市场同样“回热”。上海二手房指数办公室最新公布的数据显示，今年6月份，上海二手房指数为1751点，继5月上涨24点之后，继续大涨70点，涨幅创近年来新高，价格涨幅显著放大，超过七成区域二手房价格涨幅超过3%。
种种迹象显示，上海房价已经入新一轮上升通道。市场状况显示，导致上海房价快速弹升的原因主要有以下方面：一是自主型需求放量入市，有效供给相对不足，供需缺口存在。在历经三年之久房价久调不下的尴尬局面后，普通民众对于未来房价的预期产生变化，由盼跌转为担心再涨，自主型需求由持币观望转为开始入市。尽管上海市政府部门认为，“上海楼市供求比连续几个月保持在1.5∶1，供应充足，供需基本平衡。”这一判断或许适合于整体，但有效供给结构性不平衡的情况也确实存在。受市场青睐的新增优质房源——如位于外环线以内、地铁附近交通便捷、低总价的中小户型房，供应不足。有效供求关系逐渐逆转。
供求相对紧张又被卖方所利用。一些开发商乘机开始放慢上市节奏甚至捂盘，在5月拿到预售许可证后仍迟迟不开盘。这在一定程度上烘托、放大了供求紧张。长江商学院教授周春生认为，“房价上涨让大家认定，房价不会跌下来，现在不买还要涨，这个心理很重要。”正是在这一恐慌心理驱动下，普通购房人纷纷入市买涨。
二是上半年外资加速进入上海楼市，在相当程度上改变了房地产格局，影响了未来房价预期。据全球五大房地产顾问公司高力国际统计，今年上半年上海共有10个外资投资项目成功结案，其中有四个住宅项目被海外机构投资者收购，收购总面积达25.34万平方米。另外被收购的还有两个办公楼项目及三个综合项目和一个工业地产项目。
业内人士认为，外资的大量涌入改变了房地产市场格局。原本在地根和银根紧缩之后，一些中小开发商为缓解资金紧张会被迫降价销售，但外资以资金换股份(实际上是通过项目公司的股权转让来攫取土地资源)的手法，客观上对一些中小房企起到了“雪中送炭”的作用。宁愿卖地、卖项目也不降价成为业内通则。另一方面，外资的对楼市的看好也大大影响了普通购房人对未来房价的预期。
此外，地价狂飙使得未来房价成本大增，从而抬高了现实房价。6月21日，面积不足5.93万平方米的上海杨浦区的新江湾城D1地块，短短6分钟竞拍，从底价5.16亿元急窜至12.6亿元成交。按容积率1.7折算下来，单单楼面地价就已达到12509元/平方米，与其周边在售新房的成交价已十分接近。7个月前，同是新江湾城地块，楼面地价6677元/平方米已算“天价”，而如今，新地价在两百来天里暴涨87%。国家发改委公布的数据显示，2007年1月至4月广州商品房均价为7461元/平方米，其中商品住宅均价为7370元/平方米。按同比算，1月至5月广州的房价增速超过全国水平。而在过去的一年中，广州一手商品住宅价格涨幅超过20%。广州同创卓越咨询顾问公司总经理赵卓文在接受本报记者采访时表示，“国六条”在短期内还没有达到预期效果，广州房价增速较快，并将在短期内保持持续上升。虽然地方政府也采取了积极应对措施，广州出台了“广七条”来严格限制户型、建立住房保障体系，其效果尚需要经过一定的时间才能显现出来。
据记者了解，为控制广州房价上涨的势头，广州在今年3月份出台了稳定房价七项措施，其中提出政府每年将拿出5平方公里的土地来进行房地产开发，以加大土地供应、抑制房价上涨，但上半年仅批出了0.3平方公里的土地。广东省房地产协会负责人表示，2005年和2006年广州市住宅用地供应分别为50万平方米和186万平方米，而正常需求在300万平方米/年，从而造成住宅供需缺口较大。
赵卓文认为，政府土地储备不足是造成土地供应偏紧的主要原因，目前周边城区的房地产开发迅速增加，但仍然无法抑制中心城区的楼价狂涨。广州知名房地产专家韩世同表示，“国六条”之后，广州的土地供应没有明显增加，使得其在增加土地供应上“重拳出击”的承诺变成了“花拳绣腿”。这跟土地供应的政府垄断模式有直接的关系，政府应加大中心城区的土地供应。
其实广州土地供应没有大量增加也有其“苦衷”。据合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析，虽然广州中心城区仍有土地可供应，但现在的政策要求变为“三通一平”的“熟地”才能出让，政府受到资金的制约而无法大量提供土地；另外一方面，开发商手中有大量的存量土地，政府希望开发商把手里的土地拿出来，而开发商则期待政府先拿地出来，二者的博弈在一定程度上加剧了土地的供不应求。
黎文江认为，政府应考虑改变出地策略，如果一次性拿出一批土地来，开发商就没有能力将地价推得很高。同时，需求旺盛也是房价持续快速增长的重要原因。广东省房地产协会负责人表示，房改后更新换代的换房需求、上世纪80年代“婴儿潮”的购房需求和加速城市化涌现的租房需求叠加一起，加上各地近年保障性住房建设大幅度减少，居民过多依赖商品房解决居住需求。房价上涨激发了投资需求，在个别地方投资成为住房消费的主要推动力，更放大了住房需求。同时，宏观经济层面持续利好也成为房价上涨的推力。国民生产总值和城乡居民收入的持续增长，使得人民群众的购房需求和购买力大大提高。另外，人民币持续升值，银行流动性过剩，各类资源性产品价格普遍上涨，更是带动房价水涨船高。
据了解，广州市为落实“国六条”而提出的“广七条”，承诺加大土地供应、建立保障性住房体系。业内人士普遍认为此举将产生明显的效果。赵卓文表示，“国六条”是长效药，政策的调控效果需要经过一段时间才能显现是必然的，稳定中小户型价格、保障中低收入住房的初衷应该能够达到。但是受“国六条”限户型的影响，大户型、高档住宅的价格大幅上涨，成交量增势明显，呈现出两极发展趋势，而目前欠缺对豪宅开发和交易的限制。韩世同则认为，中心城区空气、噪声条件都比较差，不宜开发过多高档住宅，而应针对中低收入人群开发高密度、高容积率的住宅。韩世同表示，目前的调控政策基本到位，关键在于如何落实。既要在整体上控制土地开发面积，又要加大对中低档住房的土地供应，这是政府需要化解的一对矛盾。
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