评论：调控房地产的政策信号 也需“调控”

　　针对目前大中城市房价持续攀升的问题，国家宏观部门和地方政府不断出台调控政策措施，但实施效果与其调控目标、与民众的期待有较大的落差。政策手段不可谓不多、政策力度不可谓不大。那么为什么调控效果仍不彰显呢？

　　回归到最基本的原理，房地产市场价格是由房地产供给与需求的均衡决定的。所以，要想使房地产市场价格下调，其手段或者是增加供给、或者是抑制需求、或者是双管齐下。对照宏观部门的调控政策(从“国八条”到“国六条”)的逐项措施，不难发现，其调控对象大多是房地产市场秩序和市场交易的规范化，固然对于房地产市场的长期发展有利，但对房地产市场的价格并不能起到直接的作用。相反，某些政策是抑制房地产供给的，如：土地供应的紧缩政策、投资和金融紧缩政策、取消预售期房制度等，可想而知，当需求旺盛之时，政策指向是抑制供给，那么必然会导致价格的攀升。

　　在调控宏观经济偏热状态之下，是不大可能通过增加房地产供给来达到降低房价目的的。于是，就只能从抑制需求方面入手了，最根本的就是调整以往促进房地产需求的政策措施。首先，要讨论公积金制度，这原本是经济疲软时期促进内需的一项政策设计，时至今日，还在不断提高缴存比例，这样就必然与调控房地产的现实政策相背离。居民每月缴存数百上千元的公积金，即使没有购房需要和购房愿望的人，也会被迫加入到买房的队伍之中，人为地大量增加被动的购房需求。其次，要讨论金融紧缩政策的步调问题。不断小幅提高利率，给人的印象是价格会不断地攀升，这样只会使民众产生“房地产价格会持续小幅上升”的预期，在这样的预期下，理性的选择当然是“晚买不如早买”，人为地强化了基于预期的购房需求和投机性购房需求。所以，笔者主张，利率等金融手段的采用，不如一次到位、甚至有些提前量地实施，使价格水平迅速达到顶点而呈往下走的趋势，从而形成一个与宏观调控信号相符的预期，形成“把购买房产作为投资短期无套利机会”的共识。其三，政府要放弃既得利益来真心实意地进行调控。有调查表明，各级地方政府在房地产市场中的各个环节获利丰厚(日前发改委披露北京等6城市对房地产土地违规收费高达10亿元，推高了房价)，所以，要真正达成调控的目标，各级政府就必须全透明地释放出其房地产收益，要让这些收益由全民共享(尤其是要让未购房者、小面积住房者受益)。其四，政府要投入资源来进行调控，在市场经济条件下，很难有只通过一纸文件，而不是通过资源投放即可取得显著成效的政策。如果政府能够源源不断地提供小面积的廉租房，租房优于购房就会成为公众理性的选择。如果能够保障民众都得到必要的居住需要，那么即使房地产价格再高，民众也没有理由抱怨，政府也不必担负其承重的社会和政治责任。