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上半年，本市累计物业管理面积达到14878.59万建筑平方米，其中：住宅13064.62万建筑平方米，非住宅1813.97万建筑平方米；新区11963.72万建筑平方米，旧区2914.87万建筑平方米，全市物业管理企业920余家。
日前，建设部公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，与老条例相比，修改主要涉及业主、业主大会、业主委员会以及物业管理公司名称变更等方面的内容。新《物业管理条例》将于今年10月1日与《物权法》同时实施，为本市物业服务企业新一轮“洗牌”指明方向。
市物业处
维护权利平衡更强调服务
天津市国土资源和房屋管理局物业管理处负责人认为，此次修改的《物业管理条例》是以《物权法》为前提，主要是将2003年9月开始实施的原条例中与《物权法》不一致的部分进行了修改。
该负责人认为，这次修改的内容中市民比较关注的是将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。“我们所说的物业管理，不仅指对小区中物的管理，也包含着物业服务企业依据各种管理规约对业主使用物业行为的管理。物业企业的称谓变化，为物业企业明确了服务对象，同时也明确了与业主之间的关系。但是业主应辩证地看待这个问题，强调树立服务意识，不是不要‘管理’。”
新条例将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，该负责人认为“规约”比“公约”在内容上更宽泛，在约束力上更强。“管理规约如同一部‘小区宪法’，由业主大会通过，全体业主必须执行、遵守。这里应考虑到，既然强调了管理规约的重要性，业主大会通过管理规约时，一些通过物业服务企业无法解决的问题，应在管理规约中加以体现。《物权法》中明确提出‘业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务’，为业主提出了较高的公共管理要求。”
新条例排除了少数拥有大产权业主的“专享权利”。修订后的条例规定，除筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。
“新条例遵循了少数服从多数的原则，但又不是绝对按业主人数或产权面积，两个条件相结合，体现了更大的公平性。另外，即使满足上述条件通过的决定，如果另外1/3的业主认为这个决定侵害了少数人的合法权益，受侵害的业主仍可以请求人民法院予以撤销。”该负责人表示，今后，物业服务企业将按合同提供服务，超出范围的服务要求就要由业主按管理规约自行解决，业主参与小区管理与物业服务相结合将是今后的发展方向。
学界专家
业主应自律必须以身作则
南开大学经济学博士、中国房地产与住宅研究会法学委员会委员刘玉录教授认为，修改后的《物业管理条例》更为人性化，明确了业主主体地位的同时，业主更应该强调个人自律和群体自律，为构筑小区和谐生活环境以身作则。
从地产研究学者角度看，为物业服务“正名”和排除居委会指导地位，是修改条例的两大亮点。
“这次修改，学界普遍认为是自上世纪90年代住宅小区管理以来对物业管理行为的一次重新定位，是对业主与物业企业主客体关系的一次重新定位。多年来我们一直称之为‘物业管理企业’，一方面有词语翻译上的偏差，另一方面也延续了计划经济时代‘公房管理’的概念，物业管理企业延续了‘房管站’的职能和作用。但现在房子主人变了，还延用‘房管站’的理念，本身就不适合了。”
“另一亮点是明确了同一个物业管理区域内的业主，应在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，并没有提到居委会，这是特别值得广大业主注意的。此次修订条例明确了居委会的作用和地位，假使今后居委会要参与到业主大会的成立活动中来，必须是在街办事处委托下指导参与，而不能直接参与了。”
刘教授同时提出，修订后的《物业管理条例》同样对业主行为提出了自律要求。“规约是一种自我约束力的体现，包括个人自律和群体自律。今后物业服务企业要加强服务意识，提高服务技巧，业主也要有‘主人’的样子。新条例将业主由过去的被动约束转为主动自我约束，维护小区和谐生活环境，业主必须以身作则。”
法律界人士
管理规约具有合同性质
悦德律师事务所律师冯健认为，立法强调“服务”并不是完全取消管理职能，仅是改变了管理的形式，是一种服务中的管理。
冯健认为，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，为物业公司的职能作出了法律的规定。但立法强调“服务”并不是完全取消管理职能，仅是改变了管理的形式，是建立在服务基础上的管理，这种管理既是对“物”也包括对“人”(业主和小区居住者)的管理。管理权来源于业主，是业主授予的权利。具体的管理内容和管理方式等由业主特别授权产生。例如，为全体业主公共利益制定的环境环保规范，公共土地的使用等规约都可以交由物业企业具体实施。条例将“业主公约”修改为“管理规约”再次强调了“管理”，即在不违反法律的情况下，业主可自由选择和制定小区的自治方案和内容。管理规约是本小区的基本法，全体业主必须遵守和履行，其在法律上具有合同的性质，违反者应当承担相应责任。
新条例对业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的救济规定了两种方式：一、行政方面的，“违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”实际是以公共的行政权利去干涉和限制物权的民事的私权利，对于“违反法律、法规”的判断，法律并没有赋予行政机关最高的权威。业主不服行政机关决定的，应该允许行政复议和行政诉讼，行政机关应当承担行政赔偿责任。二、司法方面的，“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这样的规定给业主维权提供了宽广的空间，因为没有规定诉讼业主的数量限制，任何业主都可以提起诉讼。因此对胜诉业主造成损失的，其他业主也要负赔偿责任。
物业企业
需对“小区保安”明确定位
天津顺驰物业管理有限公司焦宏宇总经理认为，修改后的《物业管理条例》为物业行业指明了发展方向，使物业服务企业今后工作更具针对性和操作性，对促进物业行业良性发展有积极作用。同时，伴随新条例的实施也必然引起物业行业新一轮的“洗牌”，管理规范、服务优质的正规企业会越来越适应市场需求而发展壮大，部分违规投机的小型物业公司将在市场竞争中被淘汰。
“此次物权法对物业企业的称谓进行修改，看似简单的文字修改，却使物业服务的定位更加准确了，对业主利益的保护也更加完善、全面，加强了业主大会决策的权威性，限制了业主委员会权利的滥用。从物业服务企业自身实践来看，过去确实存在个别业主委员会成员利用业主大会侵害个别业主利益的情况，新条例对此作出限制，也为物业服务企业全面深入服务业主提供了政策支持。”
但从业内角度考虑，焦宏宇感到新条例对物业雇请保安方面的定义稍显不足。“第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。事实上，物业服务企业雇佣的保安不是公安部明确的保安，仅仅是小区秩序维护人员。如果新条例能对保安人员的措词调整一下，就更恰当了。比如小区丢车、失窃等问题，如果物业保安人员按照合同规定，对于应该履行的巡查、记录等服务工作已经做到位，再发生失窃、伤害等事件时，物业服务公司是否不必承担责任？尽管上述情况通过合同可以避免，但对于业主而言，还是应明确小区保安人员的定位。”
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