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人民银行和中国银监会近日共同发布通知，贷款购买第二套住房首付比例提高到四成，利率同时上调，但各银行目前对第二套房还没有统一说法——“第二套房”该怎样界定？
9月27日人民银行和中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。连日来，本市房贷市场已经出现了连锁反应，人们抱着复杂的心态等待银行的配套细则出台。
贷款人担心负担增加
记者从本市多家银行获悉，近两日，市民到银行咨询房贷业务的数量明显增多，甚至不少最近正在办理房贷的市民不断催促银行加速审批，希望赶在银行细则实施前抢搭“末班车”。目前本市多家银行明确表示，还没有接到总行下发的配套细则，具体执行房贷新政的日期还不好确定。依据以往惯例，个人房贷具体放款日时如遇银行细则出台，则可能执行新利率。
据银行人士介绍，目前很多贷款人享受的是八五折的优惠利率，5年期以上贷款的优惠利率为6.66%，而按新政策则利率将提高到8.61%。按照新利率，以20万元20年期房贷计算，每月偿还金额将增加239.55元，全部房贷金额将增加5.75万元。在随机采访中，一些市民表示，新政策提高了第二套房的首付款，在一定程度上提高了“炒房成本”，有利于遏制市场投机行为，对此人们是欢迎的。但是他们也担心，普通收入家庭的改善型需求可能也会受到第二套房新政内容影响，还贷负担加大。
“第二套房”理解弹性大
到底什么是“第二套住房”呢？在官方解释中，仅说明“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。记者走访了工、农、中、建这四大国有商业银行和招商、中信、浦发、渤海这四家股份制银行，了解到银行目前仍采取过去的认定方法。建行、农行以及几家股份制银行对第一套和第二套住房区分并不明显，银行的理由是“有的子女替父母买房，他们贷款买的第二套房不是炒房，而是老人的自住用房”，因此对第二套住房仍会采用一定的优惠政策，只对第三套以上房屋不再提供优惠。对于以配偶及家庭成员名字首次贷款的房产，银行一般将其视为贷款人名下的“第一套房”。
此外，各家银行都认为如果一位买房人还清一处房款后再买另一套房，由于前一个借款记录已经不在银行系统中了，新房就属于另一个“第一套房”，仍享受优惠政策。没用贷款买的房子由于不在银行的贷款系统中，该客户即便以前借亲友钱买了好几套房，但是找银行首次贷款买房时，贷款记录仍会显示这是贷款人的“第一套房”。
银行看重贷款人还款实力
渤海银行、中信银行、招商银行和浦发银行人士都表示，其实从实际操作效果上看，为配合国家宏观调控的政策，银行考察贷款人资信实力和购房用途比“简单计算套数”更具有操作性。在发放贷款前，银行会按贷款人行业和职业特点审查借款人真实收入水平，执行借款人偿还住房贷款、汽车贷款等月支出不得高于其月收入的55%的规定，通过查询个人征信记录计算其和配偶在各家银行贷款的总支出，来衡量家庭还款实力。贷款人如果资信实力不足，即便贷款买首套住房，银行也会提高首付比例。此外，为遏制个人投机炒房行为，银行会到实地去了解贷款房屋的真实用途，分辨贷款人是改善型居住，还是单纯投资炒房，对贷款人用银行资金炒多套房的行为进行放贷限制。
慎重评估自身支付能力
采访中，一些咨询办理二手房贷款业务的市民表示，二手房营业税和所得税都被卖房人转移到买房人身上，加上自己以前贷款买的房还没还清款，新买的二手房可能会被银行界定为“第二套住房”，综合考虑这些支出，他们觉得买房的风险加大了。有的市民还算了笔账，显示目前租金水平变化不大，而贷款还款支出连续加大，“以租还贷”已经不合算，甚至会因还贷降低自己的生活质量。
一些金融专业人士也指出，此次政策的出台是依据国务院就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善信贷调控政策所做的部署。中国的众多商业银行也将更加严格考量贷款人的本身还款能力，对投机行为更加警醒。同时记者从占本市房贷市场份额较大的建行获悉，近日该行已经在本市暂停办理过去比较受欢迎的“押旧(房)买新(房)”业务，浦发银行等股份制银行也已经逐渐收缩发放住房抵押贷款，这同样是房贷“缩口”市场的重要信号。广大购房者应更理性地看待国家对楼市的宏观调控，慎重评估自身的购房需求以及支付能力。
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