问：前不久，沪上有史以来最大的一次整治群租房行动在中远两湾城展开。相关部门负责人表示，将通过这次严厉的整顿，使得目前中远两湾城633家群租户在数月内消失。有网民认为，整治群租房增加了低收入者的支出，会加剧房地产市场的刚性购房需求，从而推高房价。请问，整治“群租”与刚性购房需求有关联吗？整治“群租”会对房价上涨起推波助澜的作用吗？
———东方网网友呼犹犹
答：近几年，我国不少大城市出现了“群租”现象，即一套住宅同时出租给十余个甚至几十个人居住，居住情况大大低于政府规定的最低标准。日前，上海对这种不良现象依法进行了整治，整治的手段包括规劝直至清理违规租赁等。对此，有一些网友提出了疑问。应该说，这是可以理解的。但从根本上说，整治有利于保障住房出租市场的秩序和社会的平安、和谐。
近年来，各地政府为了保护承租人和邻居的安全健康等权利，规定出租房屋必须具备一些基本条件。比如：房屋结构及设施安全牢固，具备上下水、供电等必要的生活条件；符合治安和消防规定；制定人均承租面积标准等。但是，“群租者”无视这些要求，例如，分割搭建、乱拉管线、破坏房屋结构，埋下了安全隐患；在一套(间)房内密集居住，甚至男女混居，造成空气混浊、作息混乱、纷争不绝，严重事故也时有发生。这些不仅危及承租人的利益和安全，也妨碍了邻居和住宅小区居民的利益和安全。此外，通过密集出租房屋获取厚利的“群租”行为，给守法的住房出租人和专业旅馆，造成了一种不公平的竞争。所以，在“群租”比较密集的地方，它已经变成破坏租赁市场秩序和妨碍社会平安、和谐的紧迫问题，必须予以整治。
有人担心，整治“群租”与刚性购房需求有关联。其实，这种担心是多余的，整治“群租”问题，不会加剧住房市场刚性购房需求。住房市场刚性购房需求者，必须满足两个条件：一是迫切需要、一定需要购房的人。比如，快要结婚、快要生育添丁、马上面临动迁、异地异国投资经商打工、举家异地异国迁徙的人或家庭等。二是具有购房消费能力的人。只有需要而无购买能力的人，并不属于刚性购房需求者。需要和需求是两回事。需要是心理层面的概念，需求是经济层面上的概念。当然，有需要而无购买能力的人，经过一段时间可能会转化为刚性住房需求者。此外，如果把迫切需要的人计算成刚性购房需求者，刚性需求则会无限放大，从而向社会传递错误的信息。可见，对比前面两个条件，“群租者”并不是住房的刚性购房需求者。把上述概念和实际情况搞清楚以后，所谓整治“群租”会对房价上涨起推波助澜的作用云云，就会不攻自破。离开了“群租房”，租赁者“另谋高就”或许要增加一些租房的支出，这是有可能的。但是，离开了“群租房”意味着离开了安全和健康的隐患和陷阱，有了更多安全和健康的保障。
还有人质疑，整治“群租”，要求“群租者”离开“群租房”，不是破坏社会和谐了吗？应该说，这种责难是一种奇怪的逻辑。人所共知，和谐要建立在必要的社会契约之上。没有社会契约的约束，造成混乱，谈何和谐？通过社会契约约束一部分人的行为，这是和谐的要求，也是与和谐相统一的。在住房租赁问题上，和谐同样必须建立在法规的基础上，整治“群租”正是创建和谐的要求。当然，在整治的过程中，不仅需要说明法规的严肃性，还需要耐心规劝，说明“群租”现象对于“群租者”自身的危害，对社会的危害，争取用温和的手段达到和谐的目的。
当然，对于“群租”问题，尤其是“群租者”，还需要作进一步的分析。“群租者”虽非刚性购房需求者，却是住房刚性租赁者，而且是中低端住房刚性租赁者。绝大多数的“群租者”在一定时期内，将处于低收入群体，他们不仅无力购买住房，也无力租赁中高档住房，中低端住房将是他们较长时期的选择。但是，在城市劳动力市场中，他们又具有不可替代的重要作用。因此，政府需要对他们的住房问题予以周全的考虑。例如，从长期来看，是否需要为他们规划一批相当数量宿舍型的廉价住宅？是否需要逐步把他们作为住房保障体系的特定对象？是否可先引导房地产开发商为他们量身定做宿舍型住宅，政府给予适当的优惠？是否可以快速准备一些具备基本生活条件而又符合住宅租赁法规的宿舍型住宅？等等。对于这些事，市场不会自动去做，只有政府的引导和组织才可能解决。上海社会科学院城市与房地产研究中心主任、研究员、博士生导师张泓铭
