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今年10月起实施的《物权法》，正在悄然催生沪上部分小区的诸多新变化。《物权法》明确，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，凭借这一规定，沪上已有小区意欲先行“试水”，开始筹谋实现“业主自治”的全新突破：即由业主委员会委托职业经理人担任小区“CEO”，由“职业管家”为业主提供物业服务。
物业公司突然“玩失踪”，曾令得源公寓小区的业主一度陷入物业服务的“真空”状态。之后，这个仅有44户人家的“迷你小区”无奈之下选择了“自治”，由业委会挑起大梁。《物权法》实施后，得源公寓小区的业主找到了新方向，计划将“自治”升级，拟在沪上首度聘请独立物业经理，实行业主自行管理物业。
全国律师协会民事业务委员会委员、上海建纬律师事务所律师宋安成指出，业委会对公有部位进行自治管理得到法律上的明确，并有可能最先在一些中小楼盘实现突破。上海市物业管理行业协会会长蔡兴发表示，“自治”管理作为一种管理模式刚为人们所了解，在执行过程中仍有可能遇到问题。不过，申城目前有数百个小型社区，具备一大批有能力独自统领小区的物业“帅才”。一旦自主管理模式取得突破，将有可能成为众多小区的表率。
[事件回放]
物业“隐退”，业委会尝试“自治”
位于天等路上的得源公寓于1999年开发建成。2006年4月1日，得源公寓原物业公司以“长期亏损且合同期满”为由悄然“隐退”，小区的保安、保洁、维修等工作随之陷入瘫痪。
此时，新成立的业主委员会临危受命，成为小区的“临时管家”。业委会主任欧阳福生告诉记者，一时间找不到新的物业公司，业委会的5名成员只得开始尝试业主“自治”。虽然只是摸着石头过河，不料一年半过去了，小区物业管理并未出现混乱局面，而且环境面貌焕然一新。
为了充分发挥自主管理自由度大的优势，欧阳福生尽量精简环节、节省开支，除了直接聘请保洁员，小区原来的保安受到了真诚挽留，“他们对小区相当熟悉，算是大家的老朋友。”
基础工作安排妥当，业委会成员开始考虑完善小区的每一个环节。小区道路拓宽了，原本杂草丛生的绿化带如今早已被花花草草装扮一新，堆放杂物的死角清理干净后，用碎石装点起路面。而小区内的停车难问题，也在“挤出”12个车位之后迎刃而解。之后，业委会成员又追讨回了20多万元的维修基金，这笔费用至今仍分文未动。
“现在小区业主像是一家人。”业主张有妹告诉记者，原来大家不过是点头之交，现在却体会到了“远亲不如近邻”的真谛。小区门卫每人一套的四季制服由业主仲维山、李英及业委会成员等人出资赞助，而居民楼外摆放的装饰性盆景都是由“花司令”赵陆军精心培育灌溉，就连小区大门口的伸缩铁门，也都是由业主出资置换。
记者在小区内发现，破旧垃圾箱的裂口焊接后用粗铁丝牢固地“缝制”在了一起，原来，这是业主张生贵的“绝活”，而朱文楼也不吝惜自己的一技之长，义务承担起小区水电等设施的维修工作。
“这些都节省了小区的大量开支。”不过，虽然大家的热情高涨，但这样的方式，毕竟不是长久之计。
[事件进展]
“迷你小区”意欲升级“业主自治”
过去这段时间，业委会成员为小区倾注了大量心血，但由于大家都有固定工作，在时间和精力上耗费过大。业委会成员和一些热心业主甚至还放弃了4个双休日，义务为小区改造了楼顶水箱。对于焕然一新的小区面貌，业主们都感到很欣慰，但是小区物业管理的道路还很长，怎样将小区管理很好地延续下去，才是业委会更应该考虑的问题。
得源公寓虽为仅有一幢7层楼房4个单元的超小型“袖珍小区”，但却是集售后公房、动迁房、商品房为一体的混合小区。
“原来存在两种收费标准。”欧阳福生告诉记者，商品房和动迁房每月每户的物业费分别为60多元和80多元，而售后公房仅缴18元。由于这是个只有44户人家的“迷你小区”，即使业主全额缴付物业费，每月各项开销依然入不敷出，“而这也是原物业撤出的理由之一。”目前，小区已经统一了物业收费，仅有一户售后公房业主拒缴费用。但由于开销大，修路、清理水箱等都还是业主垫资进行。
“我们之前也找过好几家物业公司，但一直不顺利。”由于小区太过“迷你”，很难吸引物业公司入驻，同时又担心请来的“管家”不如意，“自治”便只能坚持到现在。
“我们发现，业主自治有了一种新途径。”随着《物权法》实施，欧阳福生等人开始酝酿“自治”升级。即业主不必“亲力亲为”，由业主委员会委托职业经理人担任小区“CEO”，由“职业管家”为业主提供物业服务。
小区“CEO”和原物业公司经理的差别在于，他是受聘于业委会而非其所在的物业公司，除领取报酬外，一切结余的利润归全体业主所有。如果自主管理顺利，小区的管理费用还有可能因此扭亏为盈，小区依然是业主“说了算”，“自治”的本质并未改变。
[业内回应]
物业经理渴望直接受雇于业主
上海市物业管理行业协会会长蔡兴发表示，国家有关部门新的规定中强调了物业从业人员的资格制度，其中包括物业管理师制度，但物业管理师制度目前还主要是针对物业服务企业。
“‘职业管家’目前尚无特殊资质的规定。”蔡兴发表示，相对于物业服务企业而言，聘请“职业管家”只能靠合同进行约定，风险较大，他建议，小区在选择“CEO”人选时，最好考虑有多年从业经验的人员，并且得到所在地政府部门的支持、认可，并由他们负责监管。
“为小区业主打工是职业经理人的梦想。”孙清已经在行业内有超过10年的工作经验，他表示，受聘于物业公司的小区经理虽然反复强调是为业主服务，但其行为受到了所在物业公司的种种制约，一旦业主与物业公司之间产生矛盾，小区经理大多处于一种尴尬的位置，一方是服务工作的对象，另一方却是自己的“衣食父母”，往往很难与业主真正沟通。
而以物业经理的身份受聘于业主，“东家”和服务对象合二为一，通过组织协调业委会聘请的保安、保洁等人员，帮助业主实现对小区物业的管理，“这样才能真正达到职业的理想”。他表示，和他一样有着类似想法的物业经理还有很多。
[专家观点]
小区“自治”可能在中小楼盘最先突破
“‘自治’管理对于小型社区更加适合。”蔡兴发告诉记者，“迷你社区”规模小，而物业企业的成本较高，在资金上难以维持，很难确保服务质量。同时，这种类型的小区，物业类型比较简单，业主本身需求不高，采取自管模式，反倒能够降低成本，在管理方式上也比较灵活。他强调，小区采用哪种物业管理模式，都应从维护权益人的利益出发。
《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。这实际上明确了三种物业管理模式，即业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理(或职业经理人管理)。
《物权法》让业主“自治”没有了法律障碍，但具体操作仍可能面临不少问题，比如上缴物业费的税收问题，由于业委会并非企业法人，没有适用的财务制度，这些问题都让自治管理在实际操作中往往无章可循。同时，目前的业委会制度本身也有许多问题，在监管上可能存在漏洞。
申城目前有数百个小型社区，具备一大批有能力独自统领小区的物业“帅才”。一旦自主管理模式取得突破，将有可能成为众多小区的表率。
全国律师协会民事业务委员会委员、上海建纬律师事务所律师宋安成指出，业委会对公有部位进行自治管理得到法律上的明确，并有可能最先在一些中小楼盘实现突破。宋安成还认为，由于物业管理工作的复杂性，纯粹的“自管”可能在大型社区难以推行。
他山之石
泰兴西城步行街按面积分摊费用
泰兴西城步行街共有138户业主。自治管理后，小区卫生、下水道疏通、屋顶检查、花草管理等物管事宜和业委会办公开支都来自于物业管理费，所耗费用按用房性质不同，根据面积进行分摊，根据这个收费标准，每月向业主收取费用。
北京品阁小区尝试“公司制”自治
北京三自品格社区服务中心有限公司在海淀区工商局注册成立，公司的股东是全体业主，股东代表由7名业委会委员担任，业委会主任担任总经理。这种"公司制"业主自治管理成为小区管理模式的新探索。
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