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9月27日，中国人民银行与银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定第二套房房贷首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这一政策信息，引起社会各界关注。
香港凤凰卫视著名节目主持人阮次山先生有一句口头禅：许多看似无关的事情其实是紧密相关的。这句话听起来有点饶舌，但是用于说明房地产业调控与城镇化之间的关系，却是十分恰当的。的确，从表面上看，这两个方面关联性确实不大，前者是指人口结构的区域性变化，后者是对特定商品的价格调控。
但是，城镇化应该是发展中国家经济发展的主导趋势，房地产和城市其他产业的发展应该服从于城镇化的国家目标。从我国城镇化推进来看，改革开放以后我国城镇化推进速度飞快。按照世界银行指标库的数据，1990年，我国城镇人口数量3.11亿人，到2004年增加到5.13亿人，14年间增长了2亿人以上，城镇化水平由1990年的27%提高到40%。而同一时段，印度的城镇人口由2.17亿人增加到3.08亿人，城镇化水平由1990年的26%上升到2004年的29%。相对于印度来说，中国城乡之间二元结构差距要小得多。值得注意的是，我国城镇化速度已经开始走低。1990年到2006年，全国城镇人口数量净增长2.75亿人，年均净增长1719万人。但是从“十五”以来的各年度增长来看，城镇人口净增长数量和城镇化率净增长指标双双逐年递减。2000年到2006年，全国每年新增城镇人口数量分别为2158，2148，2164，1907，1929，1494万人，城镇化率水平净增长数值分别为1.44%、1.43%、1.44%、1.23%、1.23%、0.91%。
城镇化绝对数量与速度的下降，说明城镇化遭遇了较大的障碍性因素。无疑，在我国经济继续保持快速增长、经济总量不断扩大的背景下，城镇化速度的下降与城镇生活成本包括房地产价格的上涨有很大关系。房地产价格的节节攀升和城镇就业压力加大，使得城镇对农村人口的引力减少，斥力增大，农村人口向城镇转移的意愿大大降低。脱离农村的新城镇居民要从暂时性居民变成永久性居民，需要一定的住房做生活保障。城镇住房价格过高，意味着进入城镇的新居民将承受高昂的生活成本，进入城镇带来收入与福利的增长部分会因为高房价而缩减。
必须看到，来自投机性购房需求对推动城镇住房价格上涨的因素不容忽视。投机性需求在房地产市场上的突出表现是：购买住房的目的不是为了居住而是为了增值；银行低的首付贷款为投机性需求提供了方便；投机性需求越来越成为推动房价上涨的重要动力。
我国的人多地少的基本国情决定了我们所要建立的市场经济体制一定是有规则、有约束的市场经济，不应该是谁想买多少住房就可随意购买多少住房、谁能随意炒作房地产市场就可以任意作为的市场经济。衡量中国的现代化，也不应是城镇居民家庭平均拥有多少住房，而应该是有多少农村居民转化为城镇居民并且在城镇安居乐业。因而，中国房地产市场的调控重点，应该以抑制投机性需求为主导方向。人民银行所作出的提高第二套住房房贷首付比例的做法应该只是政策操作的第一步，其针对对象主要面向的是住房的新增购买群体。还应该通过存量政策的调整，提高投机性购房的持有成本。可以选择的方向还包括：实行住房实名制；征收物业税；按照住房购买套数或者面积在购买或者出让环节征收高额累进税。
只有有效地抑制投机性需求，我国的房地产市场才能回到健康的轨道，才能更有效地实现经济增长推动城镇化、而城镇化使更多城乡居民分享到改革开放成果的作用。(作者为中国社会科学院工业经济研究所研究员)
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