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青田夏女士和文成朱先生，以及其他10位来自温州等地的商人，都在义乌打拼，他们想买房，却遭遇了一件怪事：付了30%的“选房确认金”后，没能成为房子的主人，因为没有签订购房合同，他们甚至不算是该楼盘的客户。而他们一旦签了那份合同，将面临一个更怪异的结果：买了一套房子，却有两本房产证。 他们一直不知道，这套还只存在于他们想象中的房子，从它在纸上诞生的那一刻起，在法律上就已经被一分为二了。 11月14日，记者站在这幢还没盖到一半的大楼前。这个坐落在义乌与东阳交界处的楼盘，叫“鑫源国际”。
购房者 113方的房子 被“拆”成两套卖
朱先生应该是最早知道这个楼盘的人之一。今年6月底的一天，他们被中介邀请到东阳一个会展中心，看了“鑫源国际”的展示。楼盘交通便利，主力户型在100-140平方米之间，适合他们这样的异乡人。他们看中的，都是中间套113平方米、两室两厅的户型。 几天后，朱先生就交了房价30%的“确认金”，之后大家陆陆续续给了钱。 10月，楼盘进入预售程序，可当大家兴冲冲跑去签合同时，售楼小姐给了他们当头一棒：“因为国家政策原因，这批房子全部要按两套来卖。” “房子按两套卖，房产证做两份，按揭贷款也是两份。”夏女士对记者说，“开发商说，房子本身还是一套，一个大门，中间也不会用墙隔开，只是到时门上要挂两块门牌。” 吴小姐已经签了合同，在她的“选房确认金”收据上，写的还是一套房子，但在购房发票上，首付被分成了两份，同一个门牌号加上了“A”和“B”。 现在，只有这12位还没有签合同，他们想得比较远：“以后说不定会出现煤气初装费、有线电视费、物业管理费分两套交等一系列问题。最关键的是，前不久，新政策出台，第二套房子按揭首付提高到40%。” 大家又试探着问，既然是两套房子，那么，只要其中一套可以吗？得到的答复是：“不可以，两套房子一扇门，要买就得一起买。” 于是，怒火被集中到一个点上：“既然如此，当初为什么不早做提醒？”12位买房者坚持只办一份手续，要退房，开发商就得将房子升值带来的利润赔偿给他们。 在这样的情况下，协商没有任何结果。
开发商 楼书上的结构不会变
“鑫源国际”的开发商、东阳天元房产开发公司销售经理陈红解释说，当时项目批不下来，就因为“国六条”规定90平方米以下房子要占楼盘总量的70%以上。设计没法改，而中间套因为方正，最容易修改，于是113平方米的房子就被分成81平方米和32平方米的两套，总共涉及到80多户。 “手续是按两套办，实际上还是一套，楼书上的结构不会变，不会多隔墙壁多开一道大门的。”陈红说。 对于第二套房子按揭要交40%首付的问题，陈红表示，如果按揭由开发商来代理，一般不会出现被银行拒绝的情况，但买房者的确要多交点首付，以及部分交易税费，“但我们保证，房子做了这个变更，最终通过验收没问题。” 而让12位买房人最不满的“没有提前告知”，陈红解释是，到目前为止，这些买房人都是通过商会选的房，还没有签订购房协议。所以，《城市商品房预售管理办法》的各项规定，并不适用在这个问题上，“我们在正式签约前把这个情况告诉大家，也是一种负责任的做法。” “大政策下来前，谁都不知道会怎样。房子按两套卖，我也是10月份才知道。”陈红说，“而且公司也说了，无法接受的人，可以退款。” 记者了解到，陈红所说的公司和商会联系，实际上是通过一家投资公司来运作的。义乌诚商房地产经纪有限公司经理刘微告诉记者，最初拿到这个项目时，因为公司有一位老总是文成商会的，因此预留了一批房子给会员。而目前拒签协议的买房者，大多数是通过商会选房的这一批。 但刘微也表示，这一套房子要按两套来卖，直到进入预售程序前，她也完全不知情：“我百分百保证，当时的合同上，绝对是一套房子。” 规划部门 图纸上 画的是两扇门 如果换一个角度来看，“鑫源国际”似乎生不逢时。 2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即国六条)，当年6月1日起正式实施。 其中最重要的一条就是，明确新建住房结构比例。“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况，需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。” “鑫源国际”的规划恰逢其时，不得不更改设计。从最终递交的规划图纸来看，“鑫源国际”的确没有违反国家政策。 东阳市建设局规划科工作人员朱敦伟告诉记者说：“东阳这里，大家都喜欢大房子，但国家有政策，所以他(开发商)报到我们这里就按两套来报的。” 朱敦伟向记者确定：“在报批图纸上，有那堵墙，入户门肯定是两个门，这个不用怀疑。给你们看的也许是另外一份图纸，把那个墙拆掉了，或者本来就没有做。” 至于按照这份“没有问题”的图纸，最后建成的房子会怎样？房管局怎么验收？朱敦伟建议我们去找房管局。 “这个事一开始，我就犹豫过。”东阳市房管局测绘业务科科长赵明亮对记者说，“‘国六条’是规划部门在执行，既然规划批下来，我们就按规划走。房子最后会怎么样，我现在也不知道。” 律师 开发商缔约过失 应承担责任 对于这一纠纷，浙南律师事务所律师陈一来认为，虽然房开公司和买房者之间还没有签订协议，但却已经进入合同订立过程，就是双方意思表示趋于一致的过程，即经过双方合意，合同才视为成立。这种相互交换意思表示的过程，法律上称之为要约和承诺过程。 合同成立前，缔约双方承担着互相协助、保护、通知、诚实信用等义务。如果违反这一义务，则应承担缔约过失责任，并赔偿对方因此所遭受的损失。 根据《合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。 在这一纠纷中，开发商的行为，已经属于第3种情形了：违背诚实信用原则。 杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳告诉记者：“规划上明确是两套房子，房子肯定、并且也只能按两套来卖，验收时也要按规划审批的图纸来。这个实例本身很复杂，首要问题是，开发商是否违反了和义乌诚商房地产经纪公司间的合同，如果违约，责任是怎么约定的。但不可否认，对购房者来说，开发商隐瞒了重大事实。而这个实例之所以复杂，其中很重要的一个原因就是，房产商一直都有违规操作的嫌疑。” 章惠芳说，各地市场需求不同，在一些小城市，对小户型的需求不像杭州这么火爆。在国家政策限制下，一些开发商的确会采取一些措施来顺应市场，规避政策。比如将两套小户型房打通成为一套，但在目前提高第二套房首付的政策下，这种形式又比较难操作了。而国家政策最终是要调整住房结构，引导合理消费，促进房地产业的健康发展。
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