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小区物业管理一直是人们关注与谈论的热点话题，今年10月1日《物权法》与国务院新修改的《物业管理条例》同时施行后，物业管理更是引起了全社会的高度关注。记者从市国土房管局物业处了解到，近来，来物业处投诉“要说法”的物业公司和业主代表越来越少了，取而代之的是来咨询怎样利用《物权法》和新的《物业管理条例》为自己维权的物业公司和业主，天津市国土房管局物业处的相关负责人表示，这一方面体现业主和物业公司的维权意识在成熟，但从接待中也发现，大家对相关法律法规的误读和双方之间沟通不畅的问题还是比较严重，从而影响了物业行业的健康发展。从今天开始，本报(每日新报)将与市国土房管局物业处联合开辟专栏，通过问卷调查、实地采访、走访专家等方式，为您搭建一个沟通平台，让您更加了解“物业”以及两部新法律、法规实施后的一些变化，从而找到最佳的解决实际问题的方式。
数字·全市400余万人居住在物业小区
本市物业管理自1996年开始起步以来，规模不断扩大，11年间物业服务企业已由最初的10多家发展到现在的880家，如今本市约有128万户家庭、400余万人居住在物业小区，享受着物业管理服务。然而，“物业收费难”一直是困扰一些物业企业的难题之一，本市的普通住宅小区普遍存在着物业收费率低、物业收费标准低的“双低”现象，影响了物业行业的健康发展，也由此而引发了一系列矛盾、纠纷。这其中，缺乏沟通、存在认识误区、少数物业服务企业自身服务意识淡薄、责任不明晰、建管不分等往往是造成各类矛盾的根本原因。
记者从市国土房管局物业处了解到，天津市物业管理从1996年起步至今11年，大致经历了三个发展阶段。1996年至1999年为起步阶段，管业规模年均增长速度为28.57%；2000年至2002年为稳步发展阶段，管业规模年均增长速度为33.33%；2003年至今为快速发展阶段，管业规模年均增长速度达到40%。
截至目前，本市实施物业管理面积达到1.52亿平方米，其中，住宅1.33亿平方米，覆盖了2460个小区。据调查，目前全市约有128万户家庭、400余万人居住在物业小区，享受着物业管理服务。
同时，本市的物业服务企业也由最初的10多家发展到现在的880家，从业人员达到了12万余人，年营业额突破16亿元，物业管理类型包括住宅小区、写字楼、医院、学校、工业仓储、高端工业园等。物业管理行业已经成为和广大市民的生活、生产、办公息息相关的服务业。
现状·物业小区存在哪些矛盾？
市国土房管局物业处负责人告诉记者，目前，本市物业管理行业存在的问题及物业小区内部的矛盾是多元化的，主要体现在：1、开发商遗留问题引发的矛盾。如使用临时水、临时电；没有及时通燃气；没有及时为业主办理房屋产权证；排污管没有并入市政管网；路灯未移交路灯管理所；开发商售房时承诺未兑现；房屋、附属管网不同程度存在质量问题；与派生的物业服务企业之间交接验收不严格、职责不清等。有的开发商在房屋销售后不及时解决或不重视解决业主反映的有关问题，有的甚至找不到开发商，造成业主将矛盾转嫁到物业服务企业身上，加剧了物业服务企业与业主之间的矛盾。
2、业主与物业服务企业之间的纠纷。因少数物业服务企业不能够按照合同约定为业主提供质价相符的服务，引发业主不满；因个别物业服务企业侵占利用共用部位、共用设施经营收益，侵害业主权益引发的纠纷；因物业服务企业对业主在生活中违反管理规约等规定私搭乱建、侵占绿地行为的劝阻、制止而引发的纠纷；因物业服务企业退出项目管理引发的纠纷；因召集成立业主大会不规范引发的纠纷。
此外，小区内部矛盾还表现在业主委员会与业主之间的矛盾、业主委员会与物业服务企业之间的矛盾、业主委员会内部因素引发的矛盾。以上这些矛盾都增加了物业服务企业对项目实施管理的难度，一定程度上影响了物业管理行业的和谐健康发展。
上网答卷→实地调查→走访专家
您来提问题我们找答案
从明天起，市国土房管局物业处与新报联合推出网上问卷调查，为广大小区业主搭建一个沟通的平台。您可以根据您所居住小区物业管理的情况如实填写，我们将针对大家反映较为集中的一些问题、矛盾走访相关专家，并将到您所在的小区实地调查，从而让这个沟通平台更加高效、便捷。问卷网址：登录搜房网业主论坛进行答卷。网址：tjsoufun.com。同时，我们将深入到您所在的小区进行采访，带着您对《物权法》和新《物业管理条例》实施后小区物业管理的疑惑以及实际问题走访相关专家，帮助您走出误区，更加准确、清晰地认识这两部法律、法规，从而更好地运用它们解决实际问题，创造和谐、美好生活。
收费率·参差不齐
物业收费问题一直是人们关注的焦点。目前，本市各物业小区的收费率参差不齐，高的能达到98%以上，低的只有30%多。
据统计，近三年来，本市约有140个住宅物业小区因物业服务企业经营亏损纷纷退出项目管理，有的小区由于没有新企业接管，造成了小区卫生没人清扫、高层电梯不能正常运行、二次供水设备无人看管等问题，使业主的生活处于无序状态，居住环境也遭到破坏。因此，物业收费问题与居民生活存在着密不可分的关系。
关注·新规实施后哪些问题是焦点？
市国土房管局物业处负责人告诉记者，《物权法》和国务院新修改的《物业管理条例》自10月1日开始实施以来，作为全市物业管理行业行政主管部门感到变化是比较明显的，尤其是在接待业主投诉方面，接待量呈明显下降趋势，《物权法》确实是一部能为物业管理定纷止争、正本清源的重要法律。
10月份市国土房管局接待的业主咨询或投诉所反映出来的焦点问题，主要表现在以下几个方面：一是反映召集成立业主大会和选举业主委员会存在的问题。二是有的业主对业主大会的性质、职责认识、理解不准确，思想上还存在一些误区，如业主委员会在工作中扩大了业主大会的职责、业主个人的权益受到侵害时要求以业主大会的名义来维权等。三是咨询地下车库的所有权归属问题。四是咨询前期物业服务企业收取物业费的标准和时间问题。五是咨询自行车在小区内丢失，物业服务企业是否有责任的问题。六是有的业主反映自己住的小区内有的业主侵占绿地种植东西、私搭乱建等，咨询物业服务企业没有管好是否可以不交物业费。七是咨询小区内公共设施的归属权、使用权问题等。
新闻链接
本市物业管理行业在促进社区和谐建设中发挥了应有的作用。市国土房管局作为物业管理行业的行政主管部门，在推动行业健康规范发展中始终坚持以市场为导向，以满足广大人民群众不断增长的物业管理服务需求为主线，以改善人民群众的生活和工作环境为目标，在加快加强立法、推动建立物业管理新体制和依法规范行业发展等方面做了大量工作，使本市的物业管理具有自身特色。
首先是加强法制建设，为依法规范市场秩序提供了保障。自《天津市物业管理条例》2002年12月1日颁布实施以来，市国土房管局针对物业服务企业退出项目管理无序、物业管理服务用房落实不到位和业主委员会运作不规范等影响广大业主正常生活秩序和制约行业发展的瓶颈问题，相继制定出台了《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》、《天津市物业管理服务用房管理办法》和《天津市业主委员会活动规则》等24个配套办法，搭建起了比较系统的物业管理法制框架，走在了全国的前列。
其次是积极发挥行政监管作用，依法规范市场秩序。几年来，在坚持推行物业管理新制度的前提下，从规范前期物业管理行为入手，通过严把住宅物业项目前期招投标关、前期物业管理备案关、物业管理双确认制度落实关、物业项目承接验收关、物业服务用房落实关和物业服务企业退出项目管理关“六道关口”，加强了物业管理的过程监管，依法维护了物业管理当事人的合法权益。
同时，积极建立协管机制，保障行业健康发展。通过发挥行政主管部门的协调沟通作用，合力打造立法、司法、执法相结合的法制环境，并且在全市范围内建立以街道办事处为牵头单位，以街道办事处、区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业为成员的住宅物业管理社区联席会议制度网络，发挥了社区党组织调处物业管理活动中出现矛盾和纠纷的优势作用。
此外，积极加强宣传，营造和谐的物业管理发展氛围。通过建立与新闻媒体定期沟通制度和开展“物业管理政策法规百题知识竞赛”和“物业管理政策法规家庭知识竞赛”等多种普法活动，使物业管理政策法规知识深入家庭、深入人心，效果明显，社会反响强烈。
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