当前面临的主要问题与挑战
(一)房地产市场面临的主要问题。
在房地产市场与房地产金融业务快速发展的同时,我们也看到,近一段时间,房地产市场出现部分城市房地产价格上涨过快、供应结构不合理、低收入群众住房困难等突出问题:
1.商品住房价格持续上涨。2003年至2006年,全国城镇房屋销售价格涨幅同比达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。到今年10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比增长9.5%;新建商品住房销售价格同比上涨10.6%,呈现出总体持续上升的趋势。
2.供应结构不合理。住房特别是中小套型住房供应总量不足。据建设部门统计,2006年初,在40个重点城市新上市的商品住房中,套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%,2007年10月份,这一比重有所提高,但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。
3.调控政策尚未得到全面落实。几年来,针对房价上涨较快、住房供应结构不合理等问题,国务院采取了一系列政策措施,加强房地产市场调控,取得了积极成效,但也存在政策措施在一些地方没有全面贯彻落实的问题。中低价位、中小套型普通住房供应明显不足。2007年1月-10月,全国90平方米以下住房开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。一些房地产开发企业囤积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生。2007年1月-10月份,全国房地产开发投资增长31.4%,新开工面积增长22.6%,但竣工面积只增长了9.1%。
4.低收入家庭住房还面临较大困难。目前,全国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近1000万户,其中低保家庭约400万户,占城镇家庭总户数的5.5%。而同时,一些城市房价持续上涨,中小户型住房租赁市场发展较慢,低收入家庭住房问题无法通过市场解决。
上述矛盾和问题,虽然是局部性的、结构性的,但影响很大,社会广泛关注。究其原因,主要有以下几个方面:一是住房供求矛盾突出。从需求角度看,随着人民收入水平的提高、城市化进程的加快,不仅形成了持续、强劲的住房消费需求。而从供给角度看,供应总量明显不足,供给结构失衡,中小户型供应明显较少。今年1月-10月,全国完成商品住宅竣工面积2.32亿平方米,同比增长8.8%,销售面积4.89亿平方米,同比增长33.1%;销售面积是竣工面积2.11倍,供给的增长明显赶不上需求的增长。二是住宅建设用地供应紧张,地价、原材料及人工费用不断上涨,形成房价上涨的成本推动因素。三是住房消费心理预期和住房价格上涨相互推动,导致部分城市居民在住房消费上重买轻租、追求早买房、买大房。部分居民在拥有自住房后,将住宅作为投资选择,从而产生了较为普遍的投资与炒房行为,进一步加剧了供需矛盾,推动房价持续上涨。四是国际房价上涨具有一定的传染性。近几年,全球房地产价格上涨之快、时间跨度之长、波及范围之广,在世界经济史上少有。美国、英国、法国、西班牙、意大利、比利时、丹麦、瑞典、澳大利亚等发达国家,以及巴西、印度、泰国等发展中国家近年来均出现房价持续快速上涨现象,有的国家房价仍在上涨。2001年至2006年,美国房价增长了54.9%,其中2005年增长率达到11.32%;法国房价增长了50%,其中2005年增长率达到16.25%;英国房价增长了85.4%,其中2002年增长率达到24.86%。在经济日益全球化的今天,在全球流动性过剩的推动下,随着资金的国际流动,房价上涨已经具有显著的国际传导特征。
(二)房地产金融领域存在的问题。
1.房地产信贷增长过快。2007年10月末,全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元,同比增长30.75%;比年初增加1.01万亿元,占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中,个人住房贷款余额2.6万亿元,比年初增加6192亿元,同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元,比年初增加960亿元,同比增长34.87%。
2.过度竞争,潜藏巨大风险。目前,房地产贷款,尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产,商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核,严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现,平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。
3.未经批准,擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务。转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,在经济上行、房价持续上涨的环境下,极易放大住房信贷规模,且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成分。据有关部门调查分析,截至2007年8月末,16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元,是去年同期的3.5倍。
4.住房贷款管理薄弱,“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实,甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定,与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同,将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款,将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。
|