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切实加强房地产信贷管理
近年来，人民银行和中国银监会根据国家关于住宅产业发展和消费政策的有关规定，为促进房地产金融业务的健康发展和防范金融风险，制定了一系列信贷政策指引和金融监管规定。前不久，为了贯彻落实城市住房工作会议所布置的任务，人民银行和银监会出台了《通知》，对商业银行进一步加强商业性房地产信贷管理提出了明确要求。从多方面强调和加强对房地产信贷的调控：一是严格房地产开发贷款管理；二是严格住房消费贷款管理，尤其是要求商业银行不得发放随房产评估价值浮动、不指明用途的转(加)按揭贷款；三是引导调控个人住房消费与投资行为，提高了再次利用银行按揭贷款购买第二套住房的最低首付款比例和贷款利率；四是将外商独资、中外合资商业银行纳入统一的调控政策体系；五是加强房地产信贷征信管理，充分发挥企业、个人信贷征信系统的平台功能。
近日又联合下发了《补充通知》，依据国家住房消费政策和相关规定，进一步明确相关问题。一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。从中国国情出发，住房与家庭是密切相关的，以家庭为单位认定比较合理，这样既符合我国国情，又有利于严格执行《通知》规定、引导和促进房地产资源的合理配置、强化对房地产业的宏观调控。二是考虑到居民改善住房条件的合理需求，明确已利用贷款购买首套自住房的家庭，人均住房面积低于当地平均水平，在商业银行再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这样，既可抑制不合理的需求(包括以贷炒房)，又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与《通知》精神相一致，保持了政策的连续性。但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。商业银行根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策，当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。凡是在银行已有住房按揭贷款记录、又不符合上述条件的借款人，一律按第二套房贷执行。三是明确借用住房公积金贷款购房也受《通知》的约束。居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是家庭的负债。一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款同样面临风险。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，又向商业银行申请住房贷款的，按第二套住房贷款政策执行。
对进一步贯彻《通知》和《补充通知》、切实做好房地产金融工作的几点要求：
一要统一思想。人民银行各分支机构、银监会各分局、各商业银行要认真学习领会党的十七大精神和中央经济工作会议精神，深入贯彻落实科学发展观，坚决贯彻落实从紧的货币政策，加强房地产信贷调控，切实加强房地产信贷风险管理，加快调整房地产信贷结构，努力推动房地产金融创新，促进房地产金融市场健康发展。
二要尽快完善风险管理细则。各商业银行总行要按照《通知》和《补充通知》的规定，尽快完善和统一全行的房地产信贷管理细则，严令全行系统按照管理细则的要求发放房地产贷款。各商业银行房地产金融业务的经办机构和人员，要严格按照其总行制定的管理细则做好对客户的相关政策解释，自觉维护国家房地产宏观调控与信贷政策的严肃性。
三要确保各项政策落到实处。《通知》和《补充通知》对房地产信贷调控的原则和政策已经明确，关键在狠抓落实，严格管理。要坚决取消转按揭、加按揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。不得发放“假按揭”贷款。对于填报虚假信息、提供虚假证明的个人和单位，各商业银行不得受理其贷款申请、采信其证明文件，并将有关情况及时通过当地银行业协会进行通报。
四要努力做好保障性住房发展的金融服务工作。各商业银行在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构，优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设，优先满足具有偿还能力的家庭购买自住住房的贷款需求。同时，应配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下，切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。积极支持城市政府加快健全廉租住房制度，规范经济适用房的建设、销售和流通，切实做好对低收入家庭的住房保障工作。
五要继续推动房地产金融创新。房地产金融是金融创新的重要领域。如果把美国次贷危机发生的原因归结为金融创新造成的，那就把问题的本质与形式倒置了。近年来，通过各方面的共同努力，房地产金融创新已经取得了良好的开端。要不断总结经验，继续推动房地产金融产品创新，提高房地产信贷资源的配置效率，识别和分散房地产金融风险，促进房地产金融市场的健康发展。(本文根据刘士余副行长12月11日在加强商业性房地产信贷管理专题会议上的讲话整理)
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