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定金是一把“双刃剑”
交定金是不是开发商的“霸王条款”？购房定金究竟该不该收？对此，购房者与开发商各执一词——
不少消费者认为，购房定金实质就是地产商的“霸王定金”。他们认为，无论是谁的责任，购房定金都应该退还给消费者。因为消费者在整个购房过程中都是被动的，他们的知情权在一开始就没有得到保障，在这种情况下，产生的纠纷责任应该由开发商承担。
而开发商表示，在实际操作中，不收定金会带来很大的麻烦，消费者无法受到任何约束，那么开发商的销售行为也得不到保障。
对此朱教授介绍，定金作为我国《担保法》规定的合同履行的担保方式之一，其制度设计本身是中性的，并没有偏向房屋买卖合同的任何一方当事人。显然，定金是把双刃剑，不管是对开发商还是购房者都具有同等的约束力。
作为房屋销售方的开发商为了提高其售房合同的切实履行，有权在订立售房合同时收取一定数额的定金，这种要求并不违法。
当然，购房者可以接受该条件(即交付定金)，也有权拒绝该条件(当开发商不愿意退让时购房者只能以不买该开发商的房子来表明其态度)。
从购房人的角度来看，为了防止开发商在订立合同后反悔，有权在订立购房合同时向开发商交付一定数额的定金，法律也不禁止。同样，开发商可以接受该条件(即收取定金)，也有权拒绝购房者的要求。
在售房活动中，作为担保双方签订的售房合同得到全面履行的定金可以收、也可以不收，可以作为售房合同的条款之一而存在，也可以以单独的定金协议而存在。这一措施若使用得当，是能够维护购房合同中守约方的利益的。
签了正式合同看清解约定金
如果合同已经正式签订，交了定金，但是由于房价上涨，开发商觉得不划算又反悔了。这种情况下，因为还仅仅是一种债权关系，所以购房人并不能当然地享有对房屋的直接支配权。这正体现了物权保护与债权保护的不同。对于这类案件如何处理，我们又要区别不同的情况：
1、双方约定了解约定金的情况，根据最高人民法院《关于〈担保法〉若干问题的解释》，“如果买卖双方在合同中约定，双方都有权解除合同，但是如果购房一方提出解除，则放弃已交付的定金；如果开发商提出解除，则应当双倍返还定金。”
此时，如果开发商一方提出解除，则应当双倍返还定金；如还有其他损失，则不排除进一步地损害赔偿；此时如买房人请求法院强制履行合同，人民法院应当予以驳回；
2.如果双方未约定解约定金，则开发商必须严格按照合同的约定继续履行交付房屋的义务。如果拒绝履行，构成违约，可以要求法院强制其履行义务，并应当双倍返还定金。如果造成其他损失而定金不足以弥补的，还可继续要求赔偿损失。
认清定金中的“陷阱”
朱教授认为，无论是开发商的原因，还是购房者的原因，只要双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，售房者收取的任何名义的“定金”“认购金”“诚意金”“会员费”等都必须无条件退还购房人。
很显然，《认购协议书》中的所谓“定金”，与我国《担保法》《合同法》中的“定金”一词并非同一个概念，二者之间是李逵和李鬼之别，大相径庭。若双方未能就《商品房买卖合同》的条款达成一致意见而无法签订《商品房买卖合同》，《认购协议书》中的所谓“定金”必须无条件退还购房者。
《天津市商品房管理条例》第二十八条明确规定：购房人与房地产开发企业为订立《商品房买卖合同》约定日期，购房人交付定金的，房地产开发企业不按期订立合同的，应当向购房人双倍返还定金；购房人不按期订立合同的，购房人交付的定金不予退还。在约定订立合同的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，房地产开发企业应当向购房人返还定金。
很显然，在当前的房屋销售活动中出现的许多因“定金”而损害购房人利益的问题，并非真正都是因“定金”而起，而是无良售房人利用购房人不懂定金的真正含义来行骗所致。
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